Старты продаж далеко не всегда бывают инвестиционно интересными. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает старты последних нескольких месяцев: локации, планировки и цены!
В этой статье:
- ЖК МИRА от MR Group
- ЖК Dream Riva
- ЖК Родина Переделкино
- Мангазея в Богородском
- ЖК «Адмирал» от Галс
- ЖК Pave от Forma
Мне хотелось бы проанализировать проекты, которые стартанули в последние несколько месяцев. Это не инвестиционная рекомендация, и я не говорю, что нужно срочно покупать эти проекты, предполагая, что завтра они будут дороже. Нет, наша цель — просто обсудить проекты, которые недавно вышли, и рассмотреть без каких-либо утверждений о том, «нужно ли это покупать» или «это точно не стоит покупать».
ЖК МИRА от MR Group
Застройщик обещает завершить проект в 3 квартале 2027 года. Когда я вижу проект, хоть и небольшой и точечный, мне трудно представить, как его можно построить с нуля за 2-3 года и сдать в эксплуатацию именно в середине 2027 года. Но, возможно, MR схитрят и в ДДУ укажут, что передача ключей будет в 3 квартале 2028 года, что ближе к реальности.
Проект находится рядом с метро ВДНХ, на улице Бориса Галушкина. Это замечательный район, который очень хорошо сдается: рядом есть небольшая зеленая зона, хотя проект находится не слишком далеко от проспекта Мира. Качество жизни здесь может быть неплохим, и, скорее всего, застройщик позаботится о шумоизоляции в проекте.
Если мы говорим о местности с точки зрения направления, то район Бориса Галушкина и ВДНХ — это северо-восток Москвы. И, кстати, в этом районе мало новых проектов. Когда конкуренция ограничена, а спрос большой, как в случае с ВДНХ, цены, естественно, будут высокие. Стартовые цены в районе 20 млн ₽ за квартиру площадью 35 м2. Например, небольшая студия с площадью около 28 м² будет стоить порядка 18 млн ₽. Классическая евро-3 — это, вероятно, стандарт для семьи с одним ребенком, которая может воспользоваться семейной ипотекой – обойдется в 27 млн ₽ (первоначальный взнос 15 млн и еще 12 млн в семейную ипотеку): это как раз типичный сценарий для москвичей, которые накопили деньги и могут продать свою старую квартиру.
Что касается конкурентов, то если мы посмотрим на расположение проекта, то рядом находятся ЖК «Мирополис», «Союз», который строит застройщик «Родина», а также ЖК «Режиссер» от ФСК. Прямыми конкурентами для нового проекта являются ЖК «Союз» и «Режиссер», где 37 м2 с панорамными окнами стоят 20-23 млн рублей. Разница в цене между проектами всего 10%. Это выглядит как справедливая цена.
Если бы, например, MR Group предложил квартиры по цене 16-17 млн ₽ за 40 м2 в евро-2, уверен, что квартиры бы быстро раскупили.. Судя по рендерам, они планируют построить хороший и качественный дом. В общем, цена на такие квартиры вполне адекватна, хотя, разумеется, это не инвестиционная рекомендация.
Прогнозировать будущее довольно сложно. Если кто-то рассказывает, что квартира будет стоить 30 млн ₽ в 2028 году, скорее всего, он ошибается или лжет. Мы можем анализировать аренду, затраты на ремонт, но если вы купили квартиру за 20 млн, то на ремонт нужно будет потратить еще около 5 млн ₽. Так что себестоимость такой квартиры составит 25 млн. Будет ли вторичка стоить 30 миллионов в 2028 году? Возможно, но стоит ли замораживать деньги на несколько лет ради прибыли в 5 млн? Это уже другой вопрос.
Когда я анализировал этот проект, заметил интересный момент. Выбор планировки — это, по сути, 50% успеха, и цена не всегда так важна. Вот пример квартиры: 55 квадратов, вроде бы евро-3. Но это, по сути, одна из самых неудобных планировок, которую можно встретить в 2025 году. Объясню почему.
Смотрите: первая комната без мастер-спальни, вторая тоже без этой функции. Есть только один санузел, и тот прямо у входа. Кухня с балконом — не знаю, зачем здесь балкон, ведь для кухни это абсолютно не нужно. Очень сомнительно, что кто-то оценит эту квартиру как хорошую сделку. Да, возможно, цена за квадратный метр будет неплохой, но сама планировка — это обычная евро-двушка, а не евро-трешка. И, честно говоря, не самая удачная, так как балкон для кухни — это лишняя трата пространства, а кухня всего 15 квадратных метров.
Кроме того, если учитывать ремонт, то на его стоимость потребуется еще около 6-7 млн ₽. Таким образом, себестоимость квартиры составит порядка 37 млн ₽.
ЖК Dream Riva
Проект DreamRiva — это на самом деле очень интересный и крутой проект, но, скорее, для личного проживания, а не для инвестиций. Возможно, в нем есть какой-то инновационный потенциал, и в целом локация может быть довольно привлекательной, но я не уверен, что здесь будет много людей, которые заинтересованы в инвестициях. Хотя, возможно, и такие найдутся.
Проект DreamRiva расположен прямо на набережной, на первой береговой линии. Его основным конкурентом я бы назвал NOW, так как у них тоже есть линия на набережной. Кроме того, Shagal, который тоже находится рядом, можно считать конкурентом. Сам проект расположен в пешей доступности от Острова Мечты и имеет собственный небольшой ландшафтный парк. В целом, это хороший проект. Однако, повторюсь, я не вижу его как инвестиционный, скорее, это вариант для тех, кто ищет что-то для себя.
Здесь много странных планировок, но если говорить о ценах, то, даже с учетом текущих условий, они, на мой взгляд, вполне адекватные. Например, студии здесь стоят около 16 млн ₽ за 30 метров. Для сравнения, в проекте МИRА схожие студии стоят на несколько миллионов дороже. Но стоит заметить, что такие цены слишком высоки для студий с точки зрения инвестиций. Например, по моему мнению, студия должна быть недорогим, ликвидным объектом, а не стоить 16 млн. И разница с евро-2 по цене здесь получается небольшая. И в этом проекте я бы студии не рассматривал. Евро-3 здесь, на мой взгляд, дороговаты, поэтому я бы выбирал евро-2.
В любом случае, для себя я бы рассматривал этот проект именно с точки зрения покупки квартиры для проживания, а не как инвестицию. Это важно понимать, когда сравниваем с конкурентами. Например, Shagal в среднем стоит 19 млн, в проекте Now квартиры начинаются с 21 млн, а в Зиларте — от 22 до 25 млн.
Будет ли DreamRiva когда-нибудь стоить 30 млн за квартиру с отделкой? Возможно, да. Но лично я уверен, что эта локация, даже с учетом близости к Кожуховскому мосту, имеет уникальность. Это не такой шумный район, как, например, Проспект Мира, и вряд ли Кожуховский мост будет создавать серьезный шум. Это место, в котором можно купить хороший актив, особенно если у вас есть капитал и вы хотите приобрести квартиру недалеко от центра.
При всей моей любви к Shagal, эта часть, Зил-Юг, все равно лучше, чем большая промка. Важно, что у проектов в этом районе разные цены и ликвидность. Например, один из клиентов покупал в Зиларте Евро-3 площадью 64 м2, с ежемесячным платежом 1 млн ₽. Это не те цифры, с которыми работают обычные покупатели.
С учетом таких цен, я думаю, что стоимость квартиры в DreamRiva будет в пределах 35 млн ₽, а арендные ставки на такие объекты, скорее всего, будут варьироваться от 250 до 300 тыс. ₽ в месяц.
ЖК Родина Переделкино
На мой взгляд, это довольно странный проект, как минимум из-за архитектуры, стилистики и расположения.
Если мы посмотрим на расположение, то это станция метро «Новопеределкино», то есть довольно далеко за МКАД. Но на самом деле эта часть Москвы очень нравится многим москвичам, потому что она более экологически чистая, есть станция метро. Ну и на самом деле расположение для тихого ЖК довольно крутое: вот метро, а вот у нас небольшая парковая зона. В целом, здесь тоже есть своя зона, потому что застройщик Sezar здесь реализует свой проект, и в принципе все хорошо. Видите, даже где-то можно кататься на сноуборде и лыжах зимой, когда в Москве есть зима.
Этот проект такой более доступный, хотя по характеристикам, по качеству, Родина точно строит хорошо. По крайней мере, мы увидим, какие фасады, какое качество, когда проект будет сдан. Но, опять же, если мы смотрим на цены, я не скажу, что прямо вау, нужно бежать и покупать. Почему я часто против покупок за МКАДом? Потому что ценник примерно одинаковый. Да, цены ниже, но они такие же высокие, большинство объектов сдается без отделки, и нужно долго ждать. При прочих равных, если есть возможность все-таки купить внутри МКАДа, я бы выбирал внутри МКАДа. Особенно, если ваша задача — сохранить капитал и выбрать правильный объект недвижимости.
Застройщикам строить здесь, я уверен, очень дорого и сложно. Землю купить тоже непросто, и она не дешевая. Те, кто думают, что в Новопеределкино земля бесплатная, конечно же, нет. И по факту, квартирка у нас получается 12-13 млн ₽ за маленькую однокомнатную, а студия — 10-11 млн рублей. Да, она по площади довольно большая – 25-27 метров. Но зачем она? Под аренду?
Вот самое интересное, что я уверен, квартира в каком-нибудь условном ПИК внутри МКАД, возле метро, будет намного дороже сдаваться. А вы сами понимаете, что у ПИК можно за 8 млн купить студию 20-22 метра с отделкой и с ближайшими сроками сдачи.
Когда мы смотрим на Новопеределкино, то конкурентов тут очень мало. ЛСР уже продают Лучи недешево. Есть еще Переделкино Ближнее, которое строит группа компаний Абсолют. Абсолют вообще никогда не демпингует: они видят свою целевую аудиторию — это конечные покупатели, семьи, которым нужна классическая двушка-трешка, и они их продают в районе 16-18 млн ₽ с отделкой. Заметьте, что однушки довольно дорогие, там тоже 12-14 млн ₽. Городские истории — это дикий неликвид. Когда в 2020 году их можно было покупать по 4-5 миллионов рублей, тогда, наверное, нужно было покупать. Да, при условии того, что это был низкий уровень качества, долгострой и огромное количество проблем. Но когда мы говорим про текущий рынок, то от таких объектов нужно избавляться. И это будет самая правильная стратегия: продать квартиру за МКАД и реинвестировать в более ликвидный проект. И мы в Smarent активно решаем такие задачи.
Проект «Родины», я думаю, – это проект строго под себя. Это строго под целевую аудиторию тех, кому нужен этот район. Но использовать материнский капитал, семейную ипотеку и другие инструменты, которые вам дает государство, чтобы пойти сюда, бессмысленно.
Мангазея в Богородском
Мы ждали, что проект выйдет с хорошими ценами, и это будет комфорт-плюс в стиле Брусники, но в итоге получили дорогой проект.
Мангазея на Богородском находится рядом с метро «Бульвар Рокоссовского», это отличный проект под аренду, если бы не цена. Он расположен внутри СВХ, рядом Лосиноостровский парк, есть еще парк Сокольники, станция метро.
Если посмотрим на цены, то мы видим, что застройщик понимает, что евро-2 и однушки — самые ликвидные в продаже, и можно по ним поднять цену. Например, евро-2 здесь стоит 14 млн, но за те же деньги можно купить тот же Moments. Зато евро-3, пусть и на втором этаже, стоит около 17-18 млн ₽ — а это уже интересно. Но опять же — без отделки.
Ранее можно было сказать, что конкуренция в районе была низкой, но сейчас она значительно возросла. На Преображенской площади строится несколько крупных проектов. Например, Artel от застройщика Stenoy и ЖК «Преображенская площадь» от Regions Development. Эти проекты будут сдаваться в 2025-2027 годах, и цены на них высокие: мне сложно понять, кому могут быть нужны однушки по 20 млн ₽, которые продаются в ЖК «Преображенская площадь».
30-40 миллионов за Преображенскую площадь — это нереально для таких объектов. Например, Talisman на Рокоссовского —за 55 метров просят 19 млн ₽, но это сданный корпус.
Если говорить о стоимости квартир, то, например, 14 млн за квартиру под аренду кажется неплохим вариантом, если использовать семейную ипотеку. Схема такая: первоначальный взнос — 2,8 млн, потом остается около 11 млн. Вроде бы, хорошие условия. Но если рассматривать альтернативы, такие как Амурский парк от ПИК — это евро-двушка с отделкой за 13,5 млн, или вариант подальше от метро — квартиры по 9 млн с ключами в 2027 году. Цена аренды в этих районах будет сопоставимой, но вы можете сэкономить на стоимости самой квартиры.
ЖК «Адмирал» от Галс
Следующий проект — это ЖК «Адмирал» от Галс Девелопмент. Есть надежда, что построят качественно, визуально проект выглядит достойно.
Проект расположен в Печатниках, рядом с метро и Москвой-рекой. Проект находится в районе Печатники, хотя некоторые называют его районом Южного порта. Однако юридически это все же Печатники, как и ЖК «Южный Порт». Локация интересна тем, что дом расположен очень близко к метро. Кроме того, рядом проходит Москва-река, а район активно развивается и должен стать одним из самых перспективных в Москве.
Цены на евро-двушки и однушки в 14–15 млн кажутся завышенными. Более интересный вариант — студии. Они просторные (30 м²) и могут стать хорошим вложением под аренду.
В районе много конкурентов: Portland с высокой ценой (14–15 млн) и нереальной ценой в 18,5 млн на вторичке, Южный Порт от Level, который позиционируют как бизнес-класс, но на деле это комфорт с улучшенными характеристиками. Евро-2 здесь стоят 16 млн, а евро-3 доходят до 22 млн. В сравнении с ними Галс предлагает самые низкие цены в районе. Получается, что за стоимость студии в Portland можно купить полноценную однушку в «Адмирале».
Отдельно стоит отметить этажность: в Level Южнопортовая встречаются корпуса в 51, 61 и даже 68 этажей. Это впечатляет, но для жизни спорное решение.
ЖК Pave от Forma
Да, до метро Тульская можно дойти, но маршрут через железную дорогу не самый комфортный, а до Павелецкой придется ехать. Кроме того, комплекс не выходит на первую линию набережной, что снижает его привлекательность.
Цены на текущем этапе продаж выглядят завышенными: 18 млн за евро-2 и 25 млн за евро-3, особенно если учитывать конкурентов. Например, в ЖК Forst от того же застройщика сейчас можно найти готовые квартиры: евро-2 за 16 млн и евро-3 за 25 млн. Вряд ли уровень строительства сильно отличается, но в Forst квартиры уже с ключами.
Другой сильный конкурент — Павелецкая Сити, где студии продаются за 13 млн, а однушки за 18 (и недавно были даже по 16). Учитывая примерно одинаковые сроки сдачи, выбор очевиден. А вот ЖК Эра, который изначально рассматривался как альтернатива, уже улетел в ценах — студии по 20 млн. Мангазея на Тульской тоже теперь стоит дорого: на старте она выходила по 14 млн, но сейчас цены уже 19 млн за аналогичные лоты. Изначально проект подавался как бизнес-класс, но со временем его начали позиционировать как премиальный.
Главный вывод — старты продаж уже не гарантируют выгодных цен. Сейчас найти хорошие варианты можно только через детальный анализ лотов, а новостройки с ключами в 2028–2029 годах требуют еще большего запаса терпения. При этом нужно учитывать не только сам проект и его локацию, но и условия покупки — ипотека, рассрочка, субсидированные ставки и так далее. Рынок стал сложнее, и покупать новостройку без экспертизы — значит рисковать. Нужен комплексный анализ, опыт и понимание всех нюансов. Если вам актуален подбор недвижимости, обращайтесь — поможем разобраться.
