За последние пять лет всё больше людей стало выбирать покупку квартир с аукционов. Аукционы проводятся в форме электронных торгов, на которых выставляются квартиры по процедуре банкротства, залоговое имущество, непрофильное имущество банков и государственных организаций и т.д.
В некоторых случаях, квартиру можно приобрести с дисконтом до трети от уровня цен на "вторичке".
Покупка на торгах - сравнительно простая процедура и освоив её, Вы сможете отслеживать цены не только на Циан и Авито, но и на специализированных торговых площадках.
Давайте, пройдемся по основным пунктам.
1. Торги проводятся на так называемых ЭТП - электронных торговых площадках. В России более 100 ЭТП, но основных площадок с самым большим количеством выставленных квартир всего 5:
Росэлторг - https://www.roseltorg.ru/
РАД (Российский Аукционный Дом) - https://catalog.lot-online.ru/
Инвестиционный портал г. Москвы - https://investmoscow.ru/tenders/
МЭТС (Межрегиональная электронная торговая система) - https://m-ets.ru/
Сбербанк-АСТ https://utp.sberbank-ast.ru/
2. Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию на выбранной площадке и приобрести ЭЦП (электронную цифровую подпись). Самый большой ассортимент ЭЦП предоставляется компанией ТЕНЗОР (https://tensor.ru/uc/etp?page=trading_platforms)
3. Так как площадок много, отслеживать все потенциально интересные предложения достаточно сложно. Профессиональные участники обычно используют сайт-агрегатор, собирающей всю информацию со всех площадок. Самый популярный ресурс - Tbankrot (https://tbankrot.ru/)
4. Большое количество информации, нюансы проведения торгов, финансовые тонкости - всё это поначалу может показаться довольно сложным. На первых торгах может понадобиться помощь профессиональных брокеров (как правило, они берут за свои услуги от 30 000 рублей до 2,5% от стоимости лота). Альтернативный способ - использование информационной системы Гевея (https://www.heveya.ru/)
5. Торги, как правило, проходят в 3 этапа. Первые два этапа носят название "английский аукцион" и предполагают повышение цены на определенный "шаг". Третий, последний этап, носит название "Публичное предложение" и предполагает поэтапное снижение цены.
Пример. На торгах выставлена квартира стоимостью 10 млн рублей, шаг на повышение 100 000. На первом этапе (английский аукцион), Вы сможете приобрести эту квартиру за начальную цену 10 млн, либо за начальную цену + цена шага = 10,1 млн, 10,2 млн и т.д.
Каждый участник по очереди поднимает цену на шаг или цену, кратную шагу (т.е. +100 т.р или сразу + 400 т.р) до достижения той цены, которая устраивает последнего участника. Обычно, квартира уходит с определенным дисконтом к цене аналога на вторичке. Т.е., если Вы видите аналогичную квартиру на Циан за, скажем, 12,5 млн, можете предположить, что квартира на торгах вряд ли будет продана дороже 12 млн.
Если на первом этапе по каким-то причинам лот не был продан, он переходит на второй этап с 10% снижением. Т.е., всё то же самое, что и на первом этапе, но начальная цена уже 9 млн.
Основная активность клиентов обычно происходит на 3 этапе - этапе публичного предложения. На этапе публичного предложения предполагается поэтапное снижение цены от начальной до 55%. Определяется график торгов со снижением, например, на 500 000 каждые 2 недели.
01.08.2022-15.08.2022 - 10 000 000 рублей
16.08.2022 - 31.08.2022 - 9 500 000 рублей
01.09.2022 - 15.09.2022 - 9 000 000 рублей
16.09.2022 - 31.09.2022 - 8 500 000 рублей и т.д. до конечной цены 5 500 000 рублей.
К примеру, Вы понимаете, что рыночный аналог этой квартиры стоит 9,7 млн - тогда любая цена ниже 9,7 млн будет представлять для Вас интерес. Вы сможете участвовать либо на 2-м этапе и постараться ее купить за 9,5 млн, либо на 3-ем - за 9, либо, может быть попытаетсь дождаться последнего этапа и купите за 5,5 млн рублей. Понятно, что, чем больше выше дисконт, тем больше желающих на данный лот и зачастую бывают ситуации, когда проще быть единственным участником за 8 млн, чем дожидаться цены этапа 6,5 млн и конкурировать ещё с 8 участниками, которые разгонят цену до 8,5 млн.
6. Ограничения и обременения. Главный момент, который нужно учитывать при покупке квартиры с торгов - наличие обременений. Очень часто в таких квартирах продолжают проживать бывшие собственники, которых нужно будет выселять с помощью судебных приставов после окончания торгов. Тщательно проверяйте наличие прописанных несовершеннолетних, нетрудоспособных и других уязвимых категорий. Выселение таких граждан в некоторых случаях может оказаться очень долгим и сложным.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартиры в Москве +7 919 7782622
Хорошего дня и успешных инвестиций!
