Добрый день, уважаемые подписчики, вы на канале "Инвестиции Поколения Z". Сегодня я бы хотел снова затронуть тему недвижимости, благо повод для этого дал один из застройщиков - ПИК. Совсем недавно у него появилась новая маркетинговая программа - "Вкладотека". Именно о ней пойдет речь, а также опишу свой взгляд на данный рынок.
Однако, прежде всего, я хотел бы попросить адекватно отнестись к представленной информации. Я не являюсь противником рынка недвижимости или его ярым сторонником, который говорит, что квадратный метр будет только расти. Это мой личный анализ, основанный на макро и статистических данных по рынку жилья.
Что такое "Вкладотека"?
Суть данной программы заключается в том, что первый год после покупки жилья вы получаете кэш-бэк в виде 1% на первоначальный взнос. Почему кэш-бэк? Потому что на сайте застройщика написано, что продукт не является вкладом.
Также в условиях прописаны такие важные пункты как то, что на маткапитал и другие субсидии, если они были использованы в качестве первоначального взноса, не участвуют в начислении на них процентов. То есть сумма первоначального взноса должна быть очищена от этих статей. Еще одним важным условием является то, что максимальный размер первоначального взноса, на который начисляются проценты составляет 40% от стоимости квартиры. Если вы вкладываете 60% в качестве первоначального взноса, проценты начисляются только на 40%. И еще один очень важный нюанс, банк и застройщик могут в одностороннем порядке отказаться от акции - это существенный риск.
В целом, можно сказать, что это очень интересный рекламный ход со стороны компании. Потребитель чувствует, что он "хакнул систему" и теперь за то что он купил квартиру ему будут доплачивать, пусть только 1 год. Если посмотреть на цифры, то от обычной ипотеки такой вариант почти не отличается, квартира с учетом переплаты выходит аналогичной по цифрам.
Общий взгляд по рынку недвижимости
Такие программы как "Вкладотека" свидетельствуют о том, что застройщику очень сложно привлекать потребителя и только новые маркетинговые уловки способны это сделать.
Я уже писал пост в своем Телеграмм канале о текущей ситуацией с ипотекой. Суть в том, что объем ипотеки аналогичен прошлому году, но количество кредитов в 2,5 раза меньше. Это означает, что квартир покупают в 2,5 раза меньше, что отражается на застройщике. Это отчетливо видно по финансовым отчетам Эталона, где вы можете наблюдать, что продажи в метрах упали на 35%, а в деньгах на 29%. Если говорить о 2 квартале, а не о полугодии, то падение составило 57% и 61% соответственно.
Текущие продажи идут только за счет льготных программ и субсидированных ставок от застройщиков. Самым основным критерием для потребителя является платеж по ипотеке. Потребителю не так важно сколько стоит квартира, самое главное, чтобы был подъемный платеж.
Именно по этой причине застройщики пошли на следующий шаг. Они опустили процентные ставки по ипотеке, сейчас вы можете видеть предложения по 0,1% и 0,01%, но подняли цены на квартиры. Таким образом, застройщик не теряет от того, что за его счет идет субсидирование ставки, а потребитель получает комфортный платеж. Однако, даже в таком варианте платеж не становится таким доступным для потребителя, так как цена слишком высока.
Более того, проблемой является первоначальный взнос, который составляет 15-20% от стоимости квартиры. При текущей цене на квартиры это довольно внушительная сумма, которую еще нужно накопить.
По хорошему, такая ситуация на рынке должна была привести к существенному падению цены за квадратный метр, но проблема заключается в том, что застройщики существенно сокращают предложение - выводят меньше квартир и жилых комплексов на рынок, тамим образом создается дефицит предложения, который не дает цене пойти вниз.
Вывод:
Опираясь на эти факты, я предполагаю, что на рынке первичного жилья нас ожидает стагнация цены квадратного метра, а по некоторым застройщикам, у которых будет совсем плохо с продажами и небольшое снижение цен.
Причины падения спроса очевидны - в текущих обстоятельствах неопределенности крупная покупка - слишком большое обременение. Люди, которые привлекают текущие ипотечные программы с опаской смотрят на ипотеку, так как не уверены в сохранении своего рабочего места.
В свою очередь сторона предложения - застройщик прилагает максимальные усилия для того, чтобы не дать цене метра опуститься, искусственно сокращая предложение и откладывая выход новых ЖК на рынок.
Что касается стремительного роста цен как в 2020-2021, то я полагаю, что этого не будет. Если цена пойдет еще процентов на 30-40 выше, то платеж станет неподъемным даже по программам со ставкой в 0,1% или 0,01%. При таком стечение обстоятельств доходы населения должны догнать цены, чтобы цены продолжили рост.
👆Если Вам понравилась статья или Вы хотите поддержать канал, можете вписать любую сумму на Ваше усмотрение!👆
Надеюсь статья была полезна! Подписывайтесь на канал и ставьте лайки! Более оперативно о новостях я пишу в своем телеграмм канале
#сбережения #накопления #инвестиции #деньги #финансы #экономика #недвижимость #акции #ипотека #финансовая грамотность
