Мошенничество с недвижимостью происходит достаточно часто. Я всегда говорю, что в этом деле спешить не стоит, и лучше привлечь профессионала, чтобы ваша сделка была максимально безопасной.
А сегодня разберем самые распространенные схемы обмана при продаже квартир.
1. Невозвратный задаток при скрытых фактах о квартире
Сумма в 50-100 тысяч рублей обычно берется в качестве задатка, когда покупатель озвучил готовность приобрести недвижимость. Продавец берет эту сумму для гарантии, что намерения покупателя серьезны, он действительно готов к сделке купли-продажи, и продавец не потратит время впустую. При этом в договоре прописывается, что если покупатель передумает приобретать квартиру, задаток не возвращается.
Затем выясняется, что квартира, например, в залоге у банка. Конечно, при таком повороте событий покупатель отказывается от сделки, но согласно пункту в договоре, который я описала выше - задаток ему не возвращается.
Что делать:
Укажите в пункте договора о задатке основания, по которым покупатель вправе отказаться от заключения сделки (квартира в залоге, неузаконенная перепланировка, большие долги ЖКХ) и задаток должен быть возвращен продавцом покупателю.
Важно!
Задаток устанавливается в обеспечение исполнения обязательства покупателя купить квартиру, а это обязательство должно быть описано в предварительном договоре купли-продажи квартиры.
2. Занижение стоимости квартиры в договоре
Иногда продавец может попросить в договоре указать меньшую стоимость квартиры, якобы, чтобы уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Напомню, сумма налога - 13%. Покупатель соглашается, сочувствуя продавцу, и передает реальные деньги за квартиру по договору. Затем продавец оспаривает сделку. В случае, если требование будет удовлетворено, покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, но только ту сниженную сумму, которая указана в договоре.
Что делать: указывать в договоре полную сумму.
3. Продажа квартиры, купленной с использование материнского капитала
Если квартира приобретена с использованием средств маткапитала, то по закону собственник такой жилплощади обязан выделить детям долю в квартире - каждому отдельно. Некоторые родители игнорируют это требование и оформляют жилье в свою личную собственность. Однако, права детей на долю в квартире сохраняются. И они могут эти права рано или поздно предъявить.
Что делать: работайте с грамотным специалистом по сопровождению сделок с недвижимостью, проверяйте документы по оплате квартиры продавцом.
4. Наследство или подарок
Если квартира была получена в наследство, а затем её практически сразу продают – есть риск, что объявятся иные наследники. Это грозит покупателю долгими разбирательствами.
Что делать: запросите выписку из ЕГРН, чтобы увидеть собственников. Если их много в истории данной конкретной квартиры - высок риск, что объявятся скрытые наследники. Лучше отказаться от покупки такой квартиры, а также можно указать пункт в договоре, что в случае появления наследников именно продавец будет нести ответственность и решать данную ситуацию за свой счёт.
5. У меня и справка есть
Если жильем владеет человек, который признан недееспособным, то по закону продать такую квартиру можно лишь с разрешения органов опеки. Чаще всего недееспособными владельцами могут быть бабушки и дедушки, зависимые люди, с заболеваниями и т.д.
Были случаи, когда алкоголики на сделку приходили в адекватном состоянии, а затем просили эту сделку аннулировать, приложив справку, что были невменяемы. Деньги, конечно, суд обяжет вернуть. Но возврат суммы может растянуться на годы.
Что делать: лучше запросить у продавца медицинские документы, подтверждающие его дееспособность, если есть сомнения.
Также, чтобы избежать перечисленных рисков, можно застраховать сделку.
Если вам нужна помощь в юридическом сопровождении приобретения недвижимости, приходите ко мне на консультацию. Я более 22 лет работаю в этой области и готова вам помочь безопасно приобрести недвижимость.