На нашем рынке есть несколько фондов, которые дают возможность нам вложить средства в индустриальную или коммерческую недвижимость. Сегодня о них и поговорим.
📌 ПНК-Рентал (тикер RU000A1013V9)
Данный фонд приобретает объекты индустриальной недвижимости (складские и производственные комплексы) у компании PNK group. Эти объекты уже сданы на длительный срок аренды крупным компаниям, таким как ВкусВилл, OZON, Детский мир и другим. Управляющие покупают новые объекты в фонд, а также могут продавать текущие с прибылью. Поступающий денежный поток от аренды и продажи зданий является доходом инвесторов.
Внутри ПНК-Рентал задействованы две управляющие компании:
➖УК "Индустриальная недвижимость" – управляет непосредственно недвижимостью ЗПИФа. Комиссия за управление составляет 0,25% от среднегодовой стоимости чистых активов (СЧА). Прочие комиссии на оценщиков, аудиторов, спецдеп и пр. суммарно составляют не более 0,35% от среднегодовой СЧА.
➖УК "А класс капитал" - управляет инвестиционной стратегией, комиссия составляет 20% и взимается только с дохода, который превышает 13% годовых и только в момент вывода средств.
У УК "А класс капитал" также есть действующая лицензия, статус которой можно проверить на сайте ЦБ.
Я работал с данным фондом через личный кабинет на платформе pnkrental.ru с 2020 года, тогда еще на бирже акции не были представлены, в июне продал активы, т.к. понадобились средства. Чуть менее, чем за 2 года доходность вложений составила около 35%.
Доходность инвестиций в ЗПИФ ПНК-Рентал
Преимущества:
· Низкая стоимость пая (~1770 руб.);
· Диверсификация внутри фонда по зданиям;
· Доступно неквалифицированным инвесторам;
· Ежемесячные выплаты дохода (с октября), раньше были ежеквартальные;
· Высокая ликвидность (среднедневной оборот около 13 млн руб).
Недостатки:
· Не обнаружил.
📌 Парус
Данный фонд имеет несколько ЗПИФов, в каждый из которых запаковано по одному зданию.
➖ «ПАРУС-СБЛ» - Сберлогистика (тикер RU000A104172)
➖ «ПАРУС-ОЗН» - ОЗОН (тикер RU000A1022Z1)
В отличие от ПНК-Рентал, здания приобретаются с использованием заемных средств.
Это создает ограничения доступа к инструменту неквалифицированным инвесторам, что снижает ликвидность фонда. На бирже диапазон колебаний в среднем составляет от 100 тыс. руб. до 1 млн руб., что значительно ниже, чем у ПНК-Рентал.
Что касается комиссий за управление, то они уже зашиты в расчетную годовую доходность по ЗПИФам Паруса. На данный момент доход от аренды составляет 9%. Дальше арендная ставка будет расти на 4п.п. в год.
Если держать фонд до погашения (2030 год), то среднегодовая доходность составит 10,7% (в ней не учитывается прирост стоимости здания за период). Доход от изменения цены здания компания оценивает еще в 9,5% до 2030 года.
Преимущества
· Низкая стоимость пая (1000 руб. для Сберлогистики и 6300 для Озона);
· Ежемесячные выплаты дохода;
· Возможность инвестировать в конкретный объект с понятной фин. моделью.
Недостатки
· Отсутствие диверсификации внутри фонда по зданиям;
· Фонд доступны только квалифицированным инвесторам;
· Наличие кредитной составляющей внутри;
· Не очень высокая ликвидность (среднедневной оборот редко превышает 1 млн руб.).
📌 Альфа Капитал "Арендный поток" (тикер RU000A101HY7)
Данный фонд покупает объекты недвижимости, которые потом сдает в аренду магазинам "Пятерочка".
Портфель выглядит следующим образом:
В отличие от предыдущих двух фондов (ПНК-Рентал и Парус), данный фонд уже работает не с индустриальной, а с торговой недвижимостью. Стоимость пая на момент размещения составляла 305 000 руб. Такой актив себе уже может позволить не каждый.
Фонд появился в октябре 2020 года, а на конец июля текущего года суммарные выплаты составили всего 14,5%.
Почему я говорю всего 14,5%, потому что за период торгов цена пая снизилась с 305 000 руб. до 230 000 руб. или на 24%. Кстати, биржевая цена сильно ниже СЧА в пересчете на пай, рынок дает дисконт из-за низкой доходности фонда.
Таким образом, инвесторы не только ничего не заработали, но еще находятся в убытке, кто зашел в момент размещения.
Комиссии тоже здесь не очень гуманные, 1,8% УК берет за управление от СЧА, также есть дополнительные комиссии по 0,5%.
Преимущества
· Не обнаружил. Но сама идея интересная.
Недостатки
· Высокая цена пая;
· Низкая доходность, которая в моменте отрицательная;
· Очень низкая ликвидность, в день проходит 1-2 сделки в среднем.
📌 ВТБ "Рентный доход" (тикер RU000A102N77)
ВТБ тоже создал фонд по инвестированию в коммерческую недвижимость. Цена пая, как и у Альфа-Капитал вначале была 300 000 руб. Но, в отличие от предыдущих УК, здесь очень мало информации раскрывается, без презентаций и детальных пояснений.
Доходность фонда относительно низкая, как в случае с "Арендным потоком" от Альфы, поэтому биржевая цена пая до сих пор находится ниже цены размещения.
Преимущества и недостатки аналогичны тем, что рассмотрели в фонде Альфа Капитал "Арендный поток".
📌 Вывод
Наиболее интересными в моменте выглядят фонды индустриальной недвижимости. Стоимость паев там достаточно низкая и подойдет даже для небольшого портфеля. У Паруса риски повыше из-за наличия кредитной составляющей. Для всех типов инвесторов (квалов и неквалов) вполне подойдет ЗПИФ «ПНК-Рентал», который включает диверсификацию по объектам недвижимости внутри фонда.. ЗПИФы коммерческой недвижимости, как мы выяснили, демонстрируют только убытки, когда там наметится разворот пока сказать сложно.
#RU000A1013V9 #RU000A104172 #RU000A1022Z1 #RU000A101HY7 #RU000A102N77
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat
