Как продать долю в квартире.
Продать долю в квартире гораздо сложнее, чем продать квартиру. Если договориться с другими Владельцами о продаже квартиры и разделении денежных средств не удалось, то можно начать мероприятия по продаже доли в квартире.
Для продажи доли в квартире необходимо выполнить следующие действия:
1. Определите можно ли выделить свою долю в натуре, физически и согласятся ли на это другие сособственники. Если можно выделить комнату, то такая доля называется натуральная. Если выделить комнату нельзя (метраж доли меньше, чем площадь комнаты) и сособственники не соглашаются с таким выделением, то доля называется идеальная. Она указывается в дробном соотношении (например, 1/2 двухкомнатной квартиры). Для продажи доли конечно более выгодно натуральная доля в квартире. Определить долю в квартире можно по добровольному согласию между собственниками или через суд (ст. 252 ГК РФ).
При согласии сособственников необходимо составить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Для подачи иска в суд необходимо собрать следующие документы:
- документы на право собственности;
- выписка из ЕГРН со списком собственников;
- кадастровый паспорт.
Если требования законодательства соблюдены и нет никаких препятствий, то суд одобрит заявление и утвердит выделение доли в натуре.
Нельзя продать долю меньше установленной минимальной площади. С 01 сентября 2022г. в соответствии с законом 310-ФЗ от 14 июля 2022г. доля в квартире не может быть меньше 6 кв.м. Суть запрета в том, что собственники не могут совершать сделки по дроблению долей и не могут продать третьим лицам долю в квартире площадью менее 6 кв.м. (есть исключения, смотрите ранее на нашем канале). Росреестр не зарегистрирует такую сделку.
2. Информируем сособственников о намерении продать свою долю
У сособственников по закону есть преимущественное право покупки доли в квартире. Всем сособственникам вручается уведомление, в котором указывается:
- месторасположение доли;
- цена, за которую готовы продать долю;
- сроки и порядок расчетов.
Уведомление передается сособственникам лично под роспись, по почте заказным письмом или через нотариальное уведомление.
У лиц с преимущественным правом покупки доли по закону (статья 250 ГК РФ) есть 30 дней на размышление. В случае отказа последний желательно заверить у нотариуса. Собственники, которые никак не реагируют на уведомление в течение месяца, лишаются своего права преимущественной покупки.
Если другие сособственники захотят купить Вашу долю, то необходимо будет оформить соответствующий договор. В случае отказа, можно продать долю посторонним лицам.
3. Проводим поиск Покупателя.
Перед поиском Покупателя необходимо подождать один месяц. Получив отказ или не получив вообще никакого ответа от сособственников, можно выставить объявление о продаже на рекламных площадках.
При поиске Покупателя можно столкнуться с проблемой показа квартиры, блокировке данного мероприятия со стороны других сособственников.
Необходимо отдавать отчет в том, что Покупатель доли в квартире – это не малоимущий гражданин, а зачастую представитель так называемого «серого бизнеса», который зарабатывает деньги на конфликте сособственников. Поэтому продавая долю такому третьим лицам для других сособственников будут созданы конкретные проблемы.
При отсутствии выделенной в натуре доли покупатель будет понимать, что ему придется заниматься этим самостоятельно.
Если продается первая доля в квартире, то стоимость ее продажи стороннему Покупателю, как правило, не превышает 50% от рыночной стоимости доли (при продаже квартиры целиком). Это цена за риск и неудобства, которые возьмет на себя Покупатель первой доли. И это должен понимать Продавец первой доли.
Стоимость второй доли (не последней) может колебаться от 60 до 80% рыночной стоимости в зависимости от ситуации и условий.
Стоимость последней доли составляет от 70 до 100% рыночной и зависит от «переговорщиков», условий проживания в долевой квартире.
4. Подготовьте документы для оформления покупки
Проверьте долги по коммунальным платежам. Согласно законодательству, нельзя продавать жилье, если имеются долги. Возьмите справку в МФЦ (Единый Жилищный Документ).
Возьмите выписку из ЕГРН, в которой указан размер доли в квартире.
Подготовьте договор, на основании которого доля получена в собственность (договор дарения, приватизация, наследство).
Возьмите кадастровый паспорт квартиры с указанием ее основных характеристик.
Возьмите отказы других собственников от преимущественного права покупки доли или доказательства рассылки им уведомлений.
Оформите при необходимости согласие супруга на продажу доли в квартире.
5. Договор купли-продажи доли квартиры
Оформление договора купли продажи доли квартиры производится у нотариуса.
6. Подписание договора и регистрация сделки в Росреестре
Зарегистрировать сделку в Росреестре можно через нотариуса или лично через МФЦ.
