С началом сентября вступили в силу новые правила заключения сделок с долями в жилых помещениях (Закон от 14 июля 2022 г. №310-ФЗ).
Практика применения этого закона еще не наработана, поэтому вопросов возникает много, а вот по части официальных ответов на них пока наблюдается дефицит.
В связи с этим большой интерес представляют первые разъяснения по поводу нового закона, которые сделал Росреестр (Пресс-релиз на сайта Росреестра от 29 августа 2022 г. и Информационное письмо Росреестра от 12 августа 2022 г. N 14-6985-ТГ/22). На их основе разберем, как теперь будут проходить сделки с долями в квартирах.
Согласно ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ (в редакции, которая действует с 1 сентября 2022 г.) собственникам всего жилого помещения и обладателям доли в нем запрещается совершать действия, в результате которых на каждого сособственника будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилого помещения, пропорциональной их доле.
Сделки, заключенные с нарушением этого правила, признаются ничтожными — за исключением нескольких случаев, предусмотренных законом. Запрет разделять жилое помещение на микродоли не распространяется на:
- приватизацию,
- наследование,
- выделение долей членам семьи в рамках исполнения условий программы материнского (семейного) капитала,
- и на все иные возможные случаи, когда доли в жилом помещении образуются в силу закона.
В связи с этим Росреестр поясняет:
1) Как указано в самом Законе №310-ФЗ, его нормы распространяются на отношения, возникшие после дня вступления его в силу. Следовательно, под запрет подпадают все сделки, заключенные, начиная с 1 сентября 2022 г.
Закон не имеет в данном случае обратной силы — значит, те сделки, которые были заключены до 1 сентября, но еще не прошли государственную регистрацию, не будут проверяться на предмет их соответствия введенным ограничениям по микродолям.
2) Большинство сделок, предметом которых является доля в жилом помещении, сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению (лишь за рядом исключений — например, это не требуется, когда все сособственники одновременно продают или дарят свои доли в квартире по одному договору).
Проверка законности нотариальной сделки при государственной регистрации в Росреестре не проводится. Однако, если сделка является ничтожной, осуществление ее государственной регистрации приостанавливается (ст. 26 Закона №218-ФЗ).
Поэтому госрегистраторы будут проверять все сделки по отчуждению долей в жилых помещениях, заключенные после 1 сентября 2022 г. — в т.ч. нотариальные, в пределах того, насколько они соответствуют запрету по части микродолей.
Если при регистрации сделки с долями обнаружится нарушение требований ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, об этом будет незамедлительно сообщаться в центральный аппарат Росреестра, а также нотариусу, если он удостоверил такую сделку.
3) Самое главное: как будет проводиться проверка сделки на предмет ее соответствия действующим ограничениям (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ)?
Росреестр будет умножать площадь жилого помещения (общую, которая указана в ЕГРН) на размер отчуждаемой доли. Он привел несколько показательных примеров сделок, которые теперь признаются ничтожными:
- в результате сделки в квартире площадью 30 кв.м возникают следующие доли: у одного гражданина — 1/10, у другого — 9/10. Доля 1/10 соответствует в данном случае площади 3 кв.м (30 кв. м х 1/10), что выходит за рамки допустимых законом 6 кв.м.
Обратите внимание, что у другого сособственника при этом доля соответствует 27 кв.м. (больше 6-ти кв.м), однако Росреестр все равно приравнивает эту сделку к ничтожной (буквально ограничение в законе звучит так: на каждого сособственника не должно приходиться менее 6-ти кв.м);
- квартира площадью 45,5 кв.м делится на 8 сособственников, без указания размеров долей, которые приходятся на каждого из них.
Поскольку 1/8 в такой квартире соответствует площади 5,6 кв.м (45,4 х 1/8), такую сделку Росреестр тоже не зарегистрирует (конечно, при условии, что она не подпадает под те исключения, которые предусматривает Закон №310-ФЗ — они перечислены выше).