Практически все россияне знают как аксиому, что единственное жилье не могут отобрать за долги. Но есть случаи, когда имущественный иммунитет не действует и можно остаться даже без единственной квартиры.
Что такое единственное жилье
Конституция гарантирует право каждого гражданина на собственное жилье и закрепляет норму о том, что никого нельзя лишить жилища. Кроме того в перечне имущества, на которое не допускается обращение взыскания, указано единственное жилье.
📌По ст.446 ГПК единственное жилье – жилое помещение или его часть, которое является единственным пригодным для проживания гражданина-должника и членов его семьи и они постоянно проживают в нем.
Никаких ограничений по площади в определении не приводятся.
Единственным жильем может быть как квартира на окраине в 36 кв.м., так и элитный загородный особняк в 300 кв.м.
Когда единственное жилье под защитой
Статья 446 ГПК содержит список имущества, на которое не распространяется взыскание по исполнительным документам.
В перечень имущества, который обладает имущественным (исполнительским) иммунитетом, входит единственное жилье должника, а также земельные участки, посуда, личные вещи и сбережения в пределах прожиточного минимума. Все перечисленное здесь имущество защищено от взыскания.
Проще говоря, квартиры, дома и земельные участник не допускается забирать за долги, если семье с детьми больше негде жить. С одной стороны данная норма является социально справедливой, но с другой – предоставляет недобросовестным должникам простор для злоупотреблений.
Иммунитет единственного жилья применяется в рамках исполнительного производства и процедур банкротства.
В ходе процедуры признания финансовой несостоятельности все имущество должника включается в конкурсную массу, подлежит реализации и погашению долгов перед кредиторами.
Но на основании ч.3 ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности» единственное жилье исключается из конкурсной массы в процедуре банкротства по ходатайству гражданина.
4 ситуации, когда единственное жилье заберут за долги
Квартира – в ипотеке
Хотя ст.446 ГПК не допускает наложения взыскания на единственное жилье, но иммунитет не распространяется на ипотечное жилье. Квартира в ипотеке может быть реализована за долги даже, если в ней прописаны несовершеннолетние.
Ипотека предполагает залог на приобретаемую недвижимость и если должник перестанет исполнять свои финансовые обязательства, банк вправе наложить взыскание на заложенную квартиру.
При этом предоставлять недвижимость взамен утраченного банк-кредитор или управляющий не обязаны. Помощь может оказать только государство, предоставив семье с детьми квартиру в маневренном фонде во временное пользование.
Но есть некоторые исключения. С учетом сложившейся судебной практики банк не может потребовать реализации квартиры в ипотеку в следующих случаях:
➡️ Продолжительность просрочки составляет менее 3 месяцев.
➡️ Остаток по кредиту составляет менее 5%.
Единственное жилье подлежит взысканию и если кредит был оформлен, например, на лечение, а квартиру предоставили в залог.
Апартаменты
Граждане, которые живут в апартаментах, лишены иммунитета на недвижимость. Даже если апартаменты являются единственным местом жительства, их могут выставить на продажу для погашения долгов перед кредиторами в рамках исполнительного производства или банкротства.
Дело в том, по действующему законодательству апартаменты – нежилая коммерческая недвижимость и не может приравниваться по статусу к единственному жилью.
Оспаривание договора купли-продажи
Если должник умышленно предпринимал действия по защите недвижимости от взыскания и заключал сделки только по мотивам вывода активов, то их могут признать недействительными.
В результате квартира вернется в собственность должника и если она не является для него единственным жильем, то допускается взыскание недвижимости по долгам.
Финансовый управляющий наделен правом оспаривания подозрительных сделок, которые были совершены в течение последних 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве. Сделку могут признать недействительной, если она была заключена в целях сокрытия имущества от кредиторов.
Если сделку посчитают мнимой, то имущество вернут в конкурсную массу для последующей продажи. Суд также может лишить единственное жилье, которое ранее передал должник по недействительной сделке, имущественного иммунитета.
Элитная недвижимость
На сегодняшний день процедура реализации излишне роскошного жилья, превышающего нормативы по площади, не предусмотрена. Формально такой подход не запрещен и судами регулярно рассматриваются требования кредиторов о снятии иммунитета с единственного жилья, которое явно превышает все нормы.
Но чаще суды занимали сторону должника и сохраняли избыточную единственную недвижимость за неплательщиком, даже если речь шла об элитном роскошном жилье.
26 апреля 2021 года Конституционный суд разрешил судам обращать взыскание на единственное жилье в своем Постановлении №15-П от 26.04.2021.
В Конституционный суд обратился гражданин, который в 1999 году дал своей знакомой в долг 770 тыс.р. Должница свои обязательства так и не исполнила, а сумма с учетом инфляции возросла до 4 млн.р. В 2019 году ее признали банкротом.Из материалов дела следует, что полученные деньги должница направила на покупку квартиры в 110 кв.м, стоимость которой превысила сумму долга. Истец просил включить недвижимость в состав конкурсной массы для дальнейшей реализации. Но все суды ему отказали со ссылкой на ст.446 ГПК об иммунитете единственного жилья.
Конституционный суд посчитал, что суды некорректно трактуют назначение имущественного иммунитета. Его смысл состоит не только в сохранении права собственности на конкретное жилое помещение за гражданином, сколько в недопущении нарушения конституционного права на жилище.
В Постановлении Конституционного суда возможность продажи единственного жилья за долги допускается в следующих случаях:
➡️ Альтернативные варианты для погашения задолженности кроме как взыскать квартиру – отсутствуют. Доходы должника настолько низкие, что не позволяют ему вернуть долги кредиторам.
➡️ Размер долгов должен быть сопоставим со стоимостью квартиры. За долг по коммунальным услугам в 50 тыс.р. или просроченный займ на 100 тыс.р. квартиру «с молотка» не пустят. Суд должен предварительно сопоставить рыночную стоимость квартиры и размер задолженности.
➡️ Площадь единственного жилья существенно превышает норму по жилплощади на одного члена семьи. В качестве норматива по мнению КС может учитываться социальная норма жилья, которую выделяют россиянам по договору социального найма по ст. 50 Жилищного кодекса РФ. В среднем эта норма составляет 18 кв.м. на человека и варьируется в зависимости от региона от 15 до 20 кв.м.
➡️ При покупке единственного жилья отмечалось злоупотребление правом должника. К примеру, он передал все свои активы, сделав квартиру неприкосновенной, в преддверии банкротства или уже имея крупные долги.
Даже если суд пойдет на взыскание единственного жилья, то должник не окажется на улице. Кредиторы должны позаботиться о покупке нового жилья в том же городе (районе или при согласии должника – в другом регионе), соответствующей нормативам площади.
Соответственно, чтобы такой обмен квартиры с доплатой в пользу кредиторов был оправдан он должен позволить закрыть большую часть долгов.
