Вряд ошибусь, если напишу , что вы часто сталкиваетесь с рекламой людей, предлагающих вам стать финансово независимым и зарабатывать на арбитраже всего что только есть. Форексе, рекламы, и, разумеется, на недвижимости.
Можно ли в современном мире зарабатывать на этих вещах? Разумеется можно. Хотя подавляющее большинство участников всех этих рынков почему-то особо не богатеет. А на недвижимости?
Недвижимость – не исключение, не смотря на то, что как актив, она сильно отличается от других.
Что я имею в виду? Я имею в виду то, что право собственности на недвижимость все-таки несколько иное, чем, например, на золотые монеты, произведения искусства или ценные бумаги. Вы не можете просто так взять и уничтожить свою квартиру или построить на участке тот дом, который не разрешен существующими правилами, например, назначением земельного участка. Конечно, с появлением ПЗЗ многое поменялось, но все же не все.
В России Вы не можете продать недвижимость за цену, отличающуюся более чем на 70% от кадастровой, не можете модернизировать ее по своему усмотрению, а в некоторых странах, например в Германии, даже сдать в найм по той цене, которую считаете справедливой.
Тем не менее, это актив, как и на многих других активах, на недвижимости можно не только тратить заработанное, но и, собственно, зарабатывать. Однако, прежде, чем это делать, нужно семь раз подумать. Хотя, подумать восемь раз будет еще лучше.
В чем тут главный подвох?
Практически каждый взрослый человек решал какие-то вопросы с недвижимостью, и часто этот опыт дает уверенность, что работать на этом рынке достаточно просто. Просто оценить объект недвижимости, просто продать, просто купить. Часто эта уверенность умело подогревается людьми, которые хотят втянуть человека в какую-то свою схему. А некоторых и не нужно подогревать.
Но проблема в том, что, если вы, например, решили свой квартирный вопрос и даже сделали это без помощи риэлторов, это, во-первых, совсем не означает, что вы решили его оптимально, а во-вторых, не означает, что действуя аналогично, вы решите подобный вопрос во второй раз.
Подумайте, сколько в мире и в вашем городе людей с таким опытом, как у вас. И что, все они заметно богаты?
Ну, и есть простая надежная истина, что бы зарабатывать на чем-либо сейчас нужно не просто очень хорошо в этом «чем-либо» разбираться. Надо разбираться в этом лучше других. Прибыль получает тот, кто при прочих равных возможностях видит ситуацию лучше. Часто, не так, как все. И область недвижимости тут не исключение.
На чем можно заработать?
1. На инвестициях в недвижимость.
2. На риэлторской деятельности.
3. На девелоперской деятельности.
4. На арбитраже аренды.
5. На услугах, сопутствующим сделкам с недвижимостью.
На чем легко потерять деньги?
1. На инвестициях в недвижимость.
2. На риэлторской деятельности.
1. На девелоперской деятельности.
2. На арбитраже аренды.
3. На услугах, сопутствующим сделкам с недвижимостью.
Разберемся по порядку.
Инвестиции в недвижимость.
У таких инвестиций может быть три цели.
Первая, самая понятная – инвестировать деньги в ту недвижимость, которой планируешь пользоваться по назначению. То есть в ней жить. Одновременно экономя на аренде, приспосабливая точно под себя и не опасаясь, что кто-то попросит тебя освободить помещение в самый неподходящий для тебя момент.
Думаю, для большинства людей такие инвестиции логичны и оправданы. Они могут не принести прибыли, но при правильном выборе объекта вложения как минимум решат проблемы c местом проживания.
Вторая цель – это просто сохранение каких-то средств в долгосрочной перспективе.
Сказать, что это лучший способ сохранения, я, увы, не могу. Если брать большие периоды, «в целом по больнице» стоимость недвижимости отрабатывает инфляцию. Но в целом – не означает везде и всегда. Зависит как от страны и от конкретной локации в этой стране.
Да, бывает и рост. Но рост подобный росту цены московского метра в первой половине девяностых годов - большая редкость. В те, ныне уже далекие времена шел процесс образования рынка, а темп приватизации и строительства отставал от спроса. В то же время, в некоторые годы этого замечательного периода реальный доход населения Москвы, даже, если исчислять его в долларах (а цена московского метра тогда оценивалась именно в долларах США), вырастал за год в два раза и больше.
Следующий скачек цен на недвижимость произошел благодаря появлению ипотечного кредитования. Сейчас по моим наблюдениям, не менее 70% средств, поступающих на рынок квартир в крупных городах уже ипотечные и примерно 85 % сделок происходит с их участием. Постоянное снижение ставки по кредитам поддерживает рынок в относительно стабильном состоянии, но появлении какого-то нового механизма, подобного ипотечному, который может вырастить цены как в начале 2006-го года, когда они поднимались на 10% в неделю (если исчислять в тех же долларах США), сейчас не предвидится.
Короче, все это очень нестандартные ситуации.
Насколько выгодно хранить средства в квадратных метрах можно увидеть на примере изменения их стоимости в других странах, где рынок существует уже не первую сотню лет. Желающие изучить это по конкретным местам планеты может погуглить соответствующие темы, но в целом, если правильно выбрать место и объект недвижимости в странах, где политическая и экономическая ситуация относительно стабильна, можно вполне успешно защитить свои деньги от инфляции. Но помните, за такую защиту придется платить, и не только квартплату.
Налоги на продажу, госпошлины и комиссии риэлторам – это часть возможного списка. Поэтому нужно понимать, что инвестиции в недвижимость имеют смысл именно как инвестиции только в том случае, если делаются на достаточно большой срок. Быстро превратить квадратные метры в деньги тоже не получится, ликвидность недвижимости гораздо ниже ликвидности ценных бумаг, золота и многих других вещей, в которые обычно вкладывают деньги.
Зато недвижимость нельзя украсть, - возразят мне. Увы, можно. Право собственности на вашу недвижимость сейчас всего лишь запись в базе данных. В России это росреестр. Эта база публична. Полностью исключить возможность, что какой-нибудь злоумышленник внесет изменения в вашу запись без вас или другой нехороший человек заставит это сделать вас самого, нельзя.
Сейчас на слуху случаи с подделкой электронной подписи. Спешу огорчить, кроме такой подделки существует много других способов отъема недвижимости. Защититься о них на все 100% невозможно, можно только сделать их вероятность близкой к нулю. Или уменьшить привлекательность для злоумышленников отъема конкретно вашей квартиры или дома относительно квартир и домов других людей.
Как это сделать мы поговорим в соответствующих разделах. В целом, инвестиции в недвижимость я бы оценивал как достаточно рисковые, но, если делать их грамотно, можно сохранить свои средства и уберечь их от инфляции.
За рубежом риск потери собственности тоже есть. Его источники – не только мошенники. К ним добавляются «плохие» арендаторы, которых часто просто невозможно выселить и замозахватчики. Последних выселить обычно можно, но это связано с финансовыми потерями.
Теперь пара слов об инвестиционной привлекательности недвижимости Москвы.
Сформулирую это так. В последние годы, сейчас и в будущем, которое можно принять за обозримое, цены на столичные метры не обгоняли и не будут обгонять инфляцию. Вкладывать личные средства в недвижимость города в общем случае имеет смысл только тогда, когда вы намерены пользоваться этой недвижимостью лично. Особенно, ели вам нужно получить нечто определенное, что затруднительно взять в аренду в готовом виде.
Следует различать жилую, нежилую и коммерческую недвижимость. Жилая –меньше налогов, в том числе и при продаже, для нежилой и коммерческой (не всякая нежилая недвижимость является коммерческой) – можно получить боле хорошее соотношение стоимость/ аренда.
Но что тут нужно помнить? Ставка налога на коммерческую недвижимость региональная, то есть определяется властями региона, ими же может и меняться. Максимальная ставка – 2% от кадастровой стоимости. В некоторых регионах такой налог в совокупности со стоимостью эксплуатации уже близок к арендным ставкам. В Москве он на дату написания сего текста 1.6% для организаций и 1.5% – для физ. лиц. То есть ситуация в моменте не такая плохая. Но все меняется, и я уже плохо помню, когда что-либо менялось в хорошую сторону.
Сейчас, если хорошо постараться, в некоторых секторах коммерческой недвижимости Москвы можно приобрести объекты, расчетный срок окупаемости которых может быть равен 8 - 10 лет. Однако, при таких инвестициях нужно понимать, что, если калькулятор и excel в один голос говорят, что это так, в реальности он с большой вероятностью будет больше.
Тут дело не в вероятности каких-то частных событий, будь то непредвиденные платежи, проблемы арендаторов, и не в том, что стоимость владения таких объектов постоянно растет. Меняется ситуация вообще, меняется достаточно быстро, и через 8 – 10 и даже семь лет она будет другой. Она меняется на наших глазах, и намного быстрее, чем многие предполагали.
И, наконец, несколько рекомендаций от Андрея Мовчана. Это человек занимается немного другим, чем недвижимость, точнее фондовым рынком, но, если вы хотите стать инвестором или полагаете, что у вас просто нет другого выхода, поскольку есть непристроенные средства, рекомендации этого человека будут вам полезны.
Вот некоторые из них:
- Если вы вложились в рынок, а он вырос - вы молодец. Но не пытайтесь повторять, может вдруг не получиться и все предыдущие удачи насмарку. Потому что на самом деле вы просто угадали.
- Плечо есть зло для инвестора и счастье для брокера.
- Умный инвестор покупает тогда, когда у всех сомнения и продает тогда, когда все уверены. Но и он иногда ошибается.
- Осторожный инвестор как правило входит в рынок последним - как раз перед падением, и выходит первым - как раз на дне.
- Не так важно, как сработает ваша стратегия при росте рынка. Важно, как она сработает в кризис.
- Рубль - зависит от нефти, и всегда зависел. И будет зависеть дальше.
- В плохой экономике может быть растущий рынок. Но недолго и нечасто. Инвестировать в плохой экономике надо только в разгар кризисов, в расчете на то, что она кризис переживет. Пережила - сразу выходим - будет новый.
- Любой кризис проходит. Инвесторы никогда ничему не учатся.
