Я часто сталкиваюсь с собственниками, которые считают, что можно просто сделать нотариальную доверенность на сдачу квартиры и таким образом полностью официально сдавать.
Действительно, квартиру можно сдавать по нотариальной доверенности. Я и сам сдаю квартиры по доверенности, но кроме гражданского права в России еще есть налоговое и трудовое. Человек, который подписывает от вашего лица договор найма, оказывает вам услугу, а именно сдает квартиру, например, как работаю я:
1. Обсуждаю форму договора найма;
2. Подписываю договор по сдаче квартиры от лица ИП, при этом в приложении собственником утверждается форма договора найма;
3. Принимаю по акту нотариальную доверенность, ключи, правоустанавливающие документы;
4. Сдаю квартиру;
5. Пробиваю кассовый чек по оказанным услугам;
6. Передаю собственнику по акту: договор найма, акты, правоустанавливающие документы.
Это официальная схема работы. И кассовый аппарат я покупал не из-за того что он мне нравится, а это жизненная необходимость официальной работы. При этом для собственника все просто и понятно.
Можно ли без всего этого? Да, можно просто оформить доверенность на физическое лицо, данное лицо может подписывать договора, но нужно понимать, что факт подписания договора за кого-либо по доверенности означает оказание услуги по сдачи квартиры внаем по гражданско-правовому договору (который естественно мало кто заключает на бумаге), и в этот момент у собственника квартиры появляется массу обязанностей, помним, что за физическое лицо, оказывающее вам услуги, надо заплатить страховые взносы, НДФЛ и сдать кучу отчетности.
А это все собственнику нужно? Конечно не нужно. Конечно, можно закрыть на все это глаза, но если вопрос когда-то всплывет, то ваша позиция в налоговой будет очень слабой, пускай это и произойдет через десять лет.
Какие практики управления недвижимость на сегодня встречаются в Москве.
1. Неофициальная аренда. Я против неофициальной аренды, но если работать официально, то надо быть официальным полностью.
2. Управляющий на сделку приносит подписанные собственником бланки договоров. Учитывая, что даже в Москве есть большое количество собственников, которые сдают вообще без договоров, то с увеличением срока экспозиции вполне можно сдать квартиру с уже подписанными бланками. Я не сторонник данной схемы, но некоторые собственники сдают именно так.
3. Полностью официальная работа по схеме, которую я отразил выше, но в этом случае управляющий должен быть ИП или самозанятым.
Хотелось бы отдельно затронуть случай сдачи квартиры родственником без выплаты вознаграждения. Дело в том, что российском законодательстве нет такого понятия как "семейный бизнес", поэтому должен быть оформлен трудовой или гражданско-правовой договор со всеми вытекающими последствиями. Подробно об этом вы можете прочитать, например, в правовой системе Консультант Плюс (см. здесь). Обратите внимание, что в разъяснениях отдельно подчеркивается, что бесплатного труда в России нет.
В продолжение темы было издано три публикации в премиальной части канала, а именно:
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 08.09.2022г. - 24,2 тысяч.
