На приёмке квартиры важно проверить качество строительства и ремонта вашего будущего жилья. Все найденные недостатки должен бесплатно устранить застройщик. Рассказываем, как вести себя на приёмке и не пропустить ни один дефект.
Что такое приёмка квартиры
Приёмка квартиры в новостройке — это проверка недвижимости от застройщика покупателем и подписание акта приёма-передачи жилья, если в квартире не найдено существенных недостатков.
Это невероятно важный процесс, без которого не обходится ни одна покупка квартиры в новостройке. Если принять жильё, закрыв глаза на недостатки, можно потерять деньги — например, из-за того, что плохо собранные трубы зальют соседей или из-за некачественной вытяжки появится плесень и придётся полностью переделывать ремонт.
Все недостатки в квартире должен устранить застройщик. Но обычно его цель — чтобы как можно больше жильцов приняли квартиры без претензий. Поэтому к приёмке квартиры нужно готовиться тщательно, знать свои права и уметь их отстаивать.
Рассказываем, как принимать квартиру правильно и что делать, если нашли дефекты.
Как подготовиться к приёмке
🧐 Выбрать время. Лучше всего, если это будет солнечный день — или хотя бы просто день, а не вечер. При свете будет проще разглядеть все недостатки строительства и ремонта.
🧐 Перечитать договор и проектную документацию. В них описано, какой именно должна быть ваша квартира:
- её общая площадь;
- планировка;
- высота потолков;
- отделка и её особенности, включая материалы — например, производителя и конфигурацию окон и дверей.
Эти документы нужно будет взять с собой на приёмку. А дома можно просто освежить память, какая квартира должна ждать вас в новостройке.
🧐 Взять помощника, если это возможно. Прийти на приёмку квартиры должны все собственники жилья, которые указаны в договоре долевого строительства. Если кто-то из них не может, ему надо оформить у нотариуса доверенность на другого дольщика. Но будет лучше, если квартиру сразу осмотрят все, кто будет в ней жить.
Не запрещено пригласить на приёмку и тех, кто никак не относится к квартире. Например, друзей или знакомых, которые хорошо разбираются в строительстве. Или платного специалиста для профессиональной приёмки, который поможет с проверкой всех возможных недостатков нового жилья.
В любом случае поддержка при приёмке квартиры важна. Второй участник может следить, чтобы представитель застройщика не давил на вас и не торопил. А также поможет не упустить детали.
Что говорит закон
Приёмка квартиры регулируется статьями 7 и 8 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также постановлением правительства №442 от 23 марта 2022 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Именно на эти документы можно ссылаться, если застройщик нарушает ваши права.
Вот как должен действовать застройщик в соответствии с законом.
🏗 Перед тем как пригласить вас на первичную приёмку, застройщик должен получить от города разрешение на эксплуатацию дома.
🏗 После этого застройщик должен уведомить дольщиков о том, что он готов передать объект. Официально он может сделать это тремя способами:
- отправить письмо с уведомлением о вручении и описью вложения;
- лично вручить вам письмо под роспись;
- отправить уведомление в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail участника долевого строительства, который указан в договоре.
Для удобства представитель застройщика может позвонить вам или прислать СМС. Также о передаче объекта застройщик может рассказать в своих соцсетях. Но это не считается официальным уведомлением. Так что не переживайте, если пропустили звонок, но проверяйте электронную почту (в том числе папку «Спам»).
🏗 Информация о записи на приёмку квартиры должна быть в письме от застройщика. Если такой срок не предусмотрен договором, то в течение семи дней.
🏗 После этого у вас есть два месяца на то, чтобы принять квартиру — или не принять и отправить застройщика переделывать существенные недостатки.
❗️ Если в течение двух месяцев после уведомления застройщика вы не придёте на приёмку квартиры, застройщик имеет право подписать односторонний акт приёмки. Это значит, что вы уже не сможете попросить, например, заменить вам поцарапанный ламинат или разбитое окно. Устранять мелкие недостатки придётся за свой счёт.
👺 Как хитрят застройщики
Недобросовестные застройщики могут затянуть процесс приёмки, чтобы вы не успели подписать акт в течение двух месяцев. Например, говорят, что свободного времени на приёмку пока нет или «записывают» вас на приёмку через два с половиной месяца. Они делают так, чтобы не тратить время и деньги на устранение строительных недостатков, а спокойно подписать односторонний акт без вашего участия.
В такой ситуации нужно сразу направлять письменную претензию застройщику. В ней следует указать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Надо получить копию претензии с распиской о получении от представителя застройщика или отправить её письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Претензия будет доказательством, что вы не уклонялись от приёмки и были готовы принять квартиру в срок. Но, вероятно, застройщик не захочет доводить дело до суда и оперативно «найдёт» ближайшие даты приёмки квартиры.
Что взять с собой на приёмку
С собой на приёмку квартиры следует взять документы и приборы, которые помогут проверить качество строительства и отделки.
- Паспорт — каждому собственнику;
- нотариальная доверенность — если кто-то из собственников не пришёл;
- договор долевого участия (ДДУ) — с копией плана квартиры из приложения к договору;
- блокнот, тетрадь или бумага и ручки — чтобы записывать свои замечания;
- цветной мел — чтобы обводить им недостатки в квартире;
- бумажный скотч — его также можно будет приклеить рядом с дефектами и написать на нём свои замечания;
- недорогой электроприбор (например, пауэрбанк с индикатором зарядки или фен) или электрический тестер (если умеете им пользоваться) — для проверки розеток;
- зажигалка или спички — для проверки вентиляции и окон;
- обычная лампочка — проверять, работает ли свет в квартире;
- рулетка;
- уровень;
- фонарик (но можно обойтись и фонариком в телефоне) — для проверки тёмных мест.
Как провести приёмку квартиры
Приёмка квартиры состоит из трёх частей: проверка документов в офисе застройщика, первичный осмотр квартиры и поиск дефектов, подписание (или неподписание) акта приёма-передачи жилья.
⌛️ Все этапы приёмки НЕ могут быть ограничены по времени. Например, представитель застройщика не может требовать от вас осмотреть квартиру за два часа. Вы можете искать и записывать дефекты хоть целый день — и никто не вправе вас торопить.
Проверка документов
Застройщик проверит у собственника паспорт и ДДУ, а также нотариальную доверенность, если на приёмку пришли не все собственники жилья.
В свою очередь, он обязан предоставить дольщику целый пакет документов, в котором обязательно должны быть:
- акт приёма-передачи квартиры;
- акт ввода объекта в эксплуатацию — подтверждение, что дом действительно готов к сдаче;
- паспорта на счётчики воды и электричества;
- паспорта и гарантии на установленные в квартире двери и счётчики.
❌ Нельзя подписывать акт-приёма передачи квартиры ДО осмотра квартиры. Недобросовестные застройщики иногда предлагают сделать это сразу в офисе, чтобы якобы сэкономить время. Не соглашайтесь: в этом случае все претензии к застройщику не будут иметь никакого смысла.
✅ Акт приёма-передачи квартиры нужно подписывать только ПОСЛЕ тщательного осмотра квартиры — с условием устранения незначительных дефектов, если они будут.
Входная дверь
Логично начать осмотр квартиры сразу со входной двери. Вот на что стоит обратить внимание:
- нет ли на двери повреждений: царапин, вмятин, сколов, пятен краски;
- легко ли дверь закрывается и открывается, не скрипит ли. Если приоткрыть дверь, она должна остаться в том же положении — если дверь двигается сама, значит, она установлена не по уровню;
- в каком состоянии уплотнительные резинки: они должны быть без повреждений и плотно примыкать к двери — это важно, иначе через дверь будут проникать звуки, запахи и холод из подъезда;
- в каком состоянии ручка: она не должна скрипеть и шататься;
- как работают замки: ключ должен легко поворачиваться;
- в каком состоянии глазок: нет ли на нём повреждений, царапин;
- в каком состоянии звонок: если он есть, он должен работать.
Стены, полы и потолки
🛠 Прежде всего, важно проверить, нет ли на стенах, потолках и полах трещин, щелей и пятен влаги. Далее — взять уровень и проверить ровность полов и стен.
- Отклонение уровня потолка и пола не должно превышать 20 мм;
- отклонение уровня стен — 15 мм;
- глубина неровностей стен — 5 мм.
🛠 Если есть отделка, обратите внимание, качественно ли уложено напольное покрытие, как окрашены стены или поклеены обои, как сделан потолок — нет ли трещин, царапин, сколов, не вздулся ли ламинат, не проминается ли покрытие под ногами и не скрипит ли оно, нет ли щелей в швах между плитками.
🛠 Посмотрите ДДУ и сравните, соответствует ли отделка условиям договора.
🛠 Также надо использовать рулетку — измерить площадь квартиры и высоту потолков. Если параметры меньше, чем в договоре, следует потребовать компенсацию у застройщика. А если квартира вышла больше, то уже застройщик может взять с вас доплату за «лишние» метры.
Окна
🛠 Проверьте окна на механические повреждения:
- нет ли царапин, сколов, трещин на стёклах, подоконниках, рамах и откосах. Они должны быть чистые, без грязи и монтажной пены;
- легко ли закрываются и открываются окна и балконные двери;
- хорошо ли работают ручки: они должны двигаться плавно, не заедать и не скрипеть;
- в порядке ли уплотнители: они должны стоять на своих местах и не болтаться.
🛠 Чтобы узнать, не дует ли из окон, понадобится спичка или зажигалка. Плотно закройте окна и приблизьте пламя к стыкам — оно не должно отклоняться.
Для ещё одной проверки понадобится лист бумаги. Закройте окно, зажав бумагу между рамой и створкой. Если лист удаётся легко вытащить — окна закрываются неплотно и будут продуваться; если лист тянется с трудом или крепко застрял — всё в порядке.
Вентиляция
🛠 Вентиляционные отверстия должны быть на кухне и в санузлах — сверьтесь с проектной декларацией. Проверьте, чтобы они были на месте и не заделаны плиткой или обоями (и такое случается).
🛠 Здесь для проверки нам снова понадобится лист бумаги. Откройте окна и двери. Приложите лист к вентиляции — он должен «прилипнуть» к отверстию за счёт тяги. Если этого не произошло — вентиляция слабая, из-за этого в квартире может появиться плесень.
Ещё один трюк — с пламенем зажигалки или спички. Оно должно отклониться в сторону шахты или погаснуть — значит, тяга есть, всё в порядке.
🛠 Если в квартире есть принудительная вентиляция, также проверьте её работу.
Электрика
🛠 Проверьте состояние электрощитка. Он не должен быть загрязнён или повреждён, рубильники и счётчики должны быть в рабочем состоянии.
🛠 Если квартира без отделки, проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Взяли тестер — проверьте напряжение.
🛠 Если по ДДУ должны быть установлены розетки и выключатели, проверьте их наличие. Они должны быть установлены ровно, не шататься и не искрить. В ванной должны стоять влагозащищённые розетки со шторками. Проверьте напряжение в каждой розетке: с помощью тестера или недорогого электроприбора, который вы взяли с собой. Все розетки должны работать.
🛠 Если установлены патроны, вкрутите лампочку в каждый из них. Свет не должен мигать.
Канализация, отопление и водоснабжение
🛠 В санузле проверьте целостность всех труб и изоляцию всех стыков. Трубы должны быть сухие, без вмятин и сколов, под ними не должно быть влажных пятен, стыки — ровные. Краны должны открываться с силой и не разбалтываться. Попробуйте открыть и закрыть их несколько раз: краны должны открываться так же туго, как и в первый раз.
🛠 Обратите внимание на наличие счётчиков воды и запишите в блокнот их показания.
🛠 Осмотрите радиаторы: они должны быть чистые, сухие и целые, без вмятин, царапин и загрязнений, без влажных пятен на полу. Проверьте с помощью уровня, ровно ли их повесили. Радиаторы должны быть хорошо закреплены, не должны шататься.
Если приёмка квартиры проходит в отопительный сезон, батареи в новостройке уже должны работать. Проверьте, равномерно ли прогреты радиаторы в каждом помещении.
Чек-лист приёмки квартиры
Вы можете скачать наш чек-лист тут и распечатать себе перед тем, как отправиться на приёмку, чтобы ничего не забыть.
Отличие приёмки с отделкой и без
Если в ДДУ указано, что квартира должна быть с отделкой, проверять ремонт придётся тщательнее. Квартиру без отделки можно осмотреть быстрее — и так будет проще заметить существенные недостатки.
Вот на что нужно обратить внимание в обоих случаях.
Квартира без отделки Квартира с отделкой Есть стены, пол, потолок — ровные, без трещин и явных дефектов. Установлены перегородки без шпаклёвки. Нет стяжки пола и штукатурки стен. Стены, пол и потолок выровнены под чистовую шпаклёвку или покраску. Может быть финишная отделка: постелен ламинат, поклеены обои, есть натяжные потолки, уложена плитка. Установлена входная дверь с замком. Установлена входная дверь с замком и межкомнатные двери. Установлены пластиковые стеклопакеты на окнах, балкон остеклён. Установлены пластиковые стеклопакеты на окнах, балкон остеклён. Электросеть подведена до распределительного щитка. Розеток нет. Есть розетки, электропроводка, патроны, выключатели. Есть стояки канализации и водоснабжения без разводки труб. Возможно, есть унитаз. Есть разводка водоснабжения и канализации. Установлена сантехника: унитаз, ванная, раковина. Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы. Есть отводы для полотенцесушителя. Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. Есть вентиляционные отверстия с достаточной тягой. Есть вентиляционные отверстия с достаточной тягой. Возможно, есть принудительная вентиляция.
Как подписать документы после приёмки
С марта 2022 года поменялись правила процедуры приёмки квартиры. Раньше можно было не подписывать акт осмотра, если выявлялись любые дефекты в строительстве или ремонте. Застройщик устранял их, снова приглашал собственника на осмотр и предлагал подписать акт.
Теперь акт приёма-передачи нельзя подписывать, только если в новостройке обнаружены «существенные» недостатки. А если есть «несущественные», то акт нужно подписать вместе с дефектным листом, где будут перечислены все недостатки квартиры. Их застройщик будет обязан устранить, но ключи будут уже у вас.
Как быть, если обнаружены существенные недостатки
К «существенным» относятся недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Это:
👎 неустранимые недостатки — те, которые совсем нельзя исправить;
👎 недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
👎 недостатки, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения.
Вот что может относиться к существенным недостаткам, при которых нельзя подписывать акт приёма-передачи жилья:
- длинные и глубокие трещины в стенах, полу или потолке;
- неработающая вентиляция (например, без тяги);
- неработающее газовое оборудование;
- неисправная электропроводка;
- неработающая канализация или водопровод;
- сломанные окна или входная дверь;
- наличие плесени в квартире;
- несоответствие отделки квартиры ДДУ.
Если в квартире есть такие дефекты, то вы НЕ подписываете акт приёма-передачи жилья. В дефектном акте укажите недочёты и напишите, что отказались принимать квартиру, так как указанные недостатки — существенные.
Застройщик обязан устранить эти недостатки в течение 60 дней и пригласить вас на повторную приёмку. Если всё будет в порядке, вы подпишете акт приёма-передачи. Если нет — снова укажете недостатки в дефектном акте и откажетесь от подписания акта приёмки.
⚡️ Но если застройщик не может устранить существенные недостатки, вы имеете право отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика возврат денег за жильё и уплату процентов.
Если застройщик будет с вами не согласен, он имеет право в течение пяти рабочих дней пригласить специалиста для осмотра жилья и строительной экспертизы. Но если и эксперт подтвердит, что в квартире есть существенные недостатки, которые невозможно устранить, то застройщик будет обязан вернуть вам деньги за жильё.
Что делать, если есть несущественные недостатки
В квартире могут быть дефекты, которые хотелось бы исправить, но жить они не помешают. Например:
- царапины и сколы на дверях, окнах, стенах;
- некачественно отрегулированные окна или двери;
- небольшая неровность полов.
В этом случае можно подписать акт приёма-передачи жилья. Но в дефектном акте перечислить все недочёты.
📜 На бланке дефектного акта должны быть реквизиты застройщика: его название, имя директора. Вы перечисляете все недочёты, которые нашли в квартире, и ставите дату приёмки. Представитель застройщика обязательно должен подписать дефектный акт. Проверьте, чтобы у него было такое право — у него должна быть доверенность с неистёкшим сроком действия.
После этого представитель застройщика объяснит вам порядок получения ключей и срок устранения недостатков.
Застройщик обязан устранить все дефекты в течение 60 дней после подписания акта приёма-передачи с дефектным листом. Скорее всего, он позвонит вам заранее, чтобы согласовать время, когда придут строители.
💎 По закону застройщик даёт гарантию на дом:
- три года на технологическое и инженерное оборудование;
- пять лет на всё остальное.
Если в течение гарантийного срока вы обнаружите недостатки или что-то выйдет из строя, то вы имеете право направить письменную претензию застройщику. Тот будет обязан устранить дефекты.
Частые вопросы
Что делать, если застройщик не устранил дефекты в срок?
За нарушение сроков собственник жилья вправе потребовать неустойку. Если недостаток существенный, а жильё непригодно для проживания — неустойка составит 1% от стоимости жилья за каждый день просрочки; если несущественный — 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов, за каждый день просрочки.
Можно ли устранить недостатки самостоятельно, а с застройщика потребовать компенсацию?
Не всегда. По новым правилам, сперва вы должны потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки и дождаться, пока он это сделает.
Если застройщик откажется или фактически не устранит дефекты, собственник может требовать:
- соразмерно уменьшить стоимость договора (ДДУ);
- возместить расходы на устранение недостатков.
Могу ли я заказать приёмку у платного специалиста и отправить его вместо себя?
Да. Вам потребуется написать на него доверенность и заверить её у нотариуса. Но если есть возможность, всё же лучше отправиться на осмотр квартиры и подписание документов вместе со специалистом.
Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки, ссылаясь на то, что по договору он освобождён от ответственности?
В законе говорится, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными — то есть не действуют. Укажите на это застройщику.
Если он по-прежнему откажется устранять строительные нарушения, следует обратиться в суд.
Что в итоге
- Приёмка квартиры — это контроль качества жилья в новостройке.
- О приёмке застройщик должен предупредить заказным письмом или письмом на электронной почте, указанной в ДДУ. В письме будет указано, когда можно записаться на приёмку, а если этой информации нет, то в течение семи дней. Приёмку следует провести в течение двух месяцев. Если не явиться в срок, застройщик подпишет акт приёма-передачи жилья в одностороннем порядке.
- На приёмке должны присутствовать все собственники жилья, указанные в ДДУ. Если кого-то нет, он должен написать доверенность на другого человека, который будет на приёмке, и заверить её у нотариуса.
- Также на приёмку можно пригласить платного специалиста, который поможет выявить дефекты с помощью специального оборудования.
- Нужно взять с собой паспорт, ДДУ, бумагу и ручку, мел и бумажный скотч, фонарик, уровень, рулетку, зажигалку или спички. Если в квартире будут розетки и патроны — недорогой электроприбор и лампочку, чтобы проверить их работу.
- Сначала нужно посмотреть документы у представителя застройщика. Затем — обойти всю квартиру и тщательно проверить качество строительства и ремонта, если он есть. Все найденные недостатки записывайте в блокнот и фиксируйте с помощью бумажного скотча или мела.
- Если обнаружили существенные недостатки, из-за которых в квартире жить нельзя — например, не работает электрика или вытяжка, проблемы с входной дверью или окнами, в квартире есть плесень или промёрзшие углы, — НЕ подписывайте передаточный акт. В дефектном акте перечислите недостатки и укажите, что они относятся к существенным. Застройщик обязан исправить их в течение 60 дней и пригласить вас на повторный осмотр.
- Если дефекты несущественные — например, есть царапины или сколы, неровно поклеены обои, скрипит входная дверь, — подписывайте акт приёма-передачи жилья, а в дефектном акте перечислите все недостатки. Застройщик обязан исправить их также в течение 60 дней.
- В любом случае на дом есть гарантия — пять лет с момента передачи квартиры, а на технологическое и инженерное оборудование — три года. Если не заметили дефекты или они вскрылись позднее, обращайтесь за исправлениями к застройщику.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
