Квартиры.
Я и моя супруга продолжаем сдавать посуточно две квартиры, а с недавнего времени стали сдавать и третью квартиру, но сегодня речь не о ней. Я выступаю в роли технического рабочего, но бывает помогаю с остальным, когда не нахожусь на работе на вахте. Жена отвечает на звонки, производит уборку, выселение, заселение, оформление договоров, уплату услуг ЖКХ и налогов. Обе квартиры были приобретены в ипотеку в 2022 году.
Квартира №1 - это однушка 30м2 в панельном доме малосемейного типа без балкона.
Ремонт в первой квартире мы произвели своими руками, более подробно о расходах на приобретение квартир я писал в статье:
Доходность на понесённые расходы по итогам 2023 года вышла 18%, по 2024 году предстоит посчитать в данной статье.
Квартира №2 - крошка студия 19м2, но имеющая свой санузел и кухню в прихожей, хорошая альтернатива комнате в общежитии. Была приобретена с ремонтом и мебелью.
Вложения в 2022 году:
первоначальный взнос квартира №1 - 550 000р.;
ремонт квартира №1 - 400 000р.;
первоначальный взнос квартира №2 - 400 000р.;
страхование - 20 000р.;
затрата на сделки примерно 30 т.р.;
Итого в два объекта инвестировали 1,4 млн. рублей.
Расходы 2024 года.
Есть ежемесячные постоянные расходы, которые я учитываю в каждой отчётной статье за месяц: коммуналка, интернет+тв, налог, транспорт, бытовая химия, платежи по ипотеке, реклама. Как понимаете все эти расходы учтены.
Но есть и разовые расходы, которые я не учитывал в отчётах - это расходы на ремонтно-восстановительные работы и не только. К сожалению не вёл подробных записей, но то что удалось вспомнить по памяти:
- замена автоматических выключателей 500 рублей материал + 900 работа;
- сейф-ключница 1 шт. - 500 рублей;
- кронштейн для микроволновки - 900 рублей;
- гирлянда - 400 рублей;
- краска - 500 рублей;
- муфта "американка" на отопление - 400 рублей;
- уплотнитель на окна ПВХ - 400 рублей;
- кастрюли 2шт -1400 рублей;
- сковородка - 750 рублей;
- герметик силикон - 400 рублей;
- автовахтёр - 400 рублей;
Получаем примерно 7,5 тысяч рублей расходы на ремонт в 2024 году.
Так же на страхование было потрачено 7 т.р.
Итого разовых расходов в 2024 году было на 14,5 т.р.
Прибыль 2024 года.
Прибыль буду брать из отчётных статей, которых за 2024 год вышло 11, за декабрь прибыль рассчитаю сейчас.
Квартира №1 - 29 дней:
1 дней - 1700р.;
7 дня - 1750р.;
21 дней -1850р.;
Квартира №2 -31 день:
10 дней - 1370р.;
21 дней - 1450р.;
Итого доход в декабре 96 950р.
Отличная заполняемость по двум квартирам, чего не скажешь по квартире №3, но об этом в другой статье.
Расходы декабря:
- коммунальные услуги и интернет +тв - 5 180 + 3 950 = 9 130р.;
- бытовая химия и расходники - 1000р.;
- транспорт - 2 000р.;
- ипотека - 16 000 + 16 000 = 32 000 рублей;
- налог 96 950р.*0,04=3 878 рублей;
- реклама 1000р.;
Итого - 49 008р.
Прибыль декабря:
96 950р.-49 008р.=47 942р.
Прибыль по месяцам 2024 года:
- январь - 35 076р.;
- февраль - 11 875р.;
- март - 34 368р.;
- апрель - 24 795р.;
- май - 33 676р.;
- июнь - 39 493р.;
- июль - 33 038р.;
- август - 39 522р.;
- сентябрь - 35 292р.;
- октябрь - 38 889р.;
- ноябрь - 39 926р.;
- декабрь -47 942;
Создал подборку с отчётами:
По графику видно, что начиная с лета доходы увеличились, всё потому что перед летним сезоном мы повысили цену на величину инфляции 2023 года, думаю так же мы сделаем летом 2025 года. Самым неудачным вышел февраль 2024 года, хорошо что хотя бы в плюс. Прибыль 413 892 рубля.
Мы получили прибыль без учёта разовых затрат, давайте учтём их: 413 892р. - 14 500р. = 399 392 рубля.
Получаем годовую доходность за 2024 год относительно вложений 2022 года - 28,5 %.
С одной стороны получилась неплохая доходность в процентах, с другой надо не забывать, что мы сами себя наняли на работу, наша модель занятости - это не вложил и забыл, а вложил и работай. Совмещать посутку с постоянной работай - это как смотреть в завтрашний день, мало кто может это делать. Потому основная занятость моей супруги - это именно сдача наших квартир посуточно. И тут возникает вопрос: А заработок 400 т.р. в год - это нормально? Наверно мало, но надо не забывать, что мы медленно, но верно покупаем две квартиры, внося ипотечные платежи, при этом средств на квартиры у нас в 2022 году не было. И не смотря на спад цен на рынке недвижимости в 2024 году, относительно цены покупки в 22 году квартиры сейчас стоят дороже.
К тому же посуточная аренда, в отличии от работы по найму, даёт время на воспитание сына. Дорога в детский сад, карантин в детском саду, ребёнок на больничном на всё это нужно время и посуточная аренда может его дать.
А если без ипотеки?
Перейдём к гипотетическим рассуждениям. А что если бы в 2022 году мы не привлекали ипотечные средства, а купили бы эти квартиры за наличку. Какая годовая доходность бы была?
Вложения будут ровняться цене квартир и ремонта: 1 850 000 + 1 650 000+ 400 000 = 3 900 000р.
К прибыли нужно прибавить платежи по ипотеке, за год они составляют 369 120р., а так же 7 тысяч за страхование: 399 392р.+7 000р.+369 000р.=775 392 рубля.
Годовая доходность в 2024 году составила бы 19,9 %.
Как видите если не привлекать ипотечные средства доходность в абсолютных числах будет гораздо выше, но доходность в процентах от вложений будет равняться 20% и это на второй год нашей работы с квартирами, в первый год цены были меньше, соответственно и доходность была бы меньше.
Конечно, в реалиях нашего времени вложения 3,9 млн. с перспективой работать по обслуживанию квартир и доходностью 20%, выглядят не разумными. - Зачем? Когда есть вклад 20+ % и ничего делать не надо.
Но это если смотреть из 2024 года, а в 2022 году осенью, ключевая ставка была 7,5 %, соответственно доходность даже облигаций составляла примерно 10%, конечно я говорю про облигации надёжных эмитентов. Так что если смотреть из 22 года ситуация не выглядела настолько очевидной.
Что дальше?
Дальше - больше, я надеюсь. Индексируя цену на уровень инфляции, мы будем получать большую доходность, по крайней мере в сухой теории, точного будущего мы не знаем. При этом основная статья расходов - ипотечные платежи, остаётся без изменений.
Подписывайтесь на канал. Здесь я пишу о своих скромных инвестициях в фондовый рынок, посуточной аренде, работе и подработке.
Содержание данной статьи не является инвестиционной рекомендацией. Ваши деньги - ваша ответственность. Всем здоровья и роста капитала.