Инвестиции в недвижимость мертвы? | Куда вкладываться на падающем рынке? | Куда вкладываться нельзя ни в коем случае?

Цены на недвижимость падают, но до сих пор горе-риэлторы из каждого утюга кричат про какие-то инвестиции. Как инвестировать, если цена идет вниз, а не вверх?!

Или верить информации из утюгов?

Перед тем, как обсудить возможности и риски современного кризисного рынка, я хочу раскрыть тайну, почему же агенты кричат про инвестиции.

1. Агентам нужны ваши бабки. Дело в том, что вы, потенциальный инвестор, являетесь целевой аудиторией агентства недвижимости и риэлтора. Речь Илона Маска призвана привлечь инвестиции в Теслу, Уоррен Баффет вещает для инвесторов в его компанию, а агенты привлекают вас, уважаемый читатель, который заинтересован недвижимостью.
2. Агенты считают, что бабки у вас лишние, ведь вы покупаете не первую и не последнюю квартиру, а значит легко расстанитесь с деньгами. Инвестиции, это же, как известно риски? Ну не выросла цену, ну бывают проигрышные инвест-проекты. Ответственности, конечно, никто за ваш капитал нести не будет.
3. Агентам с высокой колокольни на будущее вашего объекта после получения комиссионных. К сожалению, есть часть агентов, кто не думает о предстоящей продаже объекта, купленного для инвестиций. Еще некоторые индивиды не способны рассуждать логически и предсказать будущие трудности при выходе из инвест-проекта.

Я смотрел в его глаза, и видел в них отражение своего кошелька...

Пока для некоторых риэлторов целевая аудитория – глупые инвесторы, я предпочитаю быть честным и иметь дело с умными и людьми, а также рассчитываю на наше долгосрочное и плодотворное партнерство.

Вы, уважаемый инвестор, знаете, что инвестиции – это не конкретный объект недвижимости для перепродажи, и даже вообще не недвижимость. Инвестиции – это стратегия. Так вот давайте же разберемся, какие стратегии есть сегодня на рынке недвижимости.

Из неблагоприятных факторов для инвестиций я выделяю следующие:

• Последняя редакция ФЗ-214 сильно снизила динамику цен на первичном рынке. Когда у застройщика есть 100% суммы для строительства и ему не надо привлекать деньги дольщиков с котлована, цены он устанавливает сразу выше.
• Объем продаж новостроек сильно упал из-за общего снижения количества сделок на рынке. Как мы знаем, снижение спроса провоцирует адаптацию предложения – цены поползли вниз, что усугубило и без того небольшую разницу цен котлована и готового дома.
• Программы гос. поддержки ипотечных решений невыгодны для инвестора, потому что реальную выгоду можно получить только при сроке владения более 7 лет. Для краткосрочных инвестиций это не подходит, а для долгосрочных (сдавать в аренду) выглядит неплохим решением.
• Продать квартиру из-под ипотеки с гос. поддержкой стало сложнее, потому что покупателю выгодно взять квартиру в ипотеку от застройщика, так он получит в 2 раза более низкую ставку и сэкономит миллионы рублей за срок пользования ипотекой.

Кто-то решил не разбираться и тупо написал, что низкая ключевая ставка - это хорошо для инвестиций. Как раз инвестировать в это время - не лучшая идея.

Благоприятные факторы:

• Вторичка сильно просела в цене и можно торговаться еще. Так можно найти выгодное предложение с большой дельтой для перепродажи.
• Некоторые застройщики испытывают дефицит продаж и готовы снижать цену в переговорах. Это также позволяет забрать объект по цене срочного выкупа или даже выгоднее.
• Ипотека и низкие цены на вторичку создают благоприятные условия, если вы планировали долгосрочные инвестиции – сдавать квартиры в аренду и получать пассивный доход.

Анализируя все факторы рынка, теперь мы можем говорить об адекватных и неадекватных стратегиях вложения денег в недвижимость.

Топ 3 адекватные стратегии:

1. Сохранить деньги – можно приобретать вторичку с торгом или новостройку. Заработать тут вряд ли получится, но сохранить деньги, чтобы они не обесценились – да. Если срок размещения денег превышает 2 года, то мы можем рассчитывать на изменения рынка и получение небольшого, но все же дохода.
2. Краткосрочная стратегия – выкупать вторичные объекты с ощутимой скидкой (10-20% от нижней границы рынка) и сразу возвращать их на рынок с ценами на 3-5% ниже минимальных. Обращаю внимание, покупать не на 10-20% ниже среднерыночных цен, а именно от нижней границы цен непроданных объектов. Чем короче будет цикл такой спекуляции, тем больше денег получится выручить. На падающем рынке время не на нашей стороне.
3. Долгосрочная стратегия – выкупать квартиры с дисконтом 10-15% и сразу сдавать в аренду. Для этой стратегии можно использовать субсидированные ипотеки и программы с гос. поддержкой. Новостройки в этом случае подойдут далеко не все.

Теперь 2 идиотских стратегии, которым вам не стоит следовать. Агентов, которые вам такое предлагают, лучше слать лесом.

1. Купить новостройку на котловане. В нынешних условиях это просто убийство своего капитала. Цена со временем строительства снизится, покупателям будет выгоднее купить от застройщика с льготными ипотеками, а не у вас, плюс к завершению строительства дома вылезут другие инвесторы, и вам придется давать огромнейший дисконт, лишь бы вынуть деньги из этой стройки.
2. Купить новостройку, используя льготные ипотеки, субсидии застройщиков или отсрочки внесения первоначального взноса. Часть таких программ делают саму покупку сильно невыгодной, из-за чего первую финансовую выгоду вы увидите только через 5-7 лет. До этого срока продажа вашей квартиры будет сопряжена с большими дисконтами, иначе покупать будут от застройщика. Деньги свои не вытащите, или потеряете до 50% от вложенного капитала.

Сейчас на рынке переизбыток крайне невыгодных предложений от застройщиков и банков. Причем подается все это как супервыгодные решения.

Особняком стоят предложения инвестировать в заграничную недвижимость. Популярные направления – Турция, ОАЭ, Кипр. Ладно ОАЭ, это сильный стабильный растущий рынок, каким когда-то был российский Сочи, пока цены не превысили покупательскую способность и здравый смысл. ОАЭ будет развиваться еще некоторое время, поэтому у вас есть 5-7 лет, чтобы спокойно спекулировать на этом рынке.

Кипр стоит под сомнением, потому что предлагают покупать недвижимость на Северном Кипре, а это непризнанная никем в мире территория, захваченная Турцией военным путем. Сомнительный рынок.

А Турция – это просто песня! Недвижимость там растет на 122% в год (данные за 2022 год), при том, что инфляция составила 85% годовых. Надо быть конченым идиотом, чтобы вложиться в рынок, экономика страны которого находится в крутом пике.

Видите ли, инвестиции, это не когда ваша недвижка выросла в цене, а когда вы смогли эту прибыль зафиксировать, то есть продать объект. Турция – это как раз та история, когда цена вашей недвижимости растет, но сама недвижимость нахрен никому не нужна и продать ее невозможно. Если вы владеете недвижимостью в Турции, я бы рекомендовал вам от нее избавляться и находить другие рынки, более стабильные, без риска дефолта экономики и валюты.

Кстати, агенты по недвижимости в Турции даже сами не понимают, что не так со сверхбыстрым ростом цен на недвижимость. Они почему-то не понимают, что +122% — это прямой сигнал с эвакуации с такого рынка и продажи всех своих активов. Так что не слушайте красивые сказки о золотоносных антилопах.

Не стоит доверять высокой динамике цен Турции - рост цены на 122% в год - это не инвестиции, а экномический кризис.

Я надеюсь, что смог донести до вас, дорогой читатель, мысль о том, что не стоит верить на слово заявлениям разных чайников из всяких утюгов. Всегда продумывайте, как вы будете выходить из инвест-проекта, чтобы не стать жертвой неликвидной недвижимости.

Инвестируйте с умом, со мной и моей командой.

Записаться на консультацию можно по телефону: +7 900 23 25 164