Приветствую вас, уважаемые читатели!
Одной из социальных потребностей человека является потребность в жилье. И если возможность проживания в собственном жилище либо жилье родственников и знакомых отсутствует, то человек вынужден брать его в аренду.
Если быть точным в формулировках, то согласно статьи 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации аренда жилья осуществляется по договору найма жилого помещения. Это разновидность договора аренды, но со своими особенностями и специальными нормами.
Указанный договор может быть заключен только в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). И если его срок составляет один год и более, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Максимальный срок заключения такого договора не может превышать пяти лет, а если стороны его не указали, то он считается заключенным на указанный срок.
Суть данного договора заключается в следующем:
Собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет его нанимателю во владение и пользование для проживания в нем. Владение таким имуществом означает фактическое обладание им, а пользование — получение полезных свойств от него. Правом распоряжения наниматель не наделён в силу закона. Поэтому продать или иным образом определить судьбу жилья он не может.
В свою очередь наниматель обязан передавать наймодателю плату за пользование таким помещением.
Размер платы и сроки её внесения устанавливается в соответствующем договоре (ст. 682 ГК РФ). И если в договоре не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы одной из сторон либо каждой стороной, то такое изменение в одностороннем порядке не допускается.
Если стороны не предусмотрели в договоре срок внесения платы, то она должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (п. 3. ст. 682 ГК РФ и ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).
Следует отметить, что с юридическими лицами, как с нанимателями, договор найма жилого помещения не может быть заключен в силу п. 2 ст. 671 ГК РФ. Вместо этого с ними разрешено заключать договор аренды, на который распространяются общие положения данного института права.
Что можно сдавать по договору найма?
Теперь давайте определимся, что может быть объектом договора найма жилого помещения и какие требования к нему предъявляются.
В соответствии со статьей 673 ГК РФ жилое помещение должно обладать следующими признаками:
- помещение должно быть изолированным;
- пригодным для постоянного проживания.
Признаками изолированности обладают, например, квартира или жилой дом.
Относительно пригодности проживания необходимо сказать немного подробнее. Данный вопрос урегулирован соответствующим Положением МДС 13-21.2007 (утв. постановлениемПравительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
Для признания жилого помещения пригодным для проживания, оно должно отвечать ряду требований, в частности:
- должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них;
- должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
- должны иметься вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.
- а также иные требования предусмотренные действующем законодательством.
Помимо пользования самим помещением, наниматель жилья в многоквартирном доме имеет право пользоваться общим имуществом такого дома, к которым относятся лестницы, лестничные площадки, лифты и другое.
Если наниматель собирается проживать в помещении не один, то данное условие следует прописать в договоре при его заключении.
В противном случае на вселение других лиц (за исключением несовершеннолетних детей) придётся получать письменное согласие наймодателя.
Следует отметить, что такое вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норм общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Если говорить о Рязанской области, то такие нормы установлены в следующих размерах (ст. 33 Закона Рязанской области от 21.12.2016 г. N 91-ОЗ):
- 33 квадратных метра общей площади жилого помещения - на одиноко проживающего гражданина;
- 42 квадратных метра - на семью, состоящую из двух человек;
- 18 квадратных метров общей площади жилого помещения - на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек.
Лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия лиц, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора.
Указанные лица, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они все, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. И, при необходимости, требования могут быть предъявлены к любому из них.
Временны жильцы
Помимо лиц постоянно проживающих совместно с нанимателем Гражданский Кодекс выделяет такое понятие как временные жильцы.
Однако данный нормативный акт не расшифровывает чем они отличаются от постоянно проживающих.
Для этого мы обратимся к судебной практике, в которой содержатся признаки членов семьи нанимателя жилого помещения (Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2021 г. по делу N 8Г-22512/2021[88-22041/2021]).
К ним относятся, в частности другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.
Под ведением общего хозяйства, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.
Лица не обладающие указанными признаками являются временными жильцами.
Наниматель и лица, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении указанным жильцам.
При этом, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее ранее озвученной учетной нормы, наймодатель вправе запретить вселение таких лиц.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. И ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым лицом, постоянно с ним проживающим.
Обязанности нанимателя
Теперь перейдём к обязанностям нанимателя, к которым относятся:
- своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные платежи.
- проведение текущего ремонта помещения.
- Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
- Он обязан использовать жилое помещение только для проживания и обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии.
Относительно использования помещения по назначению следует сказать немного подробнее.
Статьей 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации определены назначение жилого помещения и пределы его использования.
Согласно данной нормы основным его назначением является проживание физических лиц. Однако, допускается его использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях лицами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав соседей, правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в них миссионерской деятельности, за исключением религиозных обрядов и церемоний, предусмотренных статьей 16Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
С согласия наймодателя наниматель имеет право передать на срок не превышающий срока договора найма жилого помещения его часть или все помещение в пользование поднанимателю. Это, своего рода, аналог субаренды.
В этом случае ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Продление и расторжение договора
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил такой договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Например, оплатить разницу в арендной плате за иное помещение, которое он был вынужден снимать взамен указанного.
Также следует отметить, что смена собственника жилья не прекращает договора найма. На этом прямо указано в статье 675 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае наймодателем становится новый собственник.
Действующим законодательством предусмотрена возможность замены не только наймодателя, но и нанимателя жилого помещения.
Это может быть осуществлено по требованию нанимателя либо других лиц, постоянно с ним проживающих. Для замены необходимо согласие наймодателя.
Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из лиц, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все указанные лица становятся сонанимателями.
Далее перейдём к возможности и последствиям расторжения договора.
По общему правилу договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем жилого помещения в любое время с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним. Для этого необходимо письменно уведомить наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (менее одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- также основанием для расторжения будут являться разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
Следует упомянуть, что если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
К таким нарушениям пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 относит:
- их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан,
- без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если после предупреждения наниматель продолжает пользоваться помещением с нарушениями, наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора.
Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Кроме того, расторжение договора возможно в судебном порядке по инициативе любой из сторон если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие лица, проживающие в нем к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Подводя итоги настоящей статье, можно сделать вывод, что договор найма жилого помещения хоть и является разновидностью договора аренды, но урегулирован специальными нормами, которые исключают пробелы в правовом регулировании данного вопроса даже в том случае, если стороны не отразят необходимые условия в договоре.
Ну вот и всё, что я хотел сказать по данному вопросу. Надеюсь информация была для вас полезной и интересной.
Черныгов Сергей Иванович - https://vk.com/sergei_tchernygov
Юрист, налоговый консультант.
