Покупка квартиры — это важный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки. Чтобы избежать мошенничества, юридических проблем и скрытых дефектов недвижимости, необходимо проверить как продавца, так и саму квартиру. В этой статье мы разберем, как правильно организовать этот процесс и минимизировать риски.
1. Проверка продавца
Перед заключением сделки важно убедиться в добросовестности продавца.
1.1. Личные документы
Важно проверить паспортные данные продавца. Они должны совпадать с информацией в документах на квартиру (договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, договоре дарения и т.д.).
1.2. Проверка данных из открытых (общедоступных) источников
В настоящее время существуют различные государственные информационные системы позволяющие проверить контрагента на наличие задолженностей, судебных разбирательств, банкротства и др. Основными из них являются:
ГАС «Правосудие»:
Автоматизированная система, объединяющая информационные порталы судов общей юрисдикции и мировых судей, где содержится информация о находящихся в производстве и уже разрешенных судебных делах.
Картотека арбитражных дел:
Предоставляет информацию о судебных разбирательствах, которые велись в арбитражных судах, включая дела о банкротстве.
«Банк данных исполнительных производств» (ФССП):
Содержит сведения о текущих и недавно завершенных исполнительных производствах проверяемого лица.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ):
Позволяет проверить, не находится ли лицо в процессе банкротства в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
«Поиск публикации» в Вестнике государственной регистрации:
Дает возможность узнать о существенных фактах, касающихся юридического лица, таких как ликвидация, реорганизация, банкротство или отмена доверенностей.
1.3. Дееспособность
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании того, что в момент ее совершения продавец не способен был осознавать свои действия.
1.4. Семейное положение продавца
Необходимо также выяснить семейное положение контрагента. Если продавец квартиры состоит в браке, то для совершения сделки потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу, в противном случае такая сделка может быть оспорена в суде. Данное согласие необходимо и в том случае, если квартира была приобретена во время брака, но на момент продажи супруги уже развелись, так как такая недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом.
1.5. Материнский капитал
Если при приобретении квартиры продавец использовал материнский капитал, крайне важно убедиться, что он получил официальное разрешение от органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. Это требование связано с тем, что средства материнского капитала выделяются с условием обеспечения жильем несовершеннолетних детей. Если разрешение отсутствует, сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Приоритет сопровождения сделки профессиональным юристом в свете вышеизложенных факторов риска становиться достаточно вы высоким.
Необходимо запросить и проверить:
Наличие разрешения от органов опеки
Информацию о выделение долей детям, поскольку если квартира была куплена с использованием материнского капитала, доли детей должны быть выделены в собственность.
Справка из Пенсионного фонда, подтверждающую, что средства материнского капитала были использованы в соответствии с законом.
1.6. Доверенность
Если квартиру продает не сам собственник, а его представитель, важно убедиться в следующем:
- У представителя должна быть нотариально заверенная доверенность, дающая право на совершение сделки.
- Подлинность доверенности можно проверить через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.
2. Проверка квартиры
После проверки продавца важно убедиться, что квартира не имеет скрытых проблем. Для этого необходимо запросить следующие документы и сведения:
2.1. Выписка из ЕГРН
Необходимо будет запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В ней указана информация о характеристиках объекта недвижимости, об основании возникновения права собственности у продавца, а также сведения о нахождении имущества в залоге и др.
2.2. Правоустанавливающие документы
Перед покупкой квартиры важно тщательно изучить документ, на основании которого продавец получил право собственности. Это может быть:
- Договор купли-продажи
- Договор дарения.
- Свидетельство о праве на наследство
- Договор приватизации
Необходимо проверить:
Соответствие данных в правоустанавливающем документе с личными документами контрагента.
Историю перехода прав, т.е.как часто квартира меняла владельцев.
Наличие обременений (была ли квартира в залоге, под арестом или в других ограничениях на момент предыдущих сделок)
Срок владения. Например, если квартира была получена по наследству или в дар, важно убедиться, что с момента оформления права собственности прошло достаточно времени (обычно не менее 3 лет), чтобы минимизировать риск оспаривания сделки другими наследниками или дарителем.
2.3. Сведения о зарегистрированных лицах
Также перед покупкой квартиры важно выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в ней. Для этого запросите у продавца один из следующих документов:
- Выписку из домовой книги.
- Справку о составе семьи.
- Единый жилищный документ (если он предусмотрен в вашем регионе).
Эти документы содержат информацию обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, а также о тех, кто был прописан ранее.
Особое внимание следует обратить на несовершеннолетних детей:
- Если в квартире прописаны дети, нужно уточнить, есть ли у них альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства.
- Если квартира была приватизирована, и несовершеннолетние были в ней прописаны на момент приватизации, они автоматически становятся совладельцами. В этом случае для продажи квартиры потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
- Ребенок, являющийся собственником доли, должен быть участником сделки, а его интересы должны быть учтены (например, выделение доли в новом жилье).
2.4. Техническое состояние
Перепланировка квартиры — это изменение её внутренней конфигурации, которое требует внесения корректировок в технический паспорт. К перепланировке относятся такие работы, как снос или перенос перегородок, расширение санузлов, изменение расположения дверных проёмов, а также объединение двух квартир в одну.
Однако такие изменения необходимо согласовывать с уполномоченными органами. Кроме того, существует ряд ограничений: например, запрещено сносить несущие стены, объединять балконы с жилой площадью или устанавливать радиаторы отопления на лоджии. Если окажется, что перепланировка выполнена без согласования, это может стать причиной отказа банка в выдаче ипотеки.
Поэтому перед покупкой квартиры важно сравнить данные технического паспорта с фактическим состоянием объекта. Это поможет избежать проблем с оформлением документов и дополнительных расходов на узаконивание изменений.
2.5. Кадастровый паспорт
Также необходимо запросить и изучить кадастровый паспорт квартиры. В нём указаны основные характеристики объекта: площадь, этажность, адрес и т.д. Нужно сверить эти данные с информацией в ЕГРН.
2.6. Сведения о задолженности по коммунальным услугам
Не лишним будет проанализировать, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке.
Важно обратить внимание на следующее:
- Дата последнего платежа
- Отсутствие долгов
- Показания счетчиков
2.7. Справка по ипотеке
Еще один важный документ, который необходимо проверить, — это справка о полном погашении ипотечного кредита. Если квартира была приобретена с привлечением ипотеки, обязательно запросите у продавца официальное подтверждение от банка о том, что кредит полностью погашен и задолженности отсутствуют. Невыполненные обязательства по ипотеке могут привести к обременению квартиры, и новый собственник рискует столкнуться с претензиями со стороны банка.
3. Дополнительные меры безопасности
3.1. Привлечение специалистов
Юрист:
Обратитесь к квалифицированному юристу, который проведет тщательную проверку всех документов, выявит возможные риски и поможет грамотно составить договор купли-продажи. Юрист также проконсультирует по всем юридическим аспектам сделки.
Нотариус:
Нотариус обеспечит легитимность сделки, проверит дееспособность участников, подлинность предоставленных документов и зарегистрирует переход права собственности. Его участие минимизирует риски оспаривания сделки в будущем.
Риелтор:
Опытный риелтор возьмет на себя организацию процесса: от поиска подходящего объекта до согласования условий сделки. Он поможет избежать распространенных ошибок и сэкономит ваше время, взяв на себя взаимодействие с продавцом и проверку документов.
Привлечение профессионалов на каждом этапе сделки значительно снижает риски и делает процесс покупки квартиры более безопасным и прозрачным.
3.2. Проверка Договора купли-продажи
Договор купли-продажи — это ключевой документ, который фиксирует условия сделки. При его проверке убедитесь, что в нем указаны следующие обязательные пункты:
1. Данные сторон:
- Полные ФИО, паспортные данные и адреса регистрации покупателя и продавца.
- Если сделка осуществляется через представителя, должны быть указаны его данные и реквизиты доверенности.
2. Описание квартиры:
- Точный адрес объекта.
- Площадь (общая и жилая).
- Кадастровый номер.
- Этаж и количество комнат.
3. Цена и порядок расчетов:
- Полная стоимость квартиры, прописанная цифрами и прописью.
- Способ оплаты (наличные, банковский перевод, аккредитив и т.д.).
- График платежей, если оплата осуществляется частями.
4. Подтверждение отсутствия обременений:
- Продавец должен гарантировать, что квартира не находится под арестом, в залоге или под другими ограничениями.
- Убедитесь, что это подтверждено выпиской из ЕГРН.
5. Подписи сторон:
- Договор должен быть подписан лично всеми участниками сделки.
- Если одна из сторон действует по доверенности, проверьте её подлинность.
Дополнительные рекомендации:
- Убедитесь, что в договоре указаны сроки передачи квартиры и порядок передачи ключей.
- Проверьте наличие пункта о распределении расходов (например, кто оплачивает услуги нотариуса или регистрацию в РОСРЕЕСТРЕ).
- Если квартира приобретается в ипотеку, уточните, как будут учитываться интересы банка в договоре.
3.3. Способ передачи денег
Банковская ячейка:
Деньги передаются продавцу только после успешной регистрации сделки в Росреестре. Покупатель и продавец заключают соглашение с банком, в котором прописываются условия доступа к ячейке. Это обеспечивает безопасность расчетов, так как продавец получит деньги только после подтверждения перехода права собственности.
Аккредитив:
Банк выступает гарантом сделки, удерживая средства покупателя на специальном счете до выполнения всех условий договора. Деньги переводятся продавцу только после предоставления документов, подтверждающих регистрацию сделки. Этот способ минимизирует риски для обеих сторон и обеспечивает прозрачность расчетов.
Нотариальный депозит:
Деньги временно хранятся на счете нотариуса до момента завершения сделки. Нотариус контролирует процесс и перечисляет средства продавцу только после выполнения всех обязательств, включая регистрацию права собственности.
Каждый из этих способов обеспечивает безопасность расчетов и снижает риски мошенничества. Выбор зависит от предпочтений сторон и сложности сделки.
4. Чего стоит опасаться?
Слишком низкая цена:
Если стоимость квартиры существенно ниже средне рыночной, это может указывать на скрытые проблемы, такие как юридические обременения, незаконная перепланировка или мошеннические схемы. Всегда уточняйте причины заниженной цены и тщательно проверяйте объект.
Давление со стороны продавца:
Если продавец настойчиво торопит с подписанием договора или ограничивает время для проверки документов, это серьезный повод для беспокойства. Такое поведение может скрывать попытку скрыть недостатки квартиры или ускорить сделку до выявления проблем.
Отсутствие оригиналов документов:
Никогда не соглашайтесь на копии документов — всегда требуйте оригиналы. Проверьте их подлинность через соответствующие реестры (например, ЕГРН) или с помощью нотариуса. Отсутствие оригиналов может свидетельствовать о попытке скрыть важную информацию или о подделке документов.
Дополнительные признаки, которые должны насторожить:
- Нежелание продавца предоставить полный пакет документов.
- Отказ от встречи с собственником, если сделка осуществляется через доверенное лицо.
- Несоответствие данных в документах и фактической информации о квартире.
5. Заключение
Покупка квартиры — это сложный процесс, требующий внимательности и осторожности. Проверка продавца и квартиры перед сделкой поможет вам избежать мошенничества, юридических проблем и дополнительных расходов. Не стесняйтесь привлекать профессионалов и задавать вопросы. Помните, что лучше потратить время на проверку, чем столкнуться с неприятными последствиями после сделки.
