ПНК Рентал - это достаточно молодой фонд недвижимости, который сначала ярко ворвался на биржу, покорил сердца инвесторов, а потом взял и неожиданно слился. В текущей ситуации многие не понимаю что произошло, кто-то говорит о том, что доверие к активам подорвано в очередной раз, но давайте все таки попробуем разобраться что к чему.
Рынок недвижимости мертв?
Если говорить про жилую недвижимость, то рынок вторичной недвижимости скорее мертв, чем жив. Сделки совершаются, их становится чуть больше чем раньше, но это все равно мизер. Говорят, что сейчас средний срок продажи квартиры составляет 7 месяцев. На первичном рынке дела обстоят чуть лучше, но до идеала еще далеко.
Если говорить про коммерческие помещения, то тут очень четко надо разделять офисную, складскую и прочую недвижимость. На офисную недвижимость спрос упал уже давно. Во-первых, многим понравилось работать на удаленке, а во вторых, офис - это кост. Многим компаниям выгодно распустить по домам часть сотрудников и отказаться от лишних квадратных метров. Помещения в торговых центрах тоже простаивают. Складывалось впечатление, что востребованы сейчас только склады. Но в то же время как востребованы? Многие зарубежные компании освободили свои помещения, но произошло ли их перераспределение к новым арендаторам на 100% мне не известно.
ПНК Рентал лично меня подкупал тем, что он приобретал именно складскую недвижимость с арендаторами. Потому, что тот же OZON может распустить разработчиков по домам, но товар ему надо где-то хранить. А значит, можно не бояться, что компания сдаст половину склада. Кроме этого, подобные гиганты обычно заключают договора аренды на годы и ставка по ним пересчитывается раз год. Помимо OZON у PNK rental были и другие именитые арендодатели, например, мой любимый Вкус Вилл.
Предпосылки закрытия фонда
Когда человек попадает в ситуацию когда не понятно что будет дальше с его активами, он всегда задает себе вопрос: "а были ли предпосылки к закрытию фонда? А мог я предвидеть это заранее?". К сожалению, предпосылки были, но их никто не разглядел. Фонд уже некоторое время назад приостановил выпуск новых паев и написал, что сейчас нет достойных объектов для покупки на рынке недвижимости.
Но при этом, он продолжал платить дивиденды на прежнем уровне. В январе было выплачено больше чем в декабре 2022 года, а феврале заплатили меньше, но тут и месяц короче. А вот прогноз на март уже чуток скромнее, но тут нам остается только гадать почему. Может они уже что-то продали в середине месяца, поэтому арендный поток стал меньше.
Бизнес-модель
В текущей ситуации меня удивляет вот что. Никто не режет дойную корову просто так. Если фонд давал прибыль, то почему было принято решение закрыть его? На официальном сайте PNK rental дано вот такое пояснение:
В 2022-2023 годах наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий. Это привело к отсутствию на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком. Иными словами, у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода.
В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам. Это решение реализуется через процедуру прекращения фонда.
Данная текстовка конечно удивляет. Для себя я читаю этот пункт вот как: у УК была бизнес модель согласно которой они постоянно выпускали новые паи, за счет притока новых средств приобретались новые помещения. За счет постоянного движения средств у них был выхлоп, который позволял кормить бюрократический аппарат. Сейчас они считают, что движения не будет и у них просто бизнес модель не схлопывается. А может быть просто спрос на паи упал, нет притока денег и поэтому модель не схлопывается. Но факт остается фактом, им не интересно просто получать ренту с имеющихся объектов, им нужно движение.
Собственно за счет вот этого движения, стоимость пая и росла. За последний год стоимость пая ПНК Рентал выросла на 20%, а Парус Сберлогистик, который владел только одним складом всего на 11%, а Парус ОЗОН и того меньше, на 6%.
Что получат инвесторы?
Для начала хочу привести цитату с официального сайта УК:
• Доход от реализации всех активов, составляющих фонд, который, по прогнозным значениям, составит 2000+ руб. на пай.
• Накопленный арендный доход, полученный с текущего месяца до реализации всех активов, составляющих фонд. Пока объект не реализован, он продолжает генерировать рентный доход владельцам инвестиционных паев.
И вот тут начинается самое интересное. У ПИФа есть стоимость пая, а есть стоимость актива. УК полагает, что СЧА сейчас больше, чем стоимость пая умноженная на их число. То есть если фонд сможет реализовать имущество по учетной цене, то инвесторы еще останутся в плюсе. Но тут стоит вопрос наличия покупателя и договоренностей. А если фонд не сможет реализовать все имущество быстро? Это значит, что деньги инвесторов застрянут в ПНК Рентал надолго. Ведь что бы выплатить инвесторам стоимость пая, УК должна продать всю недвижимость. Я полагаю, что сейчас у нее есть какие-то договоренности, но в любой момент что-то может пойти не по плану.
Единственный приятный момент в этом всем - налоги. Если пай будет погашен, к вычету можно будет принять его стоимость. То есть инвесторы не попадут на налоги с полной суммы которую получат при погашении пая.
Во всей этой ситуации с ПНК Рентал сейчас нет ничего приятного. Но, только время сможет показать была ли права УК, когда объявила о закрытии фонда. Может быть они все хорошо просчитали и вышли на хаях, а может быть поторопились. Скоро узнаем.
Приглашаю вас на мой телеграмм-канал.
