Наряду с категорией земли и видом разрешенного использования, важным параметром, определяющим оборотоспособность земли и возможность жилищного строительства на нем, является попадание участка в зону с особыми условиями использования территорий (они же защитные и охранные зоны).
Земельный кодекс перечисляет 28 видов зон, но для целей определения возможности ведения строительства имеют значения следующие виды зон:
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- защитная зона объекта культурного наследия;
- охранная зона объектов электроэнергетики/электросетевого хозяйства;
- охранная зона железных дорог;
- охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и пр);
- охранная зона линий и сооружений связи;
- приаэродромная территория;
- зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта;
- охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
- прибрежная защитная полоса;
- округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
- зоны санитарной охраны источников водоснабжения,
- санитарно-защитная зона;
- охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
- рыбохозяйственная заповедная зона;
- охранная зона газораспределительных сетей, объектов магистральных газопроводов,
- охранная зона гидроэнергетического объекта;
- охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
- охранная зона тепловых сетей.
Зоны с особые условия использования территорий (ЗОУИТ) означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости (в зависимости от конкретной зоны).
Хотя такие участки у их собственников и не изымаются, и их даже можно продать, но со дня установления зоны - на земельном участке в границах такой зоны начинают действовать ограничения, и такие ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.
Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевой организацией запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, в том числе жилых домов.
А наличие санитарно-защитной зоны означает полный запрет на строительства объектов жилого назначения.
Поэтому при оформлении сделки в договоре рекомендуется обязательно указывать сведения об ограничениях и о наличиях особых зон (ЗОУИТ).
Узнать о том, входит ли ваш участок в такую зону можно путем обращения к «Публичной кадастровой карте» или через заказ Выписки об ЗОУИТ из Росреестра.
Однако часто бывает, что не всегда зоны указаны на публичной карте или внесены в реестр недвижимости. Поэтому я рекомендую запросить и оформить в местном органе власти (отделе архитектуры) градостроительный план земельного участка.
А что делать, если есть охранная зона, которая все-таки не позволяет использовать земельный участок по назначению – и строить нельзя?
Вопрос этот решается через взыскание убытков с собственника объекта, для которого установлена охранная зона, в судебном порядке.
