Все чаще слышу такие фразы: "Вот когда покупал квартиру 2 года назад она стоила 3 миллиона, а сейчас уже стоит 5 миллионов! 2 миллиона на ровном месте заработал, не то, что твои акции/облигации!".
Цифры могут быть разные, но суть одна: люди считают прирост цены своей единственной недвижимости прибылью, которая уже фактически лежит в кармане.
Особенно интересно, что многие люди считают прирост цен на квартиры за последние 2-3 года очевидным аргументом в пользу оформления ипотеки. С одной стороны, это логично: пока выплачиваешь ипотеку, вся переплата по ней покроется ростом стоимости недвижимости. То есть выходит выгодно купить сейчас квартиру за условные 3 миллиона, за 15/20 лет отдать за квартиру что-то около 6 миллионов, а квартира через 15/20 лет будет стоить баснословные 10, а то и 15 миллионов!
Однако, есть пара моментов, которые замалчиваются:
Первое, и самое очевидное: не факт, что рост стоимости недвижимости продолжится. "Недвижимость всегда растет в цене!" - Именно так думали граждане США, раздувая ипотечный пузырь, который лопнул в 2007 году и повлек за собой мировой финансовый кризис 2008 года (кто не в курсе - погуглите тему, очень поучительно). Недвижимость, безусловно, исторически всегда растет в цене, однако, не так быстро и не так регулярно, как кажется.
Второе, менее очевидное: виртуальный рост цены стоимости квартиру в объявлениях на авито/циане - это еще не фактический рост цен. Давным давно известен факт, что бОльшая часть собственников жилья сознательно завышают продажную цену в объявлениях, одни боятся "продешевить", другие хотят заработать на не слишком разборчивых покупателях, другие оставляют запас для торга. Интересно, что этот процесс носит лавинообразный характер: в каждых последующих объявлениях цена постепенно становится выше и выше. Это происходит медленно, но неумолимо. То есть виртуальный прирост цены не гарантирует, что вы продадите квартиру именно за эту цену.
И, наконец, третье: считать инвестицией свою единственную квартиру нельзя ни в коем случае! Почему? Потому что Вам надо где-то жить. Купили за условные 3 миллиона , продали за 5 миллионов и снова покупаете аналогичное жилье за 5 миллионов. Цены ведь растут не только на вашу квартиру, но и на все другие! При чем примерно с той же самой скоростью!
Безусловно, есть люди, которые покупают квартиры для перепродажи или для сдачи в наем, и это уже можно (и нужно) относить к инвестициям или к спекуляциям (в случае перепродажи). Чаще всего у таких людей уже есть собственное жилье и его-то они не относят к инвестициям, они в нем просто живут, а свой инвестиционный капитал трансформируют из одного вида (деньги) в другой (недвижимость). И либо получают доход со сдачи в аренду, либо с перепродажи по более высокой цене.
Кстати, оба этих варианта заработка на недвижимости я не отношу к пассивному доходу, который мне нужен для достижения финансовой независимости, поэтому жилой недвижимости у меня в Капитале нет, и вряд ли когда она там будет.