Автор статьи - Елена Гладышева - Адвокат, Управляющий партнер Адвокатского бюро г. Москвы «РИ-консалтинг», член МРО «Деловая Россия», член и советник президента фонда «ЖЕНЩИНЫ РОССИИ» по правовым вопросам (https://www.ri-consulting.ru/praktiki/family-risk-management)
Согласно семейному законодательству, имущество, приобретенное каждым из супругов до вступления в брак, является их личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. Это правило распространяется на все виды имущества, включая недвижимость. Например, если квартира была куплена одним из супругов до брака и зарегистрирована на его имя, другой супруг автоматически не получает права собственности на эту квартиру.
Однако, в таких случаях супруг, на чьё имя зарегистрирована квартира, может свободно пользоваться этим жильём, зарегистрироваться в нём по месту жительства. Тем не менее, он не имеет права распоряжаться квартирой, то есть не может продавать, сдавать в аренду, дарить или совершать иные сделки с ней без согласия другого супруга.
Совместное имущество приобретенное во время брака
Имущество, приобретенное супругами во время брака на совместные средства, подлежит равному разделу независимо от того, какой из супругов внес большую часть дохода. Семейный бюджет рассматривается как общее, и предполагается, что на покупку каждого объекта были внесены средства обоих супругов в равной мере. Таким образом, такие объекты делятся поровну при разводе.
Особенности раздела имущества при наличии детей
Возможно отклонение от принципа равного раздела имущества в случае, если у супругов есть общий несовершеннолетний ребенок, который остаётся проживать с одним из родителей. Тем не менее, само наличие ребенка не является автоматическим основанием для изменения порядка раздела. Для применения этого исключения необходимо предоставить доказывающие документы, подтверждающие, что такой подход соответствует наилучшим интересам ребенка.
Практические аспекты раздела квартиры, купленной до брака
При расторжении брака собственником квартиры остается тот супруг, который приобрёл её до заключения брака и на чьё имя зарегистрировано право собственности, при условии полной оплаты квартиры до брака. Это означает, что квартира, купленная до брака, не делится между супругами и остаётся в собственности одного из них.
Общее правило раздела имущества
Таким образом, общее правило таково: имущество, приобретённое супругами во время брака на совместные средства, делится поровну между ними независимо от размера их доходов. Это связано с тем, что семейный бюджет считается общим, и предполагается, что на покупку каждой вещи были внесены средства обоих супругов.
Исключения из общего правила
Отступление от равного раздела возможно только при наличии веских оснований, таких как наличие общего несовершеннолетнего ребенка, проживающего с одним из супругов. В таких случаях требуется предоставить доказательства, подтверждающие, что такой раздел имущества лучше всего соответствует интересам ребенка.
Раздел имущества при разводе регулируется строгими правилами семейного законодательства. Имущество, приобретённое до брака, остаётся личной собственностью соответствующего супруга и не подлежит разделу. Совместно приобретённое имущество делится поровну, за исключением случаев, когда есть веские основания для отклонения от этого принципа, например, наличие общего несовершеннолетнего ребенка. Важно тщательно учитывать все обстоятельства и при необходимости обращаться за юридической помощью для правильного и справедливого раздела имущества.
Бывают и другие ситуации, когда купленный объект недвижимости до регистрации брака будет подлежать разделу.
Например, до заключения брака у супруга был загородный дом, после заключения брака супруга предложила построить второй этаж в доме и провести капитальный ремонт, так как состояние дома было неудовлетворительным. Все работы в рамках ремонта были оплачены из семейных средств, что значительно повысило рыночную стоимость объекта недвижимости. Соответственно, при данных обстоятельствах второй супруг вправе требовать взыскания стоимости данных неотделимых улучшений или определенную долю в загородном доме в судебном порядке, представив соответствующие чеки о расходах. Данные условия распространяются на все объекты недвижимости, в которых был произведен капитальный ремонт, реконструкция или иные значительные вложения при ремонте.
Основным критерием будет являться – существенное увеличение рыночной стоимости квартиры, что устанавливается, как правило, в рамках судебно-оценочной экспертизы.
Одним из распространенных механизмов определения имущественных прав второго супруга на квартиру, приобретенную до регистрации брака, также является заключение брачного договора, в который можно включить также добрачные активы.
Ипотека, взятая до брака: варианты раздела недвижимости?
На практике довольно часто возникают ситуации, когда один из супругов берет ипотеку для покупки квартиры до официальной регистрации брака. Это может вызвать сложности при разводе и разделе имущества, так как возникают споры о праве собственности.
Заемщик, который выплачивает ипотеку, может считать себя единственным владельцем квартиры, так как она была приобретена до брака. Однако, второй супруг может утверждать вполне обоснованно, что такая недвижимость является совместной и может претендовать на долю в указанной квартире при разделе, если платежи по ипотеке производились из общего семейного бюджета.
В ходе судебных разбирательств рассматриваются все предоставленные доказательства, включая чеки и квитанции, а также участие каждого из супругов в погашении кредита и использование их личных денежных средств на погашение ипотеки.
Чаще всего супруг, который не является заемщиком по ипотечному договору, вправе требовать денежную компенсацию или другое имущество, эквивалентное внесенным платежам, а также может получить долю в квартире.
Если будет доказано, что один из супругов не вносил деньги по ипотеке или использовались личные средства только одного супруга, например, полученные от продажи добрачной собственности, то квартира будет считаться его личным имуществом.
Важно также отметить, что если дом еще не сдан в эксплуатацию на момент раздела имущества, то разделить квартиру невозможно, так как с юридической точки зрения такого объекта не существует. Однако, в брачном договоре, соглашении о разделе имущества или в судебном порядке возможно определить доли в имущественном праве требования по договорам долевого участия по 1/2 за каждой из сторон или в ином соотношении (в том числе с компенсацией денежных средств).
Таким образом, даже квартира, купленная до брака и находящаяся на стадии строительства, может быть разделена, если оба супруга участвовали при погашении ипотеки.
Ипотеку берут сожители
Особое внимание следует уделить ситуациям, когда квартира была приобретена в ипотеку до официальной регистрации брака сожителями, которые ведут совместный быт, но не узаконили свои отношения в установленном порядке. В таких ситуациях чаще всего ипотека оформляется на одного из «гражданских супругов», в то время как второй помогает в погашении ипотеки.
И если отношения между сожителями не привели в итоге к заключению брака, то квартира останется в собственности того, кто являлся официальным Заемщиком по ипотеке, и второй партнер не сможет получить какой-либо компенсации, так как никакого совместного бюджета не предполагается до заключения брака.
С правовой точки зрения, платежи второго партнера могут считаться арендными платежами и наилучшим способом защиты своих прав и интересов в такой ситуации будет составление расписки о получении денежных средств сожителем, где будет прописана определенная сумма, которая была передана ему в долг как заемщику в счет внесения ипотечных платежей по договору. В последующем с указанной распиской возможно обратиться в суд и взыскать сумму долга по расписке.
Помимо этого, в случае, если на регулярной основе партнер перечислял личные денежные средства своему сожителю для внесения ипотечных взносов, он вправе обратиться в суд для взыскания неосновательного обогащения, поскольку при таких обстоятельствах партнер полагал, что доля в праве собственности будет оформлена на него в последующем, что сделано в итоге не было.
Иногда такие пары обращаются к третьим лицам (чаще всего к своим родителям), чтобы те выступили заемщиками по ипотеке из-за неофициальных доходов одного из сожителей.
Мы со своей стороны настоятельно не рекомендуем такой вариант, поскольку собственником квартиры будет являться тот, кто был указан в кредитном договоре, и в последующем защитить свои денежные средства через долговую расписку будет проблематично, поскольку расписку необходимо составлять ежемесячно с указанием конкретных сумм. Кроме того, даже если пара решит узаконить свои отношения, квартира останется в собственности родственника-заемщика, и он в любое время сможет продать указанную квартиру, а сожители не смогут этому воспрепятствовать каким-либо образом.
Таким образом, совместная выплата ипотеки за квартиру, приобретенную до брака сожителями, дает имущественные права только в случае, если оба сожителя будут являться заемщиками по договору ипотеке и, если объект недвижимости изначально был оформлен в долевую собственность.
Рефинансирование добрачной ипотеки
Рефинансирование представляет собой процесс получения нового кредита на более выгодных условиях с целью погашения предыдущего. Банки чаще приветствуют, когда заемщиками являются супруги, так как это увеличивает шансы на своевременное погашение ипотеки. Более того, как правило, кредитные организации согласны на рефинансировании ипотеки только в случае, если второй супруг будет являться созаемщиком. Статус созаемщика наделяет супругов новыми имущественными правами, отличными от простого участия в выплатах из семейного бюджета. Так, созаемщик не может стать собственником квартиры по умолчанию (это должно быть прописано в договоре), но он может получить долю в приобретаемой квартире.
Следовательно, рефинансирование ипотеки, оформленной до брака, может привести к распределению имущественных прав между супругами, что в последующем приведет к разделу указанной квартиры при расторжении брака.
Чтобы избежать включение такой квартиры в состав имущества, подлежащий разделу при расторжении брака, следует рефинансировать ипотеку только на одного заемщика, или заключить брачный договор, в соответствии с которым квартира будет являться личной собственностью одного из супругов. Такой брачный договор можно составить как до заключения брака, так и в браке. В брачном договоре необходимо указать, что ипотечные платежи будет продолжать выплачивать только супруг-заемщик, а второй супруг не будет иметь какого-либо права на имущество или денежную компенсацию.
Добрачная квартира и маткапитал
Одним из вариантов раздела квартиры, приобретенной до заключения брака, является погашение части долга по ипотеке материнским капиталом следующим образом:
- Если объект недвижимости был приобретен супругом в ипотеку, но до заключения брака ипотека не была выплачена в полном объеме, а после у них родился общий ребенок, и будущая жена получила материнский сертификат, то при данных обстоятельствах маткапитал она вправе израсходовать на оплату части ипотечных платежей или с его помощью закрыть ипотеку. В таких условиях право на долю в квартире получают все члены семьи (ребенок, мать ребенка, отец ребенка в случае, если он был указан в свидетельстве о рождении), поскольку одним из обязательных условий использования сертификата на маткапитал является последующее выделение им долей в объекте недвижимости, как правило, исходя из размера материнского капитала и стоимости квартиры;
- Если ипотека была оформлена на будущую супругу, а после она вступила в брак и в период брака у супругов появился общий несовершеннолетний ребенок, то супруга обязана выделить долю в квартире не только ребенку, но и супругу, если маткапитал был направлен на погашение ипотечных взносов. При этом, если ребенок родился до вступления в брачные отношения, то какая-либо доля отца не выделяется.
