Вопросы, связанные с признанием сделок купли-продажи недвижимости недействительными, становятся все более актуальными. Особенно это касается сделок с пожилыми людьми, когда есть риск того, что продавец не полностью осознавал последствия своих действий.
В 2023 году в Госдуму внесли законопроект о введении обязательной видеофиксации нотариальных сделок с недвижимостью для граждан старше 60 лет (№ 444859-8). Цель нововведения — предотвращение мошенничества и защита интересов как пожилых продавцов, так и покупателей.
Однако судебная практика показывает, что видеозапись сделки не всегда спасает покупателя от признания договора недействительным. В качестве примера разберем реальное дело, которое дошло до Верховного суда РФ.
Как пенсионерка оспорила сделку, несмотря на видеофиксацию
Хронология событий
В июне 2021 года женщина продала квартиру за 1,6 млн рублей. Учитывая ее возраст (74 года) и затруднения с передвижением, сделка прошла в выездном формате, а регистрацию осуществили сотрудники Росреестра.
Чтобы избежать возможных проблем, риелторы позаботились о мерах предосторожности:
- сделку зафиксировали на видео;
- у продавца запросили медицинскую справку, подтверждающую, что она не состоит на учете у психиатра;
- продавец получила всю сумму денег наличными и расписалась в документах.
Казалось бы, сделка полностью безопасна. Однако спустя несколько месяцев после продажи квартиры пенсионерка подала иск в суд, требуя признать договор недействительным.
Доводы истца
Пожилая женщина заявила, что на момент подписания договора она страдала психическим расстройством и не осознавала последствий своих действий. В подтверждение этого она представила:
- медицинскую справку, выданную через месяц после сделки, где говорилось, что у нее диагностировано психическое заболевание;
- заключение экспертизы, согласно которому она не могла понимать значение своих действий.
На этом основании пенсионерка потребовала аннулировать сделку и вернуть ей квартиру.
Решение суда: кто прав?
Первоначально суд назначил судебно-медицинскую экспертизу, которая действительно подтвердила, что на момент сделки женщина не осознавала последствий своих действий.
Ссылаясь на ст. 177 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил иск и признал сделку недействительной.
Но покупатель не согласился с этим решением и подал апелляцию.
Апелляция встала на сторону покупателя
Вышестоящие инстанции отменили решение суда первой инстанции. Они указали, что:
- Экспертиза не является единственным доказательством в деле.
- На видеозаписи сделки четко видно, что продавец подтверждает осознание своих действий и не выражает сомнений.
- Пенсионерка не состояла на учете у психиатра, а ее медицинская карта не содержала сведений о психическом заболевании.
Таким образом, суд оставил сделку в силе, и квартира осталась у покупателя.
Что сказал Верховный суд РФ?
Однако в Верховном суде РФ ситуация поменялась.
ВС РФ заявил, что:
- Оценивать наличие или отсутствие психического заболевания могут только эксперты.
Суд не обладает медицинскими знаниями, чтобы самостоятельно решать, осознавал ли человек свои действия. - Видеозапись сделки не доказывает, что человек был полностью дееспособен.
Даже если продавец ведет себя адекватно, он может не осознавать последствий своих действий. - Суд обязан опираться на экспертное заключение, а если есть сомнения, назначить повторную экспертизу.
В результате дело направили на новый пересмотр. Шансы покупателя сохранить квартиру стали крайне малы.
📌 Решение ВС РФ: Определение № 24-КГ23-23-К4.
Получите бесплатную консультацию на нашем сайте.
Выводы: как избежать потери недвижимости?
Этот случай показывает, что даже самые тщательно подготовленные сделки могут быть признаны недействительными, если в будущем продавец докажет наличие психического расстройства.
Что нужно делать покупателям, чтобы защитить себя?
✔ Проводите сделку через нотариуса — нотариус проверяет дееспособность продавца, что может стать дополнительным доказательством.
✔ Требуйте медицинскую справку о дееспособности — желательно не старше 1 месяца.
✔ Заверяйте сделку у психиатра — прохождение медосвидетельствования перед сделкой может предотвратить споры.
✔ Записывайте видеофиксацию с разъяснением условий договора, но помните, что этого может быть недостаточно.
✔ Обращайте внимание на возраст продавца — сделки с пожилыми людьми всегда имеют повышенный риск.
Заключение
Суды все чаще пересматривают сделки с пожилыми продавцами, если есть хотя бы малейшие доказательства психического расстройства.
Даже если на момент сделки продавец казался дееспособным, через несколько месяцев (или лет) он может обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор.
Видеофиксация, нотариусы и документы — важны, но не гарантируют 100% защиты.
Лучший способ избежать проблем — это предварительно проверять здоровье продавца и запрашивать официальные медицинские заключения.
📌 Если вы собираетесь купить недвижимость у пожилого человека, будьте особенно внимательны!
Иначе можно оказаться в ситуации, когда квартира куплена, но вернуть деньги уже не получится.
Если у вас были подобные случаи, напишите в комментариях — обсудим, какие еще меры предосторожности можно предпринять!
А с другими актуальными новостями и полезной правовой информацией вы можете ознакомиться прямо на нашем сайте: https://myjus.ru/
