Когда-то давно (в 2017-2018 г.г.), при разработке концепции коммерческой инфраструктуры жилого района для девелоперской компании "Первостроитель", я продекларировал основные тренды и принципы, о которых никто тогда не говорил. Данные принципы удалось удачно реализовать, территория жилой застройки получила новую бизнес-жизнь. Были написаны и опубликованы кейсы на эту тему (вот пример одного из них). Быть трендсеттерами - непросто:)
Хорошо знакомая нам девелоперская компания ГК "А101" из Москвы, входящая в топ-5 крупнейших девелоперов России, впоследствии все же взяла на вооружение наши принципы и уже зарекомендовала себя как лидер в создании комплексных жилых проектов с продуманной коммерческой инфраструктурой.
Её подход базируется на принципах «города 15 минут», смешанного использования территорий и долгосрочного управления активами (это очень важно - говорю как бывший управляющий активами:)).
Рассмотрим ключевые элементы текущего успеха ГК А101 в формировании коммерческой недвижимости новых ЖК, которая повышает качество жизни жителей и обеспечивает устойчивую доходность проектов девелопера в целом. Опыт компании мы можем смело рекомендовать к применению!
Коммерческая инфраструктура ЖК "Испанские кварталы" в Новой Москве от ГК "А101"
1. Стратегия: интеграция коммерции в жилую среду
А101 не просто строит жильё — она создаёт экосистемы, где коммерческие объекты в ЖК становятся естественной частью повседневной жизни.
Основные принципы коммерческой инфраструктуры новых ЖК:
Пешеходная доступность: 80% объектов инфраструктуры расположены в шаговой доступности от жилья.
Баланс форматов: Сочетание локальных сервисов (магазины у дома, аптеки) и общественных пространств (коворкинги, спортзалы).
Адаптивность: Гибкое зонирование, позволяющее менять назначение помещений в зависимости от спроса.
Пример: В ЖК «Испанские кварталы» (Новая Москва) на первых этажах домов размещены кафе, фитнес-клубы и детские центры, а отдельные блоки выделены под супермаркеты и клиники.
2. Управление коммерческими помещениями в ЖК: отбор арендаторов и контроль качества
А101 не продаёт коммерческие площади, а сохраняет их в управлении, формируя устойчивый cash flow.
По данным Neomaker.ru / Делайновое.рф, компания оставляет в своем первоначальном управлении до 30% коммерческих площадей и заполняет их ключевыми инфраструктурными арендаторами (супермаркет, аптека и т.п.). Впоследствии, с некоторыми ограничениями для новых покупателей, эти помещения могут быть проданы как ГАБ (готовый арендный бизнес) с 15-25%-ой наценкой.
Ключевые практики:
Платформа "А101 Бизнес": компания предлагает уже одобренные различными франшизами коммерческие помещения, что ускоряет открытие франшизных бизнесов на районах. Все помещения в «Магазине франшиз» от А101 уже акцептованы владельцами франшиз на основе технических характеристик, локации и аналитики жилого района.
Жёсткий отбор арендаторов: Приоритет отдаётся сетям с подтверждённой репутацией (например, «ВкусВилл», «СберМегаМаркет») и локальным предпринимателям, предлагающим уникальные услуги.
Контроль арендных ставок: Компания избегает завышения цен, чтобы сохранить доступность сервисов для жителей. Средняя ставка — 15–25 тыс. руб./м²/год, что ниже московского уровня (JLL, 2023).
Мониторинг удовлетворённости: Регулярные опросы жителей помогают корректировать инфраструктуру (например, добавить веган-кафе или химчистку).
Результат:
Загрузка коммерческих площадей в проектах А101 достигает 95%, тогда как средний показатель по Москве — 85% (Colliers, 2023).
3. Фокус на общественные пространства и сервисы
А101 развивает не только торговлю, но и социально-значимые объекты:
Образование: Строительство детских садов и школ в партнёрстве с частными операторами.
Здравоохранение: Интеграция медицинских центров с телемедицинскими услугами.
Коворкинги и спорт: Открытие офисных зон с зонами для встреч и фитнес-центр с бассейном.
Инновация:
Внедрена система единой карты жителя, дающая доступ ко всем сервисам комплекса и скидкам у партнёров. Мобильное приложение для жителей с функцией заказа услуг, бронирования помещений и обратной связи.
4. Экономическая эффективность коммерческой инфраструктуры ЖК
Инвестиции в разработку и реализацию концепции коммерческой недвижимости нового жилого района окупаются за счёт:
Повышения стоимости жилья: Квартиры в ЖК А101 с развитой инфраструктурой дороже аналогов на 15–20% (данные компании за 2023 г.).
Стабильного арендного дохода: Доля коммерческой аренды в выручке компании — около 25%.
Снижения рисков: Управляя инфраструктурой, ГК А101 минимизирует зависимость от внешних арендаторов.
Кейс успеха:
ЖК «Испанские кварталы»Коммерция: 45 тыс. м² торговых и офисных площадей.
Особенность: Собственная пешеходная улица с ресторанами и бутиками, имитирующая европейский формат.
Результат: 100% загрузка коммерции в течение 2 лет после сдачи.
Вызовы и решения
Дефицит кадров: А101 обучает управляющие компании и внедряет автоматизацию.
Изменение спроса: В новых проектах увеличивается доля пространств для удалённой работы и доставки (логистические хабы на первых этажах).
Заключение: уроки для рынка
Опыт А101 доказывает, что успешная коммерческая инфраструктура ЖК — это:
Долгосрочное управление, а не разовая продажа площадей.
Баланс между прибылью и социальной ответственностью.
Использование данных (анализ поведения жителей, трендов).
Компания задаёт новый стандарт для девелопмента, где коммерция не просто дополняет жильё, а становится ядром сообщества. Этот подход уже тиражируется в регионах России, укрепляя позиции А101 как одного из самых инновационных игроков рынка.
В своих концепциях коммерческой инфраструктуры жилых комплексов и коттеджных поселков (если позволяют бизнес-модели проектов и есть готовность девелоперов) мы продолжаем использовать инновационные подходы, разрабатываем новые форматы объектов, оптимизируем проектную документацию под будущий прогнозируемый спрос и требования арендаторов/собственников коммерческих помещений, форматируем также жилой продукт (квартиры, коттеджи). Разработка новых эффективных подходов не останавливается ни на минуту!
Звоните: +79221100101
Пишите: 79221100101@ya.ru
Делайновое.рф / Neomaker.ru - делаем коммерческую недвижимость драйвером жилой недвижимости и территорий! Наращиваем ценность ЖК и территорий на основе 17-летнего опыта разработки концепций коммерческой и жилой недвижимости в разных регионах России.
Нашими клиентами являются также известные консалтинговые агентства GMK и DeVision, оказывающие услуги для девелоперов: они обращаются к нам в самых сложных случаях.
---------
Консалтинговое маркетинговое агентство для девелоперов и застройщиков Делайновое.рф / Neomaker.ru
Многолетняя девелоперская практика PLATCDARM (ПЛАЦДАРМ)
от Алексея Коноплева (CEO Делайновое.рф/Neomaker.ru):
Best Use (Бест Юз), маркетинговые исследования, аналитика (поиск и прогнозирование возможностей, создание новых ценностей, определение точек развития) - города, территории, районы КОТ, отдельные объекты недвижимости.
Эксперт-лидер на российском рынке в сегменте "Встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов". Разработка концепций коммерческой инфраструктуры и форматов коммерческой/жилой недвижимости КОТ/жилых районов/коттеджных поселков/отдельных зданий (включая ТРЦ, БЦ, МФК. индустриальные парки).
Разработка бизнес-планов объектов недвижимости и поиск инвесторов/покупателей/арендаторов, и т.п.
Аудит работы других внешних консультантов и перевод их работы на практические рельсы.
