ЗПИФ ПНК Рентал был почти идеальным активом, в нем собралось столько плюсов, что их нельзя было посчитать по пальцам одной руки. Это был сравнительно не дорогой актив, доступный не квалифицированному инвестору, по которому была хорошая ликвидность на бирже, выплачивались дивиденды раз в месяц, при этом стоимость пая росла, а главное, бизнес компании был связан с надежными арендаторами: Вкус Виллом и OZON. Именно за этого ПНК и полюбили многие российские инвесторы. Но теперь данный фонд уже не купить, а значит надо искать ему замену. Полноценную замену я не нашла, но рассказываю, на что можно посмотреть и чего бы я ни за что не купила бы.
В сегодняшней статье я не буду приводить цифры как изменялась стоимость пая в прошлом. Сейчас предстоит передел рынка, поэтому этот показатель по некоторым фондам может сейчас вырасти.
Фонды от УК Парус
Фонды от УК Парус я воспринимаю как главного конкурента ПНК. До того как начать покупать фонды ПНК Рентал, я как раз покупала фонды от Парус, а их у УК их сейчас 3 штуки:
- Парус-OZON;
- Парус-Сберлогистик;
- Парус-Нордвей.
Про некоторые из этих фондов я уже писала ранее.
Отличительная особенность этих фондов заключается в том, что они придерживаются правила: один фонд - один объект. В случае с фондами OZON и СберЛогистик, объект сдается одному арендатору с которым заключен долгосрочный контракт на несколько лет. Склад Нордвей сдается нескольким арендаторам, причем не таким именитым. Парус выплачивает дивиденды так же раз в месяц!
Фонды от Паруса пользовались меньшей популярностью, чем ПНК Рентал, за счет этого их стоимость росла медленнее. Но после закрытия основного конкурента, котировки Парус-Озон довольно неплохо подскочили. Вполне возможно, что после того как основной конкурент совсем уйдет и вернут инвесторам их деньги, динамика котировок станет веселее.
Основными минусами данного фонда можно считать:
- Необходимость иметь статус квалифицированного инвестора;
- Стоимость пая Парус-Озон более 6000 рублей, что понравится не каждому.
Что касается дивидендной доходности, то она тут вот такая:
- OZON - 8.3%;
- Сберлогистика - 6,3%
- Нордвей - 8%.
На прошлой неделе я как раз купила себе один из этих фондов.
Фонды от Тинькофф
Недавно Тинькофф запустил два фонда на жилую недвижимость в интересных районах Москвы. Фонды купили пул квартир, а после того как они достроятся, будут распродавать их. Мне данная схема не нравится по одной простой причине. Покупая первичку, человек может взять ипотеку с маленькой процентной ставкой. Когда человек покупает квартиру у фонда, он покупает вторичку, а там совсем другие ставки по ипотеке. Мне пока сложно даже предположить, какие будут ставки через год-другой, но полагаю, что ставка по первичке будет по-прежнему меньше, чем по вторичке. И вот представьте себя на месте покупателя перед которым стоит простой выбор: купить готовый объект со ставкой по ипотеке 10% или строящийся со ставкой 6%, разница 4%. На каждые 10 000 000 рублей кредита, переплата составит 400 000 за год. Да, найдутся те, у кого нет вариантов, ему нужна готовая квартира, чтобы переехать туда прям сразу и жить. А есть те, кто еще подумают, что интереснее купить: готовый объект в этом комплексе или строящийся, ведь разница по деньгам за счет ипотеки может быть существенной. Да, и вообще не понятно, что будет со спросом на вторичку через N месяцев.
Я понимаю, что когда Тинькофф скупал квартиры в данном ЖК, он получил наверняка выбил не плохую скидку за опт. Но вопрос в том, что УК берет свою комиссию за управление. Не получится ли так, что роста стоимости квадратного метра не будет, а всю скидку проест УК...
Из минусов фонда самым основным является цена, она у них не малая:
- ЖК Republic - 112035 рублей;
- ЖК Luzhniki collection - 105740 рублей.
Так же важно посмотреть на стакан котировок по фондам, он мягко скажем пустоват.
Как говорится: вход за рубль, выход за десять. Ну, и на по следок. Поскольку фонд не зарабатывает денег в текущий момент, то ни о каких дивидендах пока и речи быть не может. Доходность фонда будет зависеть только от изменения стоимости его пая и от того, насколько удачно Тинькофф распродаст квартиры. Меня это не вдохновляет, особенно когда у покупателей есть много альтернатив.
ЗПИФ Дом.РФ
Данный фонд на первый взгляд тоже привлекателен для инвесторов. Он облагает множеством плюсов:
- Он подходит не квалифицированным инвесторам;
- Стоимость пая всего 2200 рублей;
- Фонд хорошо диверсифицирован. В его составе много разного имущества;
- Согласно документам, он может выплачивать дивиденды своим инвесторам.
Но начинаем разбираться и все оказывается не так красиво, как на бумаге. В документах прописано, что фонд выплачивает дивиденды при выполнении определенного условия. Сколько я не искала в интернете информацию о выплатах, нашла только заверения, что фонд дивиденды не платит.
Диверсификация по объектам у фонда хорошая, но все объекты расположены в 7 комплексах в Москве, Воронеже и Южно-Сахалинске. И вот насколько быстро фонд сможет реализовать 378 квартир, 240 машино-мест и 20 кладовок в Москве на шоссе Энтузиастов, я не знаю. Получается, что к этому фонду у меня точно такие же вопросы, как к двум предыдущим. Да, диверсификация тут лучше, но насколько она окажется полезной неясно. Может получиться так, что когда фонд начнет распродавать нежилое имущество, а покупатели зажмутся, денег у них не будет на такую роскошь как кладовка или машино-место.
Сбережения плюс - "Рентный доход" и "Рентный доход 2"
Эти два фонда мало известны, но стоят не дешево, 99500 и 103340 рублей, соответственно. Но, знаете что интересно, раньше они стояли еще больше, фонд в какой-то момент провел сплит акций!
Данные фонды выплачивают дивиденды раз в квартал. На официальном сайте УК я нашла список прошедших выплат. УК пишет, что доходность фонда за год 9,3% годовых, вычетаем НДФЛ и получаем еще меньше - 8% для одного фонда.
Доходность РД2 чуть выше - 8.3%.
Эти два фонда сами по себе не большие, РД2 принадлежит чуть больше 1000 квадратных метров в крутом бизнес-центре на Ленинградском проспекте. Но, что такое 1000 квадратов офисных зданий? Да и мне в текущей ситуации не нравится то, что это офис! Сотрудников из офиса можно частично распустить ради экономии денег. Я в этом плане сейчас больше верю в склады.
На самом деле это не все фонды недвижимости которые можно более ли менее купить. У Сбера есть много фондов, но стоят они тоже не дешево... но самое печальное, что меня они не вдохновляют.
Из всех тех активов, которые я просматривала, мне больше всего понравились фонды Паруса. Но эти активы созданы только для квалифицированного инвестора. Я таковым являюсь, мне проще. Тем же у кого еще нет статуса, могу только рассказать о том, что получить его не сложно. Подробнее об этом можно почитать вот тут.
Приглашаю вас на мой телеграмм-канал.
