На рынке недвижимости всегда нужно быть на чеку. Мошенников хватает на всех уровнях: от продавцов до риелторов. Сегодня Госдума рассматривает законопроект, который призван защитить покупателей от преступников, желающих нажиться на неопытных клиентах.
Купить или продать дом, дачу или квартиру – это сложная задача. По мере того, как жилье становится менее доступным, на рынке появляются люди, которые умело работают с высоким спросом на вторичное жилье. Для привлечения внимания потенциальных покупателей они используют не совсем «чистые» объекты.
Нечистой на профессиональном сленге называют недвижимость, покупая которую человек соглашается на дополнительные условия. Наиболее частым условием являются долги по ЖКХ. Продавец спешит избавиться от квартиры и от платежей. Согласно закону, коммунальные задолженности не являются помехой для подписания договора. Долги при этом переходят новому собственнику, несмотря на то что он никак не мог повлиять на ситуацию в прошлом.
Описанная схема – далеко не самая плохая, поскольку покупатель все-таки получает жилье. Есть и другие случаи, в которых продавец заключает сделку, которая по умолчанию является недействительной. К примеру, дом продает человек, проходящий процедуру банкротства (а значит, не имеющий права распоряжаться своим имуществом).
Самые умелые мошенники ловят двух зайцев сразу: возвращают недвижимость себе (т.к. договор аннулируется) и оставляют платеж. Теоретически жертва может потребовать вернуть ей деньги, однако даже если суд встанет на ее сторону, исполнить это решение будет непросто. Преступники умеют скрываться, благодаря чему и зарабатывают на подобных схемах.
Законопроект вводит новое правило для продавцов. Если инициативу примут, то им придется заранее перечислять полученные за жилье деньги на специальный депозит. Однако поступать так придется только в том случае, если сам продавец захочет вернуть недвижимость через суд. Благодаря такому подходу неудачливому покупателю не придется искать продавца, чтобы потребовать от него компенсации.
Проект предусматривает поправки для 140 статьи ГКП РФ. Его авторы уверены, что такая мера закроет очень важную законодательную «лазейку», которой успешно пользуются мошенники. Теперь, если недобросовестный продавец захочет «законно» вернуть недвижимость, ему придется сначала перевести сумму, эквивалентную стоимости недвижимого имущества.
Адвокат Никита Навасардов высказался в пользу рассматриваемой инициативы. Он отметил, что в подобных процедурах справедливость обеспечивается двусторонней реституцией. Под этим понятием подразумевается откат назад: обе стороны возвращают друг другу то, что они получили при заключении сделки. Продавец получает квартиру, покупатель – деньги.
Проблема заключается в том, что судьи охотно удовлетворяют требования обманутых покупателей, касающиеся компенсации. Однако после этого ответственность по поиску продавца перекладывается на самого пострадавшего. Не существует никаких фондов, из которых жертвам мошенников выплачивали бы положенные им по закону деньги.
Однако предложенный законопроект нуждается в доработке. Для начала нужно более детально указать критерии, по которым судьи будут определять случаи, в которых перевод денег на специальный счет необходим. Другим важным пунктом является вопрос о том, как определить сумму, которую потребуют от истца при желании вернуть недвижимость. Пока что нам остается только наблюдать за тем, как проект примут в Госдуме.
