Отрывок из лекции юриста, опытного агента-аукциониста Елены Шушпановой.
Сегодня поделимся информацией на очень актуальную для риэлторов тему. Представляем вашему вниманию фрагмент из лекции юриста Елены Шушпановой, которую она прочитала на 1-м занятии 47-го потока курса «Агент-миллионер за 90 дней».
Речь пойдет о проверке документов и собственника аукционного объекта недвижимости – на что нужно обратить внимание.
– Для получения информации о зарегистрированных лицах и пользователях объектом, рекомендуем в первую очередь смотреть документы-основания собственности – как правило, там есть сведения о том, кто имел/имеет право пользоваться этой квартирой/домом.
Дополнительно запрашиваем у продавца выписку из домовой книги/справку о наличии(отсутствии) зарегистрированных лиц.
Хотелось бы вместе со списком проверяемых документов получить ссылки и название органов, откуда запрашивать информацию.
– Для учеников курса и пользователей Экосистемы я подготовлю информацию в форме чек-листа, чтобы было удобно проверять и отмечать проверенные документы. А после подготовленные распечатанные скриншоты сложить в красивую в папочку для показа покупателям в Дни Открытых Дверей.
Поскольку мы с вами продаём эксклюзивную (дорогую) услугу, я считаю, что мы с вами должны не только объект упаковывать красиво, но и документы полностью подготовить до показов, потому что это как раз и будет залогом вашей успешной сделки. Это исключит лишние сомнения потенциальных покупателей, которым относительно быстро нужно принимать решение о покупке.
По маткапиталу спрашивать просто у собственников или как? Можно попросить справку по остатку маткапитала с Госуслуг?
– Конечно, верно. Сразу скажу – если собственник хорошо пользуется гаджетами, очень легко и просто сразу при встрече сделать скриншот с Госуслуг, и снимаются все вопросы. Можно запросить справку с ПФР. Если ипотечная квартира, можно попросить справку из банка о том, что средства маткапитала не использовались для оплаты ипотечного кредита. Бывают ситуации, когда продавцы сами не помнят об использовании средств маткапитала.
Поскольку маткапитал с нами на всю жизнь, а сейчас ещё и за первого ребеночка дают, лучше подстраховаться. Если были при покупке использованы средства маткапитала, то лучше сразу разработать схему альтернативной сделки. Лично я при данном методе продажи сначала рекомендовала бы найти альтернативный объект, под него пройти опеку и выставлять уже на продажу объект в виде подготовленного варианта сделки. Если, конечно, собственник достаточно мотивированный.
Как проверить доверенность? Подскажите, пожалуйста, сайт.
– На сайте Reestr-dover.ru
- Следующее. Рекомендую обращать внимание на паспорт, потому что некоторые упускают из внимания, во-первых, возраст, по которому необходимо менять паспорта, это 20 и 45 лет. По паспорту можно также определить семейное положение, если штампы, конечно, стоят. Но последнее время их не ставят, поэтому здесь, соответственно, опросным путём уточняем, приобретён ли объект в браке и в каком из браков. Мне иногда встречаются собственники, которые по несколько раз вступают в брак, а объект приобретали в предыдущих браках. И бывает сложно искать бывших супругов для получения согласия. Ну, и, соответственно, из паспорта можем уточнить про детей, и, если есть сомнения, не стесняемся спрашивать. То есть, нам важно показать серьёзность подготовки, и чем больше документов мы с вами вложим в папочку, которая будет с нами на показе, тем проще покупателю будет принять решение, чтобы купить этот объект, а не брать длительное время на его проверку.
- При подготовке папки к показам смотрите на объект и документы глазами покупателя, тогда будет легко снять вопросы и возражения подтвержденными данными.
- Я рекомендую положить в папочку свежие выписки из ЕГРН об объекте и о переходах права. Переходы права тоже рекомендую смотреть, даже для себя, чтобы не участвовать в схеме, когда "обеляют" квартиру, где 3-5 и более переходов за последние пару лет произошли, лично я не занимаюсь объектами, которые вызывают сомнения. Лучше заранее подложить соломку, чтобы потом не получилось так, что вы зря проделали огромную работу.
- Далее, правоустанавливающие документы, оригиналы/ обычные копии. Из правоустанавливающих документов вы, конечно же, можете посмотреть сведения о пользователях, на каком основании до этого принадлежал объект, как была оплата сделана. Лучше вложить подтверждение оплаты, либо платёжка, либо расписка, возможно, это будет копия.
- Акт приёма-передачи, при наличии.
- Выписка из домовой книги / справка о наличии (отсутствии) зарегистрированный лиц
- Справки об отсутствии за ЖКУ, капремонт и т.п.
- Сведения по личности продавца, рекомендую сразу попросить, чтобы они получили заранее до показа справки из ПНД и НД, чтобы не терять времени, когда попросит покупатель. Из практики, все Покупатели очень любят, когда подготовлены к продаже все документы, легко принять решение о покупке и спросить, когда внести задаток.
- Рекомендую сразу проверить нашего собственника по ФСПП, как я уже говорила, можно за 500 рулей штрафа получить запрет на регистрацию объектов недвижимости.
- Рекомендую посмотреть банкротфедресурс, не начато ли дело о банкротстве на нашего собственника.
- Проверить, является ли он участником какого-либо юридического лица, чтобы исключить риски, что объект внесён в качестве вклада в уставный капитал.
Список, конечно, неполный, зависит от объекта, ещё продолжим с вами на курсе.
Главное помнить, основная задача агента – собрать максимум информации об объекте и собственнике/ах: то, с чем можно столкнуться при внесении задатка, подумать, какие аргументы и возражения вы можете услышать от ваших покупателей. Покупатели любят ясность. Когда они приходят к вам, и вы документально показываете, что всё чисто и прозрачно, ему невозможно будет найти аргумент для приостановки принятия решения, так как вы всё заранее подготовили.
Если вы хотите прокачать профессиональные навыки, стать еще более успешными и зарабатывать в разы больше, обучайтесь! Будущее принадлежит компетентным людям.
Вот ближайшие обучающие программы для вас. Выбирайте, что подходит именно вам:
3 октября стартует шестинедельный мастермайнд по продвижению личного бренда "Социальный капитал".
15 октября - старт очередного потока практикума "Делай и богатей 4.0"
Также вы можете записаться на ближайший поток моего флагманского курса "Агент-миллионер за 90 дней"
Или приобрести доступ к инновационной облачной платформе для риэлторов "Экосистема Санкина".
#полезные советы #елена шушпанова #агент миллионер за 90 дней #обучение риэлторов
