Во второй половине 22 года мы совместно с супругой купили две квартиры для посуточной аренды. На покупку были привлечены ипотечные средства. Более подробно о приобретении квартир, ремонте с фотографиями я писал в статье:
Я хочу сравнить доход полученный со сдачи квартир посуточно, а так же учесть рост цены самой квартиры с инвестициями в рынок акций РФ на промежутке более двух лет.
Конечно сравнивать такие вещи не совсем корректно, так как посуточная аренда это активная деятельность с уборками, звонками, рекламой, обновлением и восстановлением квартир. А фондовый рынок не требует столько трудозатрат, можно купить паи какого либо фонда и вообще больше ничего не делать.
Расходы на квартиры.
Квартира №1 была приобретена 28.10.22 за 1 850 000 рублей в ипотеку под 10,9 % без страхования жизни, страхуется только залог, около 2 000р. в год, на 15 лет, первоначальный взнос 550 000р., платёж 14 694 рубля в месяц. Плата за сделку около 12т.р.. Ремонт был произведён примерно за 400 000.
Отмечу, что сделка состоялась 28 октября, а в работу квартира пошла толька в январе 2023 года, так как необходимо было сделать ремонт.
Итого расходы по квартире №1 из своих средств составили - 964 т.р.
Квартира №2 была приобретена 28.12.22 за 1 650 000 рублей с привлечением ипотечного кредита под 9,9 % с страхованием жизни - 19 т.р. вместе с залогом за год. Плата за сделку около 12т.р.. Риэлтор взял за сопровождение сделки 10 т.р. Кредит на 12 лет, первоначальный взнос 400 000р., платёж 14 841 рублей в месяц.
Квартира была куплена с мебелью, техникой и ремонтом, что позволило нам начать сдавать её уже в январе 23 года.
Итого расходы по квартире №2 из личных средств 441 тысяча рублей.
Продажная цена квартир.
Здесь мне придётся выдать экспертизу и оценить текущую стоимость квартир, по которой они продадутся быстро. А я не эксперт, потому не судите строго. При текущей ситуации думаю нужно писать цену по низу рынка, так как по рыночной цене при таких ставках на ипотеку объект будет продаваться долго.
Квартира №1 - 2,7 млн. рублей.
Квартира №2 - 1,9 млн. рублей.
Остаток тела кредита на данный момент квартира №1 - 1, 186 млн.р..
Остаток тела кредита квартиры №2 - 1, 053 млн.р..
При продаже квартир в апреле 25-го получаем доход после закрытия кредитов - 2,361 млн.
Прибыль от сдачи квартир.
Про доходы за 23 и 24 год были статьи:
- 23 год - 245 т.р.;
- 24 год - 399 т.р.;
Кроме того учтём три месяца 25-го года:
- январь - 25,1 т.р.;
- февраль - 21,3 т.р.;
- март - 34,4 т.р.;
Итого прибыль за период 725 000 рублей. Все расходы по коммунальным и ипотечным платежам, бытовой химии, проезду, налогу, рекламе учтены.
Общий потенциальный доход при продаже квартир в апреле 25 года и учёта дохода от аренды: 725 + 2 361 = 3, 086 млн.р.. Прибыль - 3, 086 - 1,405 = 1,681 млн.р. Налог в обоих случаях учитывать не буду.
Фондовый рынок.
Анализируя фонды на наш рынок акций я давно для себя определил, что если бы я инвестировал пассивно, то есть покупал фонды, то отдал бы предпочтение ОПИФ "Арсагера фонд акций". Во первых это один из старейших фондов акций на рынке РФ, во вторых он обгоняет индекс. Статья про сравнение фондов на рынок акций:
Потому, условно, именно его паи и будем покупать в 22-ом году для сравнения доходности.
28 октября 22-го года были понесены расходы по квартире №1, значит на 964 т.р. покупаем паи Арсагеры соответствующей датой.
Паи 28 октября стоили 9 935,33, на 964 тысячи можно было приобрести 97 паёв.
28 декабря были понесены расходы по квартире №2 - 441 тысяча. Паи в этот день стоили 9 108,1 рублей. Приобретаем 48,418 паём. Конечно на рынке можно приобрести только целые паи, но для сравнения мы опустим этот момент.
Итак, на начало 23-го года мы имеем 145, 418 паёв "Арсагера фонд акций". На сегодняшнее число 04.04.25. пай фонда стоит 15 284, 24 рубля. Мы бы имели бумажную доходность по данному фонду 2, 223 млн. рублей. Прибыль составила бы: 2,223 - 1,405 = 0,818 млн.р. против 1,681 млн.р. с посуточной аренды.
Отмечу, что даже если вычесть полностью доходы от аренды из прибыли по квартирам (725 т.р.) они всё равно выиграют у фондового рынка на данном промежутке времени.
Я не учитывал налоговые вычеты, которые в обоих случаях можно было взять в одном случае налоговый вычет с покупки квартиры и по процентам на ипотеку, в другом случае налоговый вычет с пополнений по ИИС. Всё это индивидуально в каждом случае, потому не стал с эти заморачиваться. Так же пренебрёг комиссией брокера, потому что в данном случае она картину не изменит.
Выводы делать рано, так как фондовый рынок сейчас находится в недооценке и квартиры были приобретены в удачный момент, после приобретения цены раздулись на льготных ипотечных программах. Для объективного сравнения нужен более большой диапазон времени, лет 10-15.
Подписывайтесь на канал. Здесь я пишу о своих скромных инвестициях в фондовый рынок, посуточной аренде, работе и подработке.
Содержание данной статьи не является инвестиционной рекомендацией. Ваши деньги - ваша ответственность. Всем здоровья и роста капитала.