Недвижимость, используемая в коммерческих целях (нежилая) требует соблюдения определенных условий по планировке, обусловленных требованием закона или соблюдения норм САНПиН, СНиП и правил пожарной безопасности (ППБ). Находящиеся в собственности юридического лица или арендованные помещения не всегда отвечают требованиям. Это вынуждает приводить их в соответствие с требованиями контролирующих органов, то есть – увеличивать или уменьшать размеры отдельных помещений, устраивать не предусмотренные проектов проходы, окна, двери, или переносить стены.
Предварительно эти действия должны быть согласованы. Далеко не всегда ответственные лица соблюдают эти требования. Переделывают помещение в соответствие со своими потребностями, игнорируя законный процесс. Как следствие – в случае выявления нарушения или причинения ущерба строению – несут ответственность. О процедуре подготовки перепланировки и последствиях её несоблюдения, пойдет речь в статье.
Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?
Существует два схожих понятия, различия между которыми знакомы строителям и юристам, работающим в сфере недвижимости: переустройство и перепланировка.
Перепланировка – более широкое понятие. Под ней понимают работы, связанные с изменением конфигурации внутреннего объема помещения в рамках / границах здания. Характерной особенностью этого понятия является то, что работы не должны затрагивать несущие конструкции. После выполнения работ они должны быть отражены в технической документации – техплане / реестре недвижимых объектов.
Переустройство не затрагивает изменения конфигурации внутреннего объема. Оно касается только обустройства, замене, демонтаже или прокладке инженерных коммуникаций: труб водоснабжения, канализации, вентиляции или электропроводки. В некоторых случаях так же требуют согласования и получения разрешения, если вступают в противоречие с требованиями СНиП и ППБ.
К нежилому помещению предъявляют менее строгие требования по месту расположения санузлов, окон в жилых комнатах/кухнях. Особое внимание уделяют ППБ и обустройству путей эвакуации работников.
Разница между перепланировкой и переустройством
Чтобы уяснить характер работ, характеризующий перепланировку, приведем краткий перечень работ, требующих предварительного согласования и получения разрешения на их проведение:
- демонтаж/обустройство перегородок, не несущих стен, не выходящих за пределы обособленного помещения/здания;
- устройство или замуровывание дверных и оконных проемов;
- изменение целевого назначения существующих помещений;
- перераспределение площади внутренних помещений в сторону увеличения, уменьшения, объединения;
- любые работы, меняющие конфигурацию помещения: обустройство изолированных выходов, пандусов, крыльца, навесов или тамбуров.
В ходе перепланировке затрагиваются имеющиеся инженерные коммуникации. Они могут быть сохранены, но могут быть проложены в соответствие с потребностями пользователя помещения. Если они затрагивают систему водоснабжения, канализации, электропроводку, их так же необходимо предварительно согласовать. Нельзя переносить коммуникации в помещения, находящиеся над жилыми или офисными помещениями, например, обустраивать туалет над жилыми комнатами/кухнями, или изменять конфигурацию и размер систем водяного отопления.
Оба вида работ согласовывают по единому плану. Результаты закрепляются в новом техплане и регистрируются в ЕГРН (Росреестре). Если перепланировка с целью последующего коммерческого использования проводится в жилом помещении, потребуется предварительная процедура перевода его в разряд нежилых помещений.
Законодательство
Единого нормативного акта, регламентирующего перепланировку и задающего алгоритм действий производителя работ нет. Нормы и требования разбросаны в различных нормативных актах разных ведомств.
Во главе стоят требования Градостроительного кодекса РФ (п.14 ст.1) и Жилищного кодекса. С 2018 года ФЗ-558 требования гл.4 ЖК РФ, ранее распространявшиеся только на жилые помещения в части регламентации перепланировки, были распространены и на нежилые помещения, располагающиеся в МКД, если они изначально не были предусмотрены проекте в качестве нежилых. Определение перепланировки в МКД дается в ч.2 ст.25 ЖК РФ.
Методические рекомендации по осуществлению перепланировки нежилых помещений содержаться в п. 3.7.6 Методического пособия Госстроя России МДК 2-04-2004.
Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме
Согласование – предварительный процесс, связанный с соблюдением формальностей, которые могут натолкнуться на противодействие, особенно, когда перепланировка планируется в МКД. Это связано с тем, что помещения, не относящиеся к разряду жилых, являются общей собственностью собственников в МКД. Потребуется провести общее собрание собственников и заручится их согласием на размещение коммерческого / производственного объекта в МКД. Большие сложности возникают при перепрофилировании квартиры под нужды торговых предприятий – магазинов, работающих круглосуточно, заведений общественного питания, зрелищно-развлекательных, использующих в процессе работы оборудование, производящее шум или работающее круглосуточно. Когда согласие собственников будет получено, дальнейшие шаги не представляют сложности:
- разработка проекта перепланировки через специалиста, члена СРО;
- экспертиза и получение заключения о состоянии несущих конструкций;
- направление проекта с техническим (экспертным) заключением в муниципальный / районный отдел / департамент жилищной инспекции;
- процесс проведения оговоренного комплекса работ;
- оформление акта выполненных работ;
- заказ составления нового техплана у кадастрового инженера;
- регистрация изменений в ЕГРН (Росреестре);
- получение выписки ЕГРН с новыми характеристиками объекта.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Проблемы с согласованием перепланировки в нежилом помещении значительно проще. Он не требует проведения собрания собственников. Предъявляется меньше требований к профилю и графику работы. Однако, если в нежилом строении действуют другие собственники помещений, согласовать с ними размещение нового коммерческого/производственного объекта всё же потребуется.
После согласования размещения нового коммерческого/производственного объекта в нежилом строении алгоритм действий схож с вышеизложенным для МКД:
- разработка проекта проектной организацией, членом СРО;
- проведение работ в соответствии с проектом;
- подписание акта приема выполненных работ;
- составлении нового техплана;
- регистрация изменений в ЕГРН;
- получение выписки с новыми характеристиками объекта.
Если не удается достигнуть согласия одного или нескольких собственников в нежилом здании на проведение перепланировки, их действия могут быть оспорены в суде. Аналогично, в судебном порядке, добиваются признания (узаконивания) перепланировки, когда она была проведена в отсутствии согласия других собственников, но проводилась в соответствии с проектом и не нарушала требования СНиП, ППБ, САНПиН.
Ответственность за самовольную перепланировку
Самовольные действия по переустройству помещения влекут административную ответственность по ст. 7.21 АПК РФ. Так как ответственность касается нежилых помещений, то субъектами права будут юридические лица, ИП и самозанятые граждане.
Для них предусмотрены штрафы (по ч. 2 указанной статьи) в размере от 40 000 до 50 000 рублей.
Уплата штрафа не освобождает нарушителя за свой счет привести помещение в первоначальный вид, или узаконить перепланировку в судебном порядке.
Узаконивание самовольной перепланировки
Узаконивание – процесс, осуществляемый post factum, то есть – после окончания действий по изменению первоначальной планировки. Процесс может пройти достаточно легко, если изменения несуществен и не влияют на функционал строения. К таким несложным перепланировкам относятся:
- снос/перенос/возведение не несущих перегородок/стен;
- заделка дверных/оконных проемов в нежилых помещениях;
- демонтаж встроенной мебели;
- перемещение сантехнического оборудования в пределах санузла;
- перенос розеток в пределах одного помещения и другие.
Узаконивание перепланировки через суд
Обращение в суд целесообразно в том случае, когда не удалось достигнуть консенсуса с контролирующими органами: жилищной инспекцией, СЭС, МЧС в части соблюдения ППБ, с собственниками недвижимости в МКД.
Документами, являющимися основанием для обращения будут:
- проект перепланировки разработанный специалистами из СРО;
- уведомления о намерении согласовать перепланировку;
- официальные отказы в согласовании от заинтересованного органа;
- рассматриваю иски суды по месту нахождения объекта, а в случае спора с госорганами – по месту нахождения отказавшего в согласовании отдела/департамента.
В качестве аргумента - доказательства могут быть представлены заключения независимых экспертов.
Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения
Стоимость узаконивания перепланировки складывается из затрат на подготовку документации, оплату труда юриста и эксперта. При судебном узаконивании плата для юридических лиц не велика. Потребуется оплатить госпошлину в размере 6 000 рублей (подп.3 п.1 ст.333.19 НК РФ). Остальные расходы будут накладными, связанными с оплатой труда представителя, работой кадастрового инженера, экспертов.
