Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус» специально для канала «Строительный мир»
В начале 2023 года уже произошло снижение спроса. Особенно это заметно на фоне всплеска покупательской активности в декабре 2022-го. Помимо традиционного «предновогоднего ралли», многие старались завершить сделки, опасаясь роста ставок по ипотеке и отмены в будущем действующих льготных программ. В результате большинство людей, которые планировали покупку нового жилья, сделали это в конце прошлого года. И в первые месяцы текущего круг потенциальных покупателей стал заметно меньше.
Таким образом, действительно, можно констатировать, что сейчас мы имеем дело с «рынком покупателя» и эта тенденция усилилась. Также увеличился срок принятия решений, и на оформление сделки уходит больше времени. Но это не значит, что покупатели вообще утратили интерес к новостройкам и в ближайшее время нас ожидает падение цен.
Обычно в подобных ситуациях потребители более тщательно подходят к выбору жилья, и на первый план выходят характеристики конкретных проектов. Кроме того, сейчас у покупателя появился широкий выбор не только на начальной стадии строительства, но и в проектах высокой степени готовности. Клиент может выбрать квартиру непосредственно перед вводом в эксплуатацию, успев при этом воспользоваться лучшим ипотечным предложением. То есть приобретать почти готовое жилье по цене строящегося и при этом не нести риски недостроя. А риск затягивания стройки или его полной остановки сейчас велик, так как темп строительства во многом складывается от динамики продаж и ценообразования. Так что, скорее всего, спрос будет дифференцирован, сосредоточившись на самых качественных и почти введенных объектах.
Снижение цен возможно в малоликвидных проектах. В непростой ситуации оказываются девелоперы, возводящие дома в неудачных локациях или начавшие новые проекты. Хотелось бы отметить, что при сохранении текущей ситуации в экономике новый пул платежеспособных покупателей образуется в течение нескольких месяцев. Этому, в том числе, будет способствовать обновленная семейная ипотека.
Поэтому дисбаланс спроса и предложения на рынке в целом будет не очень долгим. И, скорее всего, застройщики не будут массово снижать цены, ограничившись стимулирующими акциями на те или иные виды квартир. Кто-то при заключении сделки дарит кладовки и машино-места, другие предлагают скидки — 10-15% от заявленной цены.
Если говорить о статистических данных, то, возможно, средневзвешенная цена квадратного метра в целом по рынку по итогам первого полугодия покажет снижение. Однако это произойдет за счет акционных предложений, а также ухода с рынка «субсидированных ипотечных программ от застройщика», которые предоставлялись с одновременным повышением стоимости лота на 20-25% выше рынка.
Как поведут себя цены во втором полугодии, будет зависеть прежде всего от макроэкономической ситуации. При сохранении текущих тенденций можно прогнозировать стабильный рынок с незначительными колебаниями цен в пределах 3-5% в сторону повышения или понижения в зависимости от конкретного проекта. А вот вторичный рынок пострадает серьезно. Во-первых, покупатели «устали» от старого жилого фонда 70-90-х годов прошлого века. Во-вторых, ставки по ипотеке на вторичном рынке гораздо выше, чем на первичном.
Если же говорить о долгосрочной перспективе, то можно ожидать ощутимого снижения предложения. Сейчас многие застройщики отказываются от новых проектов, переносят сроки их реализации, ожидая стабилизации макроэкономической ситуации. Соответственно, этот фактор будет также удерживать цены от падения.
