Федоровы были супругами. Договор купли-продажи квартиры на 2 000 000 рублей и на 2 000 000 рублей оформлено гарантийное обязательство.
Расскажу о ситуации, когда предыдущий владелец банкрот. Чем это может закончиться.
ДКП от 25.01.2020 года между Федоровой А.Ж. (в лице должника Федорова О.Б.) с сестрой должника Мухтаровой О.Г.
Федорова А.Ж. и Федоров О.Б. являлись супругами, объект недвижимости были совместной собственностью супругов, титульный владелец Федорова А.Ж.
Федорова А.Ж. выдала нотариальную доверенность на Федорова О.Б.
ДКП от 02.03.2020 года между Мухтаровой О.Г. и Васильевым Б.У.
ДКП от 03.03.2021 года между Васильевым Б.У. и Федоровым О.Ж.
ДКП от 11.03.2022 года между Федоровым С.Ж и Пятегорской Б.Д.
В феврале 2023 года, со стороны финансового управляющего в рамках процедуры банкротства должника Федорова О.Б. (процедура банкротства началась 11.01.2022 года) был подан иск о признании ДКП от 11.03. 2022 года недействительным.
Он указывает, ДКП является единой недействительной сделкой, так как она совершена безвозмездно, между аффилированными лицами и в результате совершения оспариваемой сделки причинён имущественный ущерб правам кредиторов.
Поскольку в ее результате произошло отчуждение объектов недвижимости, принадлежащих должнику, при этом должник, совершая сделку, избежал обращения на него взыскания по его обязательствам.
На дату заключения ДКП от 25.01.2020 года у Федорова О.Б. имелись неисполненные обязательства перед кредитором ИП Ларионов Р.Р. договору поставки от 19.12.2019 года. Срок исполнения обязательства по договору установлен 15.01.2020 года, а первый ДКП был заключен 25.01.2020 года.
Следовательно, на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами, требования, которого подтверждены вступившим в законную силу судебными актами и включены в реестр требований кредиторов.
Согласно п.88 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года N 25 для прикрытия сделки может быть совершенно несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки ничтожны, а к сделкам, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящееся к ней правила.
На момент совершения оспариваемой сделки должник отвечал признаку неплатёжеспособности.
Все сделки совершены с неравноценным встречным исполнением, так как в рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции проведена судебная экспертиза. Согласно проведенной экспертизе, рыночная стоимость квартиры составляет 3 400 000 рублей.
Пятегорская Б.Д. приобрела объект недвижимости за 2 000 000 рублей. При этом, у финансового управляющего отсутствуют документы, подтверждающие расчет за спорную квартиру между должником и ответчиком.
Ошибки, допущенные при оценке рисков:
- Заниженная стоимость.
- Несколько переходов права за два года.
- Не была заказана выписка о переходе права и не проверены все владельцы объектов недвижимости.
- Можно было выявить начавшуюся процедуру банкротства Федорова О.Б.
Что скажете, коллеги? Жду вас в комментариях!
Коллеги, уже 23 марта стартует 3 поток моего большого флагманского курса «Стандарты проверок объектов недвижимости». https://boglaw.org - здесь можно найти подробную информацию о курсе и присоединиться к нему.
Подписывайтесь на мой канал - здесь только честная и понятная информация.
А телега тут https://t.me/bezdelkaBuh