Наконец-то вы решились на покупку нежилого помещения! Поздравляю! Нашли вы помещение, по которому подписан договор аренды с крупным или не очень крупным арендатором. И рассчитаете вы, например, на получение стабильного и постоянно растущего дохода или же на самостоятельное использование помещения. Цели у всех могут отличаться. Но порой наши ожидания очень круто расходятся с действительностью. Почему? Потому как аренда коммерческой недвижимости - довольно сложный и интересный институт. И не все, что лежит на поверхности, есть истина. Давайте попробуем разобраться - для чего мы покупаем помещение, с какими проблемами можем столкнуться и как минимизировать свои риски.
Договор аренды следует за помещением
Купили помещение, с целью использовать его самостоятельно? Осторожно! Первое, что вы должны помнить - смена собственника помещения никаким образом не влияет на действительность договора аренды. Аренда «прицепом» следует за помещением. На вас перейдут все права и обязанности по договору аренды в приобретаемом вами помещении. Это же относится и к арендатору - смена собственника на него никоим образом не отразится.
Полный пакет документов по аренде
Купили вы помещение, даже договор аренды перед этим внимательно изучили. А в итоге арендатор приносит вам бумагу, по которой предыдущий собственник скидку ему предоставил в счёт проведенного ремонта. Неприятно, но вполне себе реально.
Поэтому для начала рекомендую получить от продавца все документы по аренде, в том числе:
- договор аренды;
- дополнительные соглашения;
- письма по индексации;
- письма по согласованию изменений (перепланировка, ремонт, неотделимые улучшения);
- иная, имеющая юридическое значение, переписка (уведомления, предупреждения, штрафные санкции и пр.).
Конечно, есть шанс, что арендодатель вам покажет не все документы, но, как минимум, у вас сохраниться определенная переписка. Как максимум, в договоре купли-продажи помещения будут перечислены основные условия договора аренды и все юридически значимые соглашения.
Регистрация договора
Купили помещение, срок аренды вас устроил. А после сделки вы узнаете, что срок договора продлен сторонами еще на 10 лет. Оказывается, что есть соглашение о продлении, более того, оно зарегистрировано. И эта самая регистрация обязывает вас этот срок договора признать и провести ближайшие десять лет рука об руку с вашим уже арендатором. По закону договор аренды, сроком от одного года, и все соглашения к нему считаются заключенными для третьих лиц (и для покупателя в том числе) с момента их государственной регистрации.
Хотите этого избежать? Проверьте регистрацию договоров аренды и дополнительных соглашений. Это можно сделать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Срок договора
Купили вы помещение в надежде арендатора заменить, рыночные ставки проверили - недоплачивает действующий арендатор. Но есть нюанс. По общему правилу договор аренды нежилого помещения не может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено договором. Это правило действует и для арендатора, и для арендодателя. Исключение составляют существенные нарушения условий договора сторонами или существенное же изменение обстоятельств, но это довольно редкие случаи, реализуемые сторонами только через суд. Не рискуйте - проверьте срок договора и варианты его досрочного прекращения.
Односторонний отказ от договора
Купили вы помещение, не очень ликвидное. Зато арендатор понятный и окупаемость всего 7 лет. А после оформления собственности получаете от арендатора бумагу - от аренды отказываюсь, принимай объект. И остаётесь вы с помещением, которое пристроить либо очень сложно, либо вообще нереально.
Почему такое возможно? Потому что в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Такое условие может быть прямо предоставлено любой из сторон непосредственно в договоре. Указанное право может существенно отразиться на позиции покупателя объекта (будущего арендодателя).
На что обратить внимание:
- За кем закреплено право одностороннего отказа: за арендатором, за арендодателем или за обоими сторонами.
- Основание для отказа: безусловное (достаточно просто желания) или обусловленное какими-либо причинами (например, нарушение условий договора).
- Блокировка на отказ. Договором может быть наложено ограничение, по которому воспользоваться правом на отказ возможно не ранее определенного периода.
- Срок уведомления. Это время, за которое необходимо уведомить контрагента об отказе от договора. Как правило, один-два месяца.
Индексация арендной платы
При расчете окупаемости проекта вы закладывали постепенное увеличение цены (индексацию), а провести её не получается. Арендатор не соглашается и суд ваши требования не поддержал. Почему?
Отсутствие указанного условия в договоре аренды лишает арендодателя права провести увеличение арендной платы без согласия арендатора. Более того, судебная практика (в большинстве своем) идет по пути необходимости согласия на индексацию со стороны арендатора даже при таких формулировках: «индексацию проводит арендодатель, а оформляется она дополнительным соглашением».
Считайте окупаемость правильно и помните, отсутствие правильно сформулированного условия по индексации не позволит вам менять цену по своей инициативе. Особенно это неприятно при долгосрочных договорах аренды.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Вы покупаете помещение, понимая, что срок аренды вот-вот закончится и вы замените действующего арендатора на нового. Ну не нравится вам этот арендатор. Но сделать это, оказывается, не так просто. Если исключение преимущественного права аренды прямо не заложено договором, арендатор сможет им воспользоваться и перевести на себя права и обязанности по договору, который вы подпишите с другим (новым) арендатором.
Как исключить этот риск? Внимательно изучайте договор аренды. Соблюдайте требования закона или действуйте с умом. В определенных случаях преимущественное право аренды можно обойти.
Ответственность и гарантии арендодателя
Купили помещение, через месяц приходит уведомление об отказе от договора и требование компенсации ремонтных работ в сумме 10млн. рублей. Причина? В помещении постоянно нарушается температурный режим или доступ к зоне разгрузки перекрыт. И через суд арендатор с вас эти деньги взыскивает. Почему так получилось? Потому что предыдущий собственник подписал типовую форму договора аренды с федеральным оператором и не рассчитал свои силы. А отвечаете вы. Обязательно проверяйте - какие гарантии арендодатель обязан соблюдать и за нарушение каких условий договора он несёт ответственность. Заодно и размер ответственности тоже посмотрите.
Компенсация неотделимых улучшений
Вы купили помещение, договор аренды закончился, пришел к вам арендатор и просит с вас, например, 1млн. рублей за выполненный в помещении ремонт и покажет вам пункт в договоре, где четко указано - какие ремонтные работы арендатор должен выполнить и в какую сумму их стороны оценили. Помните, если договором не предусмотрено иное, то по окончании договора арендодатель обязан будет компенсировать все неотделимые улучшения, которы арендатор с собственником согласовал. Это не значит, что такое помещение не нужно покупать. Просто оцените размер ваших финансовых потерь сразу и учтите это при формировании цены за помещение в договоре купли-продажи.
Итого
Вот довольно неполный перечень проблем, с которыми может столкнуться неродивый покупатель. Как избежать подобных сложностей?
- Во-первых, подписывайтесь на мой блог, подписывайтесь на Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com. Здесь много полезной информации для инвесторов, арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Ряд статей по обозначенным выше проблемам я свел в конце этого материала.
- Привлекайте профессионалов, они помогут вам правильно оценить договор аренды и сопоставить его с вашими целями.
- Всегда изучайте договор сами. Это ваши деньги.
Берегите себя, инвестируйте с умом! Переходите для осуждения темы статьи и других интересных вопросов в Телеграм
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Читайте статьи по преведенным выше проблемам