Доброго времени дня, уважаемые читатели. Меня зовут Светлана, и я работаю с недвижимостью с 2002 года. Последние 7 лет я занимаюсь только инвестициями в недвижимость, и за это время у меня появились четкие критерии по которым я понимаю, стоит ли покупать тот или иной объект, или же лучше от него отказаться.
В этой статье поделюсь своим опытом, и расскажу, на что опираться при выборе доходной недвижимости.
Почему просто купить квартиру и сдавать ее в аренду - это не рабочая стратегия
Сегодня просто купить любую квартиру и сдавать ее в аренду - это история, где вы точно не заработаете деньги. Доходность от сдачи в аренду при такой стратегии 4-5% годовых. То есть ниже, чем инфляция. Ваши деньги будут просто "сгорать".
Единственное, что здесь может принести прибыль - рост стоимости самой квартиры. Но чтобы вам заработать, рост стоимости при этом должен быть выше среднерыночного, так как в противном случае при продаже объекта вы просто получите ту же сумму, скорректированную на инфляцию.
Говоря простыми словами:
Например, вы купили квартиру за 3 млн. Через 5 лет продали ее за 4 млн, и думаете, что вы заработали 1 млн за это время. А на самом деле вы с этими 4 млн можете купить только то же самое, что и 5 лет назад за 3.
Меньше - лучше
Абсолютным трендом последних лет в инвестиционной недвижимости являются небольшие студии. Такие объекты особенно популярны в крупных городах: Москва, СПБ, Сочи, Казань, и другие города - "миллионники".
Тренд на "компактность" основан на том, что, к сожалению, покупательская способность людей снижается, и многие отдают предпочтения именно студиям. Такие объекты наиболее ликвидны на рынке.
Жилой или нежилой фонд?
Студия может быть как в жилом фонде, так и в нежилом - апартаменты. Для инвестиционной деятельности я рекомендую смотреть именно в сторону апартаментов, хотя многие как огня боятся этого слова.
Объясню, почему
- Стоимость ниже. А арендная плата такая же, как у жилых помещений
- Высокая ликвидность
- Легко можно узаконить перепланировку
- Можно официально сдавать посуточно. С жилой недвижимостью в жилом фонде такая история сейчас ограничена.
Эти 4 плюса перекрывают все недостатки апартаментов, к которым относят повышенный налог, более высокая цена на ЖКХ, отсутствие возможности прописаться.
Если вы покупаете недвижимость для сдачи, то возможность прописаться в ней вам точно не играет погоды. А для арендаторов это тоже неважно. Тем более, если мы говорим о посуточной сдаче в аренду. Что касается Более высокого налога и повышенной платы за ЖКХ - разница в стоимости между жилым фондом и апартаментами с лихвой перекрывает этот минус.
"Если сдавать посуточно - изнашивается ремонт, и вообще это же очень много времени отнимает"
Уверена, что у многих такая мысль возникает. Стоит отметить, что если вы выбираете стратегию посуточной аренды, то тут действительно с увеличением доходности растет и ваша вовлеченность в эту деятельность.
Если вы хотите иметь именно пассивный доход и не заниматься всеми вопросами по объекту - передайте его в управляющую компанию, которая будет решать все вопросы, заниматься поиском арендаторов, встречать/провожать людей. Вы чуть потеряете в доходности, так как УК берет часть от прибыли себе, зато освободите время.
Нашей командой было реализовано несколько объектов, где мы выкупали нежилое помещение, делили его на студии, и после этого продавали инвесторам готовые инвестиционные апартаменты ( у каждого свой кадастровый номер). Этот объект мы запускаем как апарт-отель, и каждый владелец может либо передать свою студию в нашу УК, либо сдавать объект самостоятельно.
На фото ниже пример апартаментов, которые мы реализовали и продали в рамках проекта "Metro Apartments". Сейчас человек, который их приобрел, получает пассивный доход 13% годовых, а всеми вопросами занимается УК
Так вот, большинство инвесторов выбирают отдать свои объекты в управление и получать 12-15% годовых ЧИСТОГО ПАССИВНОГО дохода. Это доход за вычетом всех платежей / налогов / ЖКХ.
А насчет того, что при посуточной аренде изнашивается ремонт - тут нужно просто очень грамотно составлять договор, и внимательно смотреть объект перед выселением. Тогда все будет в порядке, и износ будет не выше, чем при долгосрочной аренде.
Как же выбрать хороший объект, который будет приносить деньги, а не превратится в "неликвид"
- Ориентируйтесь на нежилой фонд, так как там легче "разбить" объект на несколько разных студий, и согласовать это разделение.
- Если вы все-таки смотрите в сторону жилого фонда, то при осмотре помещения определите, где находится санузел. Желательно, чтобы он находился над зонами бытового обслуживания. В этом случае можно будет сделать для каждой студии отдельный санузел. Учтите, что при выборе недвижимости в жилом фонде, вы не сможете использовать посуточную аренду
- Транспортная доступность. Если мы говорим о городах, где есть метро, то наиболее привлекательны объекты в пешей доступности от метро.
- Анализ инфраструктуры района. Изучите детально, есть ли какие-то факторы, которые могут существенно повысить стоимость недвижимости в будущем.
Спасибо, что прочитали статью. Подписывайтесь на канал! Тут много полезного про инвестиции и деньги.
Так же смотрите наш телеграм канал, где мы публикуем реальные кейсы инвесторов с детальными разборами.
