Для многих заемщиков, имеющих ипотеку, ключевым вопросом является досрочное закрытие и избавление от долга перед банком. Многие используют этот инструмент для различных целей - покупка жилья для себя, инвестиции, выгодные стратегии сдачи в аренду. Ключевая цель досрочного закрытия - снять обременение и перевести в полную собственность, так как ипотечная квартира находится в залоге у банка.
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2021 году составил 18 лет, при этом обычно кредиты закрывают за 7-10 лет. Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.
Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу. Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита
Инструменты быстрого закрытия ипотеки:
- Досрочное погашение
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг. В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение)
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения. Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Главное - даты внесения досрочных платежей.
Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита (сумма, которую взяли у банка).
Если позже хотя бы на несколько дней, то сумма будет уменьшена на проценты, средства за пользование кредитом, которым возьмет себе банк.
Пример - заемщик производит ежемесячный платеж 15-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 000 руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства 20-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение 5 дней (с 15-го по 20-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга. Поэтому, досрочно вносить нужно именно в дату платежа по кредиту
Пример расчета экономии при досрочном погашении:
15.09.2022 было взято 5 000 000 руб в ипотеку по ставке 11% годовых
Ежемесячный платеж - 47 616,17 руб.
Начисленные проценты - 12 114 667,44 руб.
Всего выплачено (долг+проценты) = 17 114 667,44 руб.
15.10 в день платежа вносим 250 000 руб. в счет погашения основного долга, результат:
Ежемесячный платеж - 47 616,17 руб. (остался прежним)
Начисленные проценты - 8 093 679,97 руб.
Всего выплачено (долг+проценты) = 13 093 679,97 руб.
2. Налоговые вычеты
По закону 13% от переплаты по ипотеке можно вернуть в качестве вычета, от суммы квартиры - тоже, но на сумму не более 260 тысяч. Если внести эти деньги сразу внести в счет досрочного погашения, то можно сэкономить как минимум в 2 раза больше.
3. Страховка по ипотеке
Обязанность при ипотеке - страхование. По правилам банков, первая страховка должна быть приобретена у банка, выдавшего кредит. Если страховка закончилась, не спешите продлевать ее в том же банке. Посмотрите список аккредитованных банком организаций и купите страховку по меньшей цене в страховой компании. Разницу - в досрочное погашение, результат - выгода в 2 раза.
4. Рефинансирование
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения уже имеющегося. Рефинансирование позволяет заемщику улучшить по кредиту: получить лучшую процентную ставку, продлить срок и уменьшить ежемесячную выплату. Кроме этого, при рефинансировании можно объединить два-три кредита в один, что на практике означает погашение средствами нового кредита прежних долгов.
Наша редакция благодарит вас за чтение этой статьи. Выгоды при ипотеке!
#ипотека #досрочноепогашение #кредит
