Земельный участок является недвижимым имуществом. Общие правила продажи которого закреплены в Земельном Кодексе РФ, а также Гражданском кодексе, гл. 30.
При продаже земли действуют точно такие же правила, как и при продаже другого объекта недвижимости, но стоит помнить:
1. Есть категории земель, для которых установлен специальный порядок заключения сделки: земли сельхозназначения и предназначенные для фермерского (крестьянского) хозяйства. Продажу таких участков регламентирует закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также «О крестьянском (фермерском хозяйстве»;
2. Объектом купли-продажи могут быть только зарегистрированные участки, которым присвоен кадастровый номер и сведения о них внесены в ЕГРН;
3. Земли лесного фонда не могут находиться в частной собственности!
4. Дом и земельный участок не продаются отдельно друг от друга;
5. При продаже участка, на котором есть дом, в договоре стоит отдельно прописать стоимость каждого. Данная мера поможет правильно заполнить налоговую декларацию. Ведь часто бывает так, что земля находится в собственности дольше дома, а значит, могут быть разные условия для налогообложения;
6. При покупке участка под ИЖС стоит обратить внимание на факт ограничения права пользования. Например, на участке есть зоны санитарной охраны, рядом расположен военный городок или государственная граница. В таком месте дом строить нельзя по закону;
7. При продаже земель сельскохозяйственного назначения, изначально необходимо уведомить о продаже администрацию района. По закону у них есть приоритет в приобретении данного участка. И только после письменного отказа (или отсутствия письменного уведомления), присланного в течение 30 дней, возможно продать участок любому лицу. Цена должна быть не ниже той, которая указана в извещении, направленном в Администрацию. Если стоимость пришлось снизить, то придётся повторно направить извещение местным властям и дождаться ответа в течение 30 дней.
8. Аренда никак не помешает продаже земельного участка. При этом договор будет оформлен с обременением.
Этапы продажи
Документы:
● Паспорта и свидетельства о рождении (если один или несколько собственников несовершеннолетние) собственников;
● Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования и другие;
● Документ, подтверждающий право собственности: выписка из ЕГРН,
свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до 2016 года), свидетельство о собственности (выдавалось до 1998 года) ;
● Для случаев, где участок приобретен в браке: согласие супруга, заверенное у нотариуса. Если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники - разрешение органов опеки и попечительства.
Оценка земли
Участок, как и квартира, имеет две стоимости: рыночную и кадастровую.
Первую собственник устанавливает самостоятельно. Вторую — специалисты кадастровой палаты. Кадастровую стоимость возможно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Сегодня есть тенденция к тому, чтобы уравнять эти суммы.
Если собственнику трудно определится со стоимостью участка, то возможно заказать независимую оценку или обратиться к агентство недвижимости.
Объявление
Важно грамотно составить и рационально разместить объявление.
В тексте должна быть следующая информация:
● Площадь и расположение участка
● Информация о коммуниуациях, инфраструктуре, дороге
● Информация о готовности и составе документов для сделки
● Фотографии
● Самые популярные площадки для размещения объявлений авито, Циан, Юла, Домклик, Домофонд, Яндекс-недвижимость;
Переговоры и показы объекта
● На данном этапе важно не скрывать недостатки, которые могут быть выявлены будущим собственником. Акцент на них также делать не стоит;
● Участок лучше показывать в дневное время, рассказать о имеющихся коммуникациях и возможности их подведения, об инфраструктуре и имеющихся преимуществах (тихие соседи, транспортная развязка, шлагбаум и тд).
Задаток
Если продавец и покупатель не готовы сразу заключить договор купли-продажи, то возможно заключить предварительный договор и соглашение о задатке. В договоре необходимо перечислить условия, на которых в будущем будет заключаться основной договор. Прописать вид объекта, стоимость, порядок расчета и срок заключения основного договора.
Важно. Если сделка срывается по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца, то покупатель получает задаток в двойном размере.
Договор
В договоре должно быть прописано:
● Полные сведения и покупателе и продавце;
● Информация об участке;
● Указаны правоустанавливающие документы;
● Цена объекта;
● Сделку придется заверять у нотариуса в двух случаях: продаётся доля, а не весь участок, а также если участок (или его часть) принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку.
Регистрация перехода права собственности
Для этого необходимы:
● ДКП
● Паспорта покупателя и продавца
● Согласие супруга, заверенное нотариусом (для случаев продажи общего имущества)
● Правоустанавливающие документы
Уплата налогов
Если участок находится в собственности продавца менее пяти лет (или менее трёх, если это наследство, дарение, приватизация), то придется уплатить налог с продажи.
Он составляет 13% для резидентов РФ, и 30% для нерезидентов.
Стоит ли привлекать риэлтора для продажи земельного участка?
Продажа земли не предусматривает обязательного привлечения риэлтора.
Собственник сам должен решить, нужен ли ему посредник.
При решении данного вопроса стоит учитывать ряд факторов:
- Риэлтор — человек, который поможет выгоднее продать землю. Ведь он владеет ситуацией на рынке, а также может иметь список клиентов, которые уже ищут земельный участок.
- Поможет в сборе документов, заключении договора и сопровождении сделки. Возьмёт на себя обязанности по размещению объявлений, общению с потенциальными клиентами и выезду на объект для показа.
___________________________________________________________________
Читайте больше полезных статей в блоге на нашем сайте proagenstvo.ru.
