21 марта был опубликован список из 901 российских городов где уже с 1 апреля 2025 года стало доступно приобретение жилья на вторичном рынке по программе "Семейная ипотека" по ставке 6% годовых.
В Краснодарском крае таких населённых пунктов оказалось шестнадцать:
1. Горячий Ключ
2. Приморско-Ахтарск
3. Туапсе
4. Абинск
5. Апшеронск
6. Хадыженск
7. Белореченск
8. Кореновск
9. Крымск
10. Курганинск
11. Лабинск
12. Славянск-на-Кубани
13. Темрюк
14. Тимашевск
15. Усть-Лабинск
16. Геленджик
И как было обещано банками, будущие заёмщики уже прямо с 1 апреля должны были получить первые решения по заявкам по "Семейной ипотеке" на вторичку для приобретения жилья в этих городах.
Расширение программы "Семейная ипотека" на вторичный рынок – новость, безусловно, долгожданная и многообещающая. Но за громкими заявлениями часто скрываются нюансы, которые необходимо учитывать. Заработает ли эта инициатива в действительности или останется лишь красивой в теории? Давайте разберемся, отбросив лишние эмоции и проведя анализ реального положения дел.
Несмотря на все преимущества программы, важно понимать, что она имеет свои ограничения.
Условия для всех городов-участников такие:
Условия оформления «Семейной ипотеки» на вторичное жилье:
Получить «Семейную ипотеку» на вторичку могут семьи с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно. Приобрести такую квартиру в рамках программы можно только один раз.
Квартиру нельзя приобрести у взаимозависимых лиц, в том числе у супругов, родителей, детей, братьев и сестер.
В каких домах можно купить квартиру:
Многоквартирный дом должен находиться в населенном пункте, где строят не более двух домов.
Населенный пункт должен иметь статус города. Расширение программы не касается городов Подмосковья и Ленобласти.
Дом не может быть старше 20 лет и в аварийном состоянии.
Хочу заострить ваше внимание именно на том в каких домах можно будет купить. По моему мнению здесь кроются два основным ограничивающих фактора из за которых программе грозит не получить массового применения Но на мой взгляд есть ещё и фактор №3 - юридический. Его мы обсудим в конце нашего исследования.
Фактор №1. Ограниченный выбор объектов
Требование к дому – не старше 20 лет – существенно сужает круг подходящих объектов на вторичном рынке. В указанных городах Краснодарского края преобладает жилой фонд, построенный в советское время и в 90-е годы. Найти квартиру, отвечающую всем критериям программы, может быть непросто.
Я при помощи сервиса Дом.МинЖКХ не поленился и посчитал все многоквартирные дома годом постройки после 2005 года (сам 2005 год в расчёт не брал). У меня получился следующий список:
Всего из 4031 многоквартирного дома по возрасту дома подходят 963 МКД. И более половины из них приходится на Геленджик и Горячий Ключ.
Более того в Тимашевске, Темрюке, Лабинске, Курганинске и Хадыженске вообще нет домов после 2019 года постройки.
Основная масса домов подпадающая под программу построены от 2010 года и выше - 813 МКД(41 895 квартир).
Таким образом, мы видим, что заявленная программа "Семейной ипотеки" на вторичном рынке в обозначенных городах Краснодарского края уже на старте сталкивается с серьёзным препятствием – дефицитом подходящего жилья. Цифры говорят сами за себя: из более чем 4000 многоквартирных домов только около 24% соответствуют возрастному цензу. И это в теории. На практике количество подходящих объектов будет еще меньше, ведь помимо возраста, необходимо будет учитывать и другие критерии: законность постройки, юридическая чистота документов и т. п..
Фактор №2. Семейная ипотека на вторичку в соответствии с объемом строительства в городе.
Требуется, чтобы в населенном пункте строилось не более двух домов. Понятно что на этой основе и составлен список городов-участников. Но как мне кажется, что это условие направлено больше не на то чтобы жители таких населённых пунктов смогли что то приобрести по ставке 6% на вторичном рынке, а направлено на стимуляцию строительства в этих городах, т. к. оно не ведется в них вообще. Как и писал выше в 5-6 населённых пунктах из списка не построено ни одного жилого многоквартирного дома с 2019 года не смотря на рекордный строительный бум в стране. И что мешает в них появится наконец то новому мало-средне-этажному жилому комплексу на 2-5 литеров, например? И тогда Семейка на новую стройку - да, а на вторичку - нет.
Но какой эффект это окажет для реальных покупателей в моменте?
Правильно! Спрос кратковременно превысит предложение, что неизбежно приведет к искусственному завышению цен на и без того ограниченное количество подходящих объектов. Продавцы, зная об ограниченном выборе,окажутся в выигрышном положении, имея возможность диктовать свои условия.
Говорят, что в Геленджике ряд продавцов уже подняли цены от 300 тысяч до 1 млн. на свои объекты, предполагая что они подходят под условия программы Семейной ипотеки.
С другой стороны появляется вероятность появления новых современных домов, а может и целых кварталов в некоторых из городов из списка.
Опять же, посмотрим. Возможно такое суждение достаточно спорное, но всё же имеет место быть.
И наконец:
Фактор №3: Юридический – "Минное поле" для покупателя
Теперь перейдем к юридическому аспекту, который, на мой взгляд, является не менее важным в этой истории.
Покупка вторичного жилья всегда сопряжена с определенными рисками, особенно если речь идет о квартирах, построенных относительно давно.
Любая квартира будет иметь свою историю: может неоднократно перепродаваться, иметь обременения, аресты, различные судебные споры и прочие "сюрпризы". Из за чего подходящую квартиру просто будет невозможно купить.
Кроме того, на Кубани, особенно на побережье, в последние лет 20 было построено множество домов которые в итоге вводились в эксплуатацию по Решению суда, т. к. возводились с различными нарушениями: строительство на землях ИЖС, нарушение этажности, отступов и т. п. В том же Геленджике ,скажем, из за этого может отсеяться до 80-90% подходящих по годам постройки многоквартирных жилых домов.
Все эти риски покупателям придётся стараться минимизировать, проводить тщательные юридические проверки, что будет увеличивает общую стоимость покупки и растягивать процесс покупки во времени.
Первичная же недвижимость априори не имеет таких юридических нюансов и рисков.
Что в итоге?
Расширение программы "Семейная ипотека" на вторичный рынок малых городов, безусловно, является шагом в правильном направлении. Но, как это часто бывает, на старте, вызывает много вопросов к её практической реализации.
На мой взгляд, ограничения по возрасту дома и объему строительства в городе-участнике делают программу труднодоступной для большинства семей, а юридические риски, связанные с покупкой вторичного жилья, требуют дополнительных затрат и усилий.
Заработает ли эта инициатива в действительности? Вопрос остается открытым. Станет ли программа массовой? Считаю что нет.
Многое будет зависеть от того, насколько гибкими окажутся банки при рассмотрении заявок и одобрении объектов, насколько активно будут действовать риэлторы и юристы, помогая покупателям найти подходящие объекты и минимизировать риски, и, конечно же, от того, насколько быстро и адекватно отреагирует рынок недвижимости на новые условия. Покажут первые выдачи и сделки.
