Законом установлено, что договор аренды нежилого помещения на срок не менее одного года, считается заключенным с момента его государственной регистрации (ч.2 ст.651ГК РФ).
Формально это означало следующее: отсутствие регистрации договора = договор аренды не заключен.
В свое время это привело на практике к очень интересным последствиям. Стороны подписывали долгосрочный договор аренды, передавали помещение, платили арендную плату, но в какой-то момент одна из сторон решала договор «грохнуть». Причины могли быть банальны: арендатору помещение переставало быть нужным или арендодатель находил себе более подходящего арендатора.
Складывалась парадоксальная ситуация: с одной стороны договор был подписан и исполнялся, с другой -строго говоря он не был заключен. Страдала при этом сторона, против которой была направлена несправедливая агрессия.
У судов по этому поводу не было единой позиции. Но в определенный момент точки были расставлены. В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, государственная же регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. В 2015 году были внесены соответствующие изменения и в ГК РФ. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч.3 ст.433ГК РФ).
Правда сейчас нормы ГК немножко противоречат друг другу (433 и 651), но позиция судов по этому вопросу однозначная. Сейчас наличие регистрации для сторон (арендатор и арендодатель) не имеет никакого значения. Договор подписан - исполняй, соглашение подписано - исполняй. Ссылаться на отсутствие регистрации бессмысленно. Договор действует. Между тем регистрация договора и соглашений создает для сторон определенные неудобства.
Минусы регистрации
Дополнительные затраты
Придется заплатить как за регистрацию самого договора, так и за регистрацию всех дополнительных соглашений. При этом государственная пошлина имеет свойство изменяться и, как вы понимаете, не в сторону уменьшения. С января 2025 года пошлина за регистрацию договора для юридических лиц составляет 44 000 рублей, за регистрацию дополнительного соглашения - 2 000 рублей; для физических лиц и ИП - 4 000 рублей за договор и 700 рублей за дополнительное соглашение об изменении или расторжении договора. Совет- даже, если по условиям ваших договоренностей за регистрацию платит юридические лицо, сдавайте от ИП, возмещение затрат предпринимателя проведете через договор аренды.
Дополнительное время
Придется потратить время на сдачу документов. Опять же в 2025 году введена новая процедура сдачи документов в случае, если участниками сделки являются юрлица. Документы подаются электронно. Процедура пока не обкатана, думаю в течение 2025 года все встанет на свои места.
Сложности с изменением договора
Формально вы все договоренности к договору должны регистрировать. Давайте представим, например, такие ситуации:
- индексация по уведомлению (письму);
- скидка;
- арендатору нужно изменить режим работы магазина в ТЦ, установленный договором;
- арендатору нужно зафиксировать объем работ по ремонту помещения;
- арендатору необходимо провести перепланировку объекта.
Конечно, в теории все мелкие вопросы можно вынести в письменное согласование, но с точки зрения логики такие изменения договора подлежат регистрации.
Сложности с погашением обременения
Договор по каким-то основаниям прекращен досрочно. Регистрационную запись не лишним было бы и погасить. Предположим, всё у вас с арендатором гладко и вы подписали с ним соглашение о расторжении договора и акт возврата помещения. А если расставание тяжелое? Например вы направили уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, а акт арендатор не подписал. Вы пытаетесь погасить запись об аренде в реестре, а регистратор требует с вас подтверждающие документы. Я с таким сталкивался, тот еще ребус. В качестве упрощения решения данного вопроса предлагается в договоре аренды устанавливать ответственность арендатора (пени и неустойка) за отказ от подписания акта приема-передачи помещения или соглашения о расторжении.
Кому же тогда вообще нужна регистрация?
Даже не третьим лицам. По моему убеждению регистрация в первую очередь необходима самому арендатору. Всё дело в том, что регистрация показывает третьим лицам - осторожно, помещение обременено арендой. Соответственно, эти лица должны это учитывать при принятиии тех или иных решений. В этом случае все средства защиты арендатора, установленные законом или договором, срабатывают. Выгнать арендатора они не смогут, использовать помещение самостоятельно - не смогут; у арендатора есть преимущественное право аренды и право на возмещение неотделимых улучшений (конечно, если договором не установлено иное).
А если договора аренды в реестре нет? Руки у так называемых третьих лиц развязываются, а пострадать от этого может непосредственно арендатор.
Поэтому-то крупные сетевые игроки настаивают на регистрации договоров аренды и даже устанавливают ответственность в отношении арендодателя за просрочку в этом вопросе.
Кого гражданское законодательство понимает под третьими лицами?
Очевидно тех, кто заинтересован знать об аренде помещения, при совершении сделок. Речь идет про участников гражданско-правовых отношений.
Это может быть покупатель вашего помещения. Приобретая объект, покупатель по выписке из ЕГРН видит - какие обременения и по каким договорам (соглашениям) имеются в отношении объекта. Допустим, покупатель купил у вас помещение, в отношении которого стороны снизили цену договора дополнительным соглашением, но соглашение не зарегистрировали. Формально для покупателя такого соглашения не существует, а значит действует цена, установленная договором. Предполагаю, что в случае увеличения цены арендатор на отсутствие регистрации сослаться не сможет.
А если не зарегистрирован договор, то и договора для покупателя юридически также нет. Указанное правило не действует в отношении покупателей, которые фактически знали или должны были знать о наличии арендатора. Соответственно, покупая помещение, в котором расположен действующий магазин, покупатель вряд ли сможет обосновать свое незнание.
Получается, что для покупателя существуют все позитивные изменения договора, а негативные нет. Это теория, но она следует из логики самой цели регистрации - сообщить третьим лицам об обременении, а не уклоняться от исполнения принятых на себя обязательств.
Здесь совет довольно простой. При подписании договора купли-продажи зашивать все существенные условия договора аренды и все действующие договоренности в структуру договора купли-продажи.
Третьим лицом может быть банк. Например, вы решили заложить помещение. В банке вы обязаны обозначить все существующие обременения, а аренда это и есть обременение. Отсутствие записи об аренде в ЕГРН может послужить препятствием для залога помещения. Или второй вариант, банк про аренду не знал, значит аренды для него не существует. И при реализации заложенного имущества страдает опять же арендатор.
Третьим лицом может быть новый арендатор. Против него старый арендатор не сможет требовать перевода на себя договора по преимущественному праву.
Это может быть субарендатор. Логично, что легитимно передать объект (часть объекта) в субаренду третьему лицу возможно при наличии регистрации основного договора.
Также у арендатора могут возникнуть сложности при взаимоотношении с другими структурами, не являющимися с точки зрения гражданско-правового законодательства третьими лицами.
Это могут быть энергоснабжающие компании, поставщики коммунальных и эксплуатационных услуг. Например, на арендатора вы возлагаете обязанность заключить прямой договор с электроснабжающей организацией. Подпишет ли сетевая компания договор на поставку электроэнергии, если не предоставлены зарегистрированны договор аренды? Не уверен.
Это могут быть государственные, налоговые и административные органы. Например, для получения лицензии по алкоголю с арендатора потребуют зарегистрированный договор.
Подведем итог
- отсутствие регистрации договора аренды не освобождает ни арендодателя, ни арендатора от его исполнения;
- регистрация создает определенные неудобства: время, деньги и нервы;
- регистрация договора нужна, в первую очередь, арендатору.
Делайте вывод - нужно ли вам регистрировать все договоры и соглашения к ним? Я для себя такой вывод уже сделал.
Переходите для осуждения темы статьи и других интересных вопросов в Телеграм - https://t.me/proarenda.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды