Кратко: много, если можно вести подсчёт таким образом
Прежде, чем начнём, хочу обозначить три вещи:
1) Я не могу обозначать названия застройщиков, так как продаю их квартиры своим клиентам, потому если их сотрудники увидят, что я где-то говорю о них правду плохие вещи, то моментально попаду в их чёрные списки, и больше не смогу помогать своим клиентам с покупкой их объектов. Потому застройщики будут зашифрованы как "Застройщик-1" и "Застройщик-2";
2) Для удобства Вашего чтения самое важное я выделил красным цветом, в остальной текст на картинках можете не погружаться;
3) Я категорически не претендую на то, что способ подсчёта является правильным. У меня юридическое, а не бухгалтерское или аудиторское образование. Если Вы считаете, что я веду подсчёт неправильным образом - не негативьте в комментариях, а спокойно расскажите об этом, и предложите свою систему подсчёта, так как я искренне не знаю верной. Я буду рад, если Вы поможете мне посчитать всё более правильно.
Итак, некоторое время назад я опубликовал статью о перспективах рынка загородной недвижимости. В комментариях под ней с пользователем под ником "Женщина строит дом" (кстати, если Вас интересует тема о строительстве и отделке частных домов, то у неё на канале есть интересный контент на эту тему и не только) у меня возник такой вот разговор.
И тут меня внезапно осенило, что было бы действительно круто понимать, а какой же на самом деле тот самый "навар" застройщиков. Ведь я постоянно мониторю этот рынок, и у застройщиков всегда один ответ на вопрос о том, почему цены на новострой такие высокие: "Себестоимость строительства растёт. Мы не можем работать себе в минус". И всякие подобные доводы. И многие им верят. Но если мы будем осознавать, сколько они добавляют к себестоимости строительства своей выгоды - мы поставим точку в этих дискуссиях.
Я не обладаю какими-то инсайдами застройщиков об их ценообразовании. Но многие застройщики дают публичную финансовую отчётность о своей деятельности. Читая её, у меня в голове сложился лишь один алгоритм, чтобы посчитать, сколько в цене каждого квадратного метра того самого "навара": берём прибыль за какой-то период, делим её на количество проданных квадратных метров. Это выведет для нас сумму, которую застройщик зарабатывает с продажи каждого квадрата. Затем мы смотрим как эта сумма соотносится со средней ценой квадратного метра у этого застройщика - это в свою очередь даст нам понимание того, сколько процентов застройщик "накидывает сверху". Ну что ж, начнём.
ЗАСТРОЙЩИК-1
Этот крупнейший российский застройщик недавно опубликовал годовую финансовую отчётность. Выглядит она так:
Нас интересует именно прибыль, а не доход или выручка. Не буду вдаваться в глубину разницы, просто обозначу вот это:
13 363 000 000 рублей прибыли. Теперь надо узнать сколько застройщик продал квадратных метров за 2022-й. И в этом мне помог Яндекс.
506 000 м2. Средняя цена за квадратный метр у застройщика в 2022-м на начало года была 165 тысяч за квадратный метр, а на конец составила - 210 000. Среднее этих двух чисел будет 187 500 рублей за квадрат. Тогда приходим к таким расчётам:
13 363 000 000/506 000 = 26 409 рублей - заработал застройщик с каждого проданного квадратного метра. Это всего лишь 14% наценки с каждого квадратного метра.
Результат никаким образом не бился с моими ожиданиями. Тем более, что этот застройщик был "героем" двух моих статей о перспективах цен на рынке недвижимости, и том, нужно ли покупать новостройки в 2023-м. В обеих из них я упоминал его среди "образумившихся" застройщиков, которые снизили цены в начале года. И приводил в пример такую динамику цен:
ЧТО ЭТО??? Мы видим аттракцион невиданной щедрости? Как застройщик опустил цены на 15%, хотя сам с каждого метра зарабатывает всего 14%?
Мы здесь с Вами ничего не утверждаем. Но в финансовой отчётности я для Вас подчеркнул то, что застройщик платит налог на прибыль. То есть, грубо говоря, доходы минус расходы. Чисто теоретически, если бы Застройщик-1 хотел скрыться от налогов, что бы он сделал? Быть может искусственно завысил себе расходы?
Я уж расстроился, решил, что моя система подсчёта в корне неправильная, и подумал бросить эту затею. Но потом я решил попробовать применить тот же способ подсчёта к тоже крупному застройщику, но ещё более молодому и не настолько матёрому. И вот здесь уже всё встало на свои места!
ЗАСТРОЙЩИК-2
Тут уже я нашёл целый обзор на отчётность Застройщика-2 за 4-й квартал 2022-го года.
22 200 000 000 рублей чистой прибыли. "Порывшись" ещё я обнаружил, что застройщик продал за 4-й квартал 280 100 м2. Тогда мы получаем следующее:
22 200 000 000/280 100 = 79 257 рублей на каждом квадратном метре, при средней цене в 168 400 рублей за квадрат. Это 47% наценки!
Бизнес этого застройщика - это двукратный множитель вложенных денег. В комнате зависла тишина, в голове крутилось слово "обалдеть" (в цензурном варианте), а в пронзающем взгляде кошки читалось явное
47% наценки, учитывая невиданный рост последних лет для меня кажется оправданным числом. Ещё же и вполне возможно, что и этот застройщик "оптимизирует" налогообложение. Я упомяну ещё раз, что не претендую на полную правильность своих расчётов, и понимаю, что есть и прочие составляющие ценообразования, которые я не беру в расчёт, просто потому что ими не располагаю. А без инсайдерской информации, имея лишь финансовую отчётность, способа рассчитать точнее я не знаю. Но то, что цены на новостройки завышены в два раза от своей себестоимости мне кажется вполне рациональной мыслью.
Хочу сразу внести ясность - я сам являюсь предпринимателем, ничего не вижу плохого в том, чтобы все, и застройщики в частности, зарабатывали, и глубоко верю в рыночную экономику. Но, чёрт возьми, наши очень дорогие застройщики, не кажется ли Вам, что в 2 раза - это как-то слишком жирно? Можно же делать наценку в процентов 20-30 чистой выгоды, и у всех было бы всё хорошо, а Ваши же продажи бы не падали настолько сильно?
Но в любом случае принял решение, что теперь буду по каждому своему клиенту по новостройкам проводить подобный анализ застройщика, хотя бы для справки. И ещё раз повторю - если Вы считаете, что подсчёт нужно вести по-другому, то прошу Вашего мнения в комментариях. Вы мне только поможете, если поправите и дадите более верную формулу и данные для анализа. Также прошу Вашего мнения о завышенности цен, и каким образом Вы это понимаете. Только, прошу, без лишнего негатива - мой канал для добрых и адекватных людей.
А мне как всегда есть ещё много интересного Вам рассказать, потому подписывайтесь!
Всем добра!
