В 2023 году мы с женой занялись сдачей квартир посуточной. Для этих целей были приобретены в ипотеку две квартиры в 2022 году. Что в целом неправильно, гуру посуточной аренды советуют, сдавать чужие квартиры в поднайм, так как может не зайти локация, соседи и прочее. Кроме того ипотека это вложения на первоначальный взнос, а иногда и на ремонт. Тем не менее мы решили пойти путём ипотеки, так спокойней, не надо ручаться за чужой ремонт, кроме того собственники могут попасться "высокого уровня тревожности", а износ квартиры не избежен при любых формах сдачи, многие этого не понимают. Но так как у меня был опыт сдачи квартиры в долгую, я трезво смотрю на эту ситуацию. И главный плюс, это наличие в собственности, пускай и не в полной мере, квартиры, которая растёт в цене.
Я выступаю в роли технического рабочего, но бывает помогаю с остальным, когда не нахожусь на работе на вахте. Жена отвечает на звонки, производит уборку, выселение, заселение, оформление договоров, уплату услуг ЖКХ и налогов.
Квартира №1
Была приобретена в "безремонтном" состоянии, 1-этаж в 9 этажном панельном доме 30 м2, малосемейного типа, без балкона, стены кривые, положен линолеум по дсп, потолки из полистироловой плитки, ванна без отделки, двери старые, проводка алюминиевая - как видите "одни плюсы". Вообщем ремонта квартира не видела с самой сдачи дома в 1988 году.
Цена 1 850 000 рублей ипотека под 10,9 % без страхования жизни, страхуется только залог, около 2 000р. в год, на 15 лет, первоначальный взнос 550 000р., платёж 14 694 рубля в месяц. Ремонт был произведён примерно за 400 000 рублей, за 3 месяца, почти весь нашим семейным подрядом), кроме дверей, радиаторов отопления и натяжного потолка. Стены не выравнивались, было протянуто дсп к лагам (борьба со скрипом) и на него положен ламинат. Монтаж медной проводки ГОСТ. Замена выключателей, розеток, светильников. Монтаж труб полипропилен и ПВХ в ванной и на кухне. Декоративная отделка ванной. Вызов мастера на замена дверей входная + ванна. Замена Радиаторов отопления на более мощные, но про это можно написать отдельную статью, там был нюанс. Вызов мастеров на монтаж натяжного потолка во всех помещениях. Гарнитур приобретён на авито. Машинка стиральная б/у, холодильник, утюг, фен, микроволновка - новые. Кровать одна из самых дешёвых + матрас с Озона. В целом про это можно писать долго, наверно обустройство и ремонт в квартире тема отдельной статьи.
Квартира №2.
Маленькая студия 19м2 с одним окном. Дом кирпичный, старенький - 1961 года, этаж 5. Главный её плюс лично для меня, там был готов достаточно сносный ремонт. Может быть и своеобразный, но я считаю вполне адекватный. Нам оставили стиральную машину, холодильник, микроволновку, диван, стулья, шкаф купе, ТВ - вполне неплохой бонус. Хотя при такой квадратуре шкаф купе не рационален, таких размеров, но тем не менее он есть. Возможно в будущем, как-то модернизируем эту историю. Синий потолок, так же "интересное" решение, наверно это было связано с ценой полотна, но тем не менее он есть, и переделывать его, я не собираюсь.
Цена 1 650 000 рублей ипотека под 9,9 % с страхованием жизни - первый год 19 т.р. вместе с залогом, второй год 11 т.р. в другой страховой. Кредит на 12 лет, первоначальный взнос 400 000р., платёж 14 841 рублей в месяц. Тело кредита 1 200 000р.
На каких площадках размещали объявления?
Первым делом разместились на Авито, как и ожидалось он стал самым большим поставщиком гостей. Потом на Суточно, Циане и Юле. Удивила Юла, достаточно хорошо выручала в январе. Затем я подал объявления во всех ресурсах, которые мне выпали по запросу на первой странице выдачи в Яндекс: "Снять квартиру посуточно Омск". С этих площадок клиенты приходят редко, но бывает очень своевременно.
Начало сдачи квартир в посуточную аренду.
Начали сдачу мы с января и уже в январе столкнулись с неадекватным клиентом. Об этом будет отдельное видео, вставлю ссылку как залью его.
При том на протяжении года больше такого не было, вообщем "отличный старт")).
Заполняемость в январе была уже не плохая, учитывая, что у нас был без рейтинговый аккаунт на всех ресурсах, и объявления были поданы непосредственно в январе. Многие заботятся о своем проживании заранее, особенно люди снимающие квартиру от 5 дней и более, мы таких клиентов пропустили, не подав объявления заранее. С квартирой №2 мы не имели возможности так поступить, так как сделка была 28 декабря, а выставлять квартиру, которая ещё не в твоей собственности - "ну такое себе". А вот с квартирой №1, можно было выставиться на недельку в декабре, но "знал бы прикуп, жил бы в Сочи".
Заполняемость в январе:
- квартира №1 - 23 дня;
- квартира №2 - 20 дней;
Неплохо для первого месяца. Цена вначале была со скидкой. Квартира №1 сдавалась за 1 500 р. сутки. Квартира №2 за 1 200 р. сутки. При этом были скидки, которые мне уже не вспомнить, но существенные до 15 % в зависимости от продолжительности съёма квартиры. Теперь мы их отменили, оставили только 5 % от 10 дней. Даже помню, как нас сторговали до 1000 рублей в сутки за квартиру №2 за 10 дней)) - теперь такого дисконта мы не даём.
Доход за краткосрочную сдачу двух квартир 2023 год.
781 576 доход за год. В среднем за месяц 65 131р. Повысили цену в июне. Теперь квартира № 1 базово стала стоить 1700р., квартира №2 1350р.
В целом по году заполняемость в среднем в месяц: квартира №1 = 25,6 дней; квартира №2=26,4 дня. Всё таки люди голосуют рублём и квартира №2 пользуется успехом при долгом бронировании, на 10 и более дней. Удивил сентябрь - плохой заполняемостью: 19/24 и октябрь, в котором свободных дат вообще не было.
Расходы.
Расходы состоят из налогов, платежей за коммунальные услуги и интернет, платежей по ипотечному кредиту, реклама, транспорт, расходники (гели для душа, моющие средства, порошки, губки, сахар, чай, кофе). Так работаем сами и стирку осуществляем сами в расходы это не включаю, хотя может быть и стоило бы. К сожалению четкого учёта по ним нет, так что цифры приблизительные, кроме налога и ипотечного платежа.
Ежемесячные расходы - 29 535(ипотека) + 8 000 (ком. услуги и интернет) + 1000 (реклама)+1700(расходники)+ 1000 (транспорт)+1420р.(страхование, среднемесячная цифра по двум годам), итого 42 655 рублей - не учитывая налога, его учту сразу за год. За год расходы 511 860р.. Налог самозанятого 24 500р., цифра не точная, так как за декабрь налог ещё не посчитан. Итого расходы в 2023 году 536 360 рублей - весомая сумма, 2/3 дохода.
Чистая прибыль.
781 576р.-536 360р.=245 216р. прибыль с двух квартир за ГОД! Ну что сказать, результат "не ВАУ", достаточно скромный. Среднемесячная прибыль получается 20 435 р. Если бы я не работал, прожить на это, наврятли бы вышло. Процент на вложения всего лишь 18% годовых, при том, что мы сами себе работники. Вложениями были два первоначальных взноса и деньги в ремонт и меблировку квартиры №1 = 1 350 000. Но нельзя забывать, что мы медленно, но всё же покупаем актив в виде квартир. И если просто рассматривать эту историю, как бизнес с 18% доходности, при том что надо самому работать, история не очень. Но если мы получаем в конце недвижимость - это меняет дело.
Дальше должно быть лучше или шоу маст гоу.
Так как ежегодно мы будем повышать цену, а наши основные расходы - платёжи по кредитам, являются константой, то повышая цену на аренду каждый год, мы будем уменьшать процентную долю наших расходов. Также, не стоит забывать о том, что постепенно мы владеем всё большей долей в недвижимости, а это бонус в капитал на пенсию. О котором на моём канале достаточно много статей. Ну и расшириться до трёх квартир, никто не запрещает.
Что бы я сделал по-другому?
На данный момент я понимаю, что "ипотечный баян" всё-таки надо было растягивать до максимума 25-30 лет, через 5-10 лет платёж бы обесценился в два раза и стал бы вообще крохой. А чистая прибыль была бы больше с первого года. Возможно рефинансируюсь при низкой ставке на более высокий срок, но до низких ставок ещё далеко. Вот график прогрессирующей инфляции за последние 10 лет, доказывающий, что деньги обесценились на 100 % за 10 лет, то есть в два раза:
И это только официальные данные...
Риски.
Госдума обсуждает анти-посуточные законы. Так в 2023 году поступали предложения о разрешении посуточной аренды, только если 70 % процентов собственников проголосует за краткосрочную аренду в своём доме - считаю это будет смерть для данного вида деятельности. Предлагали отдавать паспортные данные квартиросъёмщиков в УК ЖКХ - последние люди, которым я бы доверил паспортные данные. Много размышлений людей, которые вообще не имеют представления, кто проживает в квартирах для краткосрочной аренды. Там слышал только две позиции - мол снимают их только для гулянок и туристы, что вообще не соответствует действительности. Если меня бы спросили, кто проживает в наших квартирах, я на первое место поставил бы студентов (4 университета и колледж поблизости), на второе командировочных, третье родственники на свадьбу, юбилей, которых негде разместить, сюда же можно отнести людей приезжающих на встречу сослуживцев, одногруппников, одноклассников, конечно можно назвать их и туристами. Очень часто приезжают, что бы посетить больницу.
А гуляки отфильтровываются ещё на этапе звонка или до него, первая фраза в нашем объявлении - "Не для увеселительных мероприятий". Во время звонка, так же повторяется: "Квартира не для вечеринок". При этом иногда, удаётся просочиться гулякам, но если мы видим следы небольшой гулянки, здесь пролито, в туалете накурено, больше эти люди к нам не попадают. Зачем они нам? Сегодня они мирно посидели, выпили без ругательства с соседями или поломок имущества, а в следующий раз будет по другому. Конечно одно из лучших вариантов фильтрации - это сделать сдачу квартир от двух дней, этот ход существенно уменьшит поток желающих загудеть. Но так как у нас одно-комнатные квартиры, мы так же не интересны для больших гулянок. При этом не однократно предупреждаем по телефону, о том что квартира не для праздников. Для этого есть бани, загородные дома и т.п.
Как человек имеющий опыт сдачи в долгую и в краткосрочную аренду, скажу что в долгую можно попасть гораздо серьёзней. Посудите сами, проблемный персонаж заехал к вам на день-два, разбил раковину, шумел ночью, через два дня съехал, с него удержали залог и стоимость раковины. Раковину по-быстрому поменяли, так как надо заселять следующих ребят, она им понадобиться. Соседи через месяц другой, полгода забыли об инциденте.
И этот же персонаж заселяется к вам в долгую. Он за месяц вам разнесёт столько, что мама не горюй, а если не будете проверять полгода квартиру - это капитальный ремонт и уйдёте в существенный минус, соседи долго будут от такого отходить. Это моё мнение, основанное на опыте.
Если депутатам удастся избавиться от посуточной аренды, то мы всегда можем продать свои квартиры. И мы не останемся с нулём. А с чем останутся ребята, которые сдают квартиры в субаренду, то есть не являются их собственниками? Так что считаю риск запрета сдачи квартиры в краткосрочную аренду нас не так ударит по карману, как наших конкурентов. Хотя всё-таки надеюсь, что голос разума заговорит в наших депутатах и они откажутся от своих жутких идей. Тем более, что по конституции мы имеем право распоряжаться своей квартирой, как хотим, главный вопрос, что бы это не противоречила законам тишины и комфорта других людей.