Нередко собственнику квартиры некогда заниматься как продажей, так и прочими вопросами, связанными с недвижимостью: перепланировкой или сдачей в аренду. Как составить документ, чтобы он имел юридическую силу, и главное — на кого?
В статье расскажу про:
- Суть доверенности: какие возможности дает документ
- Как оформить доверенность: ключевые особенности
- Доверенность без нотариуса: в каких случаях это возможно?
- Правильная доверенность на продажу недвижимости
- Стоит ли купить квартиру по доверенности
В чем суть доверенности на недвижимость
Что может сделать доверенное лицо с недвижимостью, на которую вы оформили доверенность:
✔ заказать выписку ЕГРН,
✔ получить единый жилищный документ, если лицо не прописано в квартире или доме,
✔ запросить справки от управляющей компании,
✔ участвовать в спорах с коммунальными службами и соседями, подписывать акты выявления повреждений в случае затопления или другого происшествия,
✔ подать заявление на перепланировку и согласовать её,
✔ заключить договор купли-продажи объекта.
Приведем пример:
Собственник объекта в Москве отправляется на работу в другой регион, а следить за квартирой поручает брату. Пока его не было, у соседей прорвало трубу и предстоит дорогостоящий ремонт. Суд требует полный комплект документов и участия собственника квартиры или его представителя. В таком случае точно не обойтись без доверенности.
Как оформить доверенность на недвижимость
Доверенность на недвижимость удостоверяется либо самым привычным способом - у нотариуса, либо в соответствии с положением ст. 185.1 ГК РФ иным лицом. Это может быть:
✍ сотрудник российского консульства, если вы находитесь в другой стране,
✍ врач, если вы находитесь на лечении и не можете самостоятельно оформить доверенность через нотариуса,
✍ руководитель местной администрации, органов местного самоуправления, если на территории вашего пребывания нет нотариуса,
✍ и другие уполномоченные в соответствии с положением ст. 185.1 ГК РФ.
В этом документе прописывается полная информация о доверителе и поверенном, об объекте недвижимости, о характере полномочий и о сроке действия документа.
Документ может быть выдан на один раз для выполнения определенных действий, а также на комплекс действий в одной сфере (например, продажа квартиры). Кроме того, доверенность может быть общей (генеральной), в таком случае по ней можно проводить самые разные процедуры.
Доверенность прекращает свое действие в нескольких случаях:
- по истечении указанного срока действия (если не указан срок, доверенность действует 1 год),
- отмены или смерти доверителя (лица, которое выдает доверенность),
- отказа от полномочий поверенного (лица, на которое доверенность выдается).
Доверять право на выполнение действий от своего лица рискованно, поэтому доверенность на недвижимость оформляется только на того человека или компанию, в порядочности которых вы не сомневаетесь.
Приведем пример:
Если доверенность выдается компании, ее необходимо проверить на юридическую чистоту. В этом поможет сайт Rusprofile , либо аналогичные сервисы. На сайте можно узнать балансовую прибыль, доходность организации, смену в учредительных документах, количество судов и фигурирующие в делах суммы, информацию об учредителях и директорах. Также составить впечатление о компании помогут и отзывы в интернете. В целом, этих сведений хватит для оценки организации.
Доверенность без нотариуса: в каких случаях это возможно?
Нотариальная доверенность — это документ, удостоверенный нотариусом, для таких случаев как:
✔ купля-продажа, обмен или дарение недвижимости,
✔ государственная регистрация права или сделки в Росреестре,
✔ выдача доверенности третьему лицу.
Во всех остальных ситуациях можно оформить доверенность без нотариального подтверждения, хотя закон не запрещает нотариально заверить любую доверенность.
Оформить доверенность у нотариуса просто: достаточно иметь при себе паспорт и паспортные данные поверенного. В документе прописываются определенные полномочия, которыми будет наделено доверенное лицо. Специалист оформляет документ в соответствие с нормами действующего законодательства, а информацию о доверенности вносит в реестр. Данные находятся в открытом доступе и их может проверить любой человек. За оформление нотариальной доверенности необходимо будет заплатить пошлину и технические услуги нотариуса.
Если ваша ситуация не требует оформления нотариальной доверенности, документ составляется в письменной форме по образцу. Обязательные сведения, которые должны быть указаны: данные доверителя и поверенного, полномочия и подписи сторон.
Доверенность на продажу недвижимости
При продаже недвижимости третьим лицом оформляется нотариальная доверенность. Документ будет юридически действительным при наличии в нём следующих данных:
① реестровый номер,
② даты и места оформления доверенности,
③ полной информации о доверителе и поверенном (ФИО, дата рождения, данные паспорта и адрес регистрации),
④ кадастровый номер и адрес недвижимости,
⑤ перечень возможных действий (заключение ДКП, определение условий договора купли-продажи, подпись и передача документов в Росреестр, получение выписки из ЕГРН, оплата сборов и пошлин, получение денежных средств, право подписи иных документов, сопутствующих процедуре купли-продажи объекта),
⑥ срок действия доверенности,
⑦ возможность передоверия,
⑧ подпись доверителя,
⑨ ФИО, подпись нотариуса (или иного лица, замещающего его) и печать.
Купить квартиру по доверенности: риски и спорные моменты
Покупка недвижимости по доверенности — явление распространенное, но рискованное.
❗ Доверенность может оказаться подделкой. Документ будет похож на настоящий, но собственник не будет знать о том, что его объект продают. Доверенность нужно проверить по реестру доверенность, иначе взыскать оплату с мошенников будет очень непросто.
❗ Доверенность, полученная обманным путём. Собственник недвижимости может подать в суд и заявить о том, что его обманули, ему угрожали или ввели в заблуждение. В таком случае документ теряет юридическую силу, а сделка признается недействительной. Чтобы исключить этот риск, нужно связаться с доверителем по видеосвязи, попросить показать паспорт и получить подтверждение оформления доверенности.
❗ Отмена доверенности собственником. Чтобы сделку не признали недействительной, сведения об отмене документа нужно проверить по реестру, в том числе в момент самой сделки и зафиксировать результаты проверки.
❗ Смерть собственника объекта недвижимости. Доверенность становится недействительной в случае смерти доверителя, соответственно, сделка по такому документу не состоится, хотя по реестру она не будет отменена.
Выводы
1. Доверенность позволяет покупать и продавать недвижимость, собирать и подавать по запросу инстанций сведения о ней, участвовать в судах и разбирательствах, связанных с объектом.
2. Есть ряд ситуаций, когда нужна доверенность, заверенная нотариусом или лицом, заменяющим/исполняющим его полномочия. Например, продажа квартиры. Такая доверенность оформляется платно, но у неё есть большой плюс — данные о документе и его статус можно проверить в общедоступном нотариальном реестре.
3. При покупке недвижимости важно проверить подлинность доверенности и удостовериться в том, что собственник выдал её по собственной воле.
4. Доверенность можно выдавать только проверенным людям или компании, которую вы изучили в разных источника: на отзовиках в интернете, на сайтах с информацией о юридической чистоте организаций и т.д.
