Год назад власти объявили войну резиновым квартирам и массовым наделением микроскопических долей.
Я уже не говорю, что такие инициативы опять нарушают свободу договора. Мы как-то к этому все привыкли.
Поговорим о том, как эта борьба ведется на другом участке рынка недвижимости.
Помните, нам долго внушали, что отобрать единственное жилье у человека нельзя? Право на жилье гарантировано конституцией.
Потом появились дела о банкротстве и выяснилось, что оставить человека бомжом еще как можно.
Теперь есть и другой повод беспокоиться.
Владельцев «незначительных» в недвижимости долей могут быть принуждены к продаже таких долей, ДАЖЕ ЕСЛИ ДРУГОГО ЖИЛЬЯ У НИХ НЕТ.
То есть для восстановления «целостности» обладания квартирой, домом или иным жилым помещением, наши суды вполне могут принять решение о продаже незначительной доли главному собственнику несмотря на то, что эта самая маленькая доля была единственным жильем.
Незначительной долей в жилом помещением могут признать если:
– эту саму долю не получается выделить в «натуре» (например, 1/5 доли в двухкомнатной квартире никак не может быть вылета в отельную комнату)
– владелец этой доли «не имеет существенного интереса» в использовании всей квартиры.
Если раньше суды отказывали в принудительной продаже незначительной доли, если эта доля была единственным жильем, то теперь и это не помеха.
Верховный суд принял несколько определений по таким делам. (Ссылки внизу)
Тут важны две оговорки по рассматриваемым делам, которые могут иметь существенное значение:
– сам владелец единственной доли уклонялся от ее продажи «основному» собственнику, но при это продавал ее всем заинтересованным через подачу объявлений;
– другой владелец предлагал другому владельцу выкупить свою долю (при этом никак не пользуясь квартирой) в несколько раз выше «рыночной стоимости».
Во всех случаях Верховный суд РФ счел поведение обладателя доли «недобросовестным» и только на этом основании отправил дела на новое рассмотрение.
И теперь незначительные доли по решению судов будут проданы основным владельцам
Еще один момент которые меня смущает - термин «рыночная цена доли».
Этот термин никак нельзя выразить в конкретной цифре.
Сегодня цена продажи может быть одна. Завтра другая. И кто определяемыми эту самую «рыночную цену»?
В одном из рассматриваемых дел цену доли определила оценочная компания, которая работала в интересах основного владельца. Но это НЕ РЫНОЧНАЯ ЦЕНА!
Нужен конкретный покупать на эту долю. Но если это будет основной покупатель, то цена выкупа, а априори не будет рыночной.
К тому же появляется фактор манипуляции: собственник большей част и квартиры может подать заявление в суд, когда цены на рынке упадут. И выкупить незначительную долю намного дешевле, чем ранее.
В общем, если у вас незначительная доля, то скоро у вас не останется выбора, кроме как продавать ее «основному» владельцу. Причем цена может быть далека от реальной.
Такая себе свобода выбора момента, и цены продажи своего имущества.
Определение ВС РФ № 33-КГ21-9-КЗ от 19.10.2021
Определение ВС РФ № 64-КГ22-3-К9 ОТ 02.08.2022
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» каждый день – одна новая статья, которые никогда на Дзене не появится. Так что быстрее подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #вторичный рынок жилья #доля в квартире #верховный суд РФ #бомж
