Трансформация рынка и перспективы

3 августа 20223 авг 2022

157

13 мин

Продолжаю публиковать мысли о тенденциях и реалиях рынка недвижимости.
Это не догма, а мои размышления на тему дальнейшего развития событий, в частности в нашем регионе.

1. Что происходит с вторичной недвижимостью ?

1️⃣ Спрос медленно, но восстанавливается. Кол-во желающих решить свои жилищные вопросы не уменьшилось, просто не у всех хватает средств на сегодняшний ценник. Но, тем не менее, рынок перспективный, просадка конечно по объему сделок в сравнении с 2021 годом будет, думаю на 15-20%. Но 2021 был больше исключением по активности в нашем регионе, чем правилом. Если смотреть на 2020,то объемы сделок, скорее всего в 4 квартале будут такие же.

2️⃣ Рынок ипотеки так же начинает восстанавливаться, хотя покупатель активно ищет низкие ставки, к которым привык, а не 9,9%, что сейчас в среднем по рынку. А в дополнении к ставкам он ищет низкие цены. Некоторые прямо живут в иллюзиях и думают, что цены рухнут на 70%, и тогда они купят тот самый объект, забавные ребята.

3️⃣ Вторичка 4 месяц подряд находиться в процессе корректировки вниз. По нашему региону в районе - 4-5% в рекламных ценах, в ценах сделок в районе - 7% - это средние цифры. Хотя в некоторых сегментах цены продолжают удерживаться на достаточно высоком уровне. Продавцы мыслящие здраво и те, кто реально хочет продать, ставят объекты чуть ниже рекламных цен конкурентов, чтобы успеть, так как завтра их цена за метр может быть еще ниже. А если корректировка ускориться по всем аналогичным объектам, то завтра, ниже средней цены за метр, будут продавать все. Здесь нельзя сказать точно, как поведет себя рынок осенью, думаю, август покажет среднесрочный тренд в этом году. Но больших катаклизмов не произойдет, если конечно не вмешается наше государство, и не начнет «осчастливливать» людей дешевыми кредитами под 5% на «вторичку» или наоборот снова поднимет ипотечную ставку.

4️⃣ Однозначно можно сказать, что по ценам 2021 года, несмотря на снижение ставки по ипотеке, покупатель не особо торопиться приобретать, так как платеж, вытаскиваемый из общего семейного бюджета, остается достаточно большим. Ипотеки одобряются, но покупатель занимает выжидательную позицию, ища выгодные варианты. Могу сказать, что стратегия выжидания никогда не работала. Самое эффективное, включаться в активный поиск и вести переговоры по интересным объектам.

5️⃣ Рынок становиться вязким для всех участников сделок. Большинство продавцов альтернативщики, сделки растягиваются из-за длительных переговоров по цене в звеньях. Многие продавцы не осознают, что время работает против них. На таком рынке, на мой взгляд, нам придется работать минимум год.

6️⃣ Несмотря на ипотечную ставку, на мой взгляд, корректировка цен на вторичку будет медленно продолжаться, так как фактором запускающим рынок являются небольшие площади (1 ком.) доступные по цене. Пока ипотечный платеж превышает арендную ставку, люди будут предпочитать снимать, что естественно будет сказываться на покупательском спросе и соответственно цене за квадратный метр.

2. С кем не надо работать агентам на текущем рынке ?

Если человек вышел на рынок с целью: «а сколько дадут и если столько дадут, то может быть продам», нет смысла с ним работать. От слова совсем. На растущем рынке, такие финты еще прокатывали, на падающем, пустая трата времени, так как нужна серьезная подготовка.

Если собственник играет в игру «попробую продать, а сколь дадут», будучи завязанным на альтернативе, то с ним надо расторгнуть договор (и ни в коем случае не заключать), не подыгрывать. Вы как агент берете обязательство перед ним и несете репутационные риски, только вот результатом в данной игре будет поражение, ваше, а не его.

Вы подмочите свою репутацию просто по глупости, заранее понимая, что вытащить столько из его квадратных метров не реально, как бы Вы не пыжились. Профессиональный агент прекрасно чувствует рынок и знает, что и в какой момент времени необходимо делать, что бы выходить по максимально возможной цене и входить по выгодной.

3. С кем не надо работать собственникам ?

Если перед Вами «чудо» не задавшие не одного вопроса о цели продажи, точно определившее цену объекта с первого взгляда, пообещавшее 100% продать по ценам 2021-го года и купить по ценам 2017-го, лучше воздержать от сотрудничества.

4. Как действовать при продаже на падающем рынке ?

Примечание. Говоря о падающем рынке, я не имею в виду падение цен на 50% и отсутствие сделок. Падающий рынок, это рынок, сопровождающийся постоянной корректировкой цен из месяца в месяц - она не обязательно должна быть большая.

Если очень коротко, то все начинается с цели. Если цель улучшить жилищные условия и увеличить площадь, то гораздо важнее то, за сколько вы купите объект, а не продадите. Потому как ваша конечная цель купить по выгодной цене и переехать в другое жилье. Но большинство думает, что важнее продать по цене, не меньше чем другие указали в объявлениях.

Как я не раз говорил и писал, ценообразование на «вторичном» рынке определяется поведением толпы. Рынок недвижимости, это рынок переговоров, так же как колхозный рынок с торгашами. Вы можете писать любые цифры, но если предложения от покупателей не поступают, вам придется снизить свои финансовые хотелки. И наоборот, при ажиотаже, вы можете их повысить.

На падающем рынке, стратегия «выставлю и буду снижать, пока не появятся звонки», не работает, от слова совсем! Особенно в эконом сегментах. Там очень ясно видна вилка цен, отчетливо видно, как рынок наполняется новыми объектами и растет конкуренция.

Это на растущем дефицитном рынке, можно было задрать цену, подождать пока конкуренты уйдут с рынка и получить бонус за ожидание. Но опять же, бонусом это могло быть только в случае, если объект не вытягивал деньги, как это бывает при ипотеке – что часто приводит не к бонусам, а выходу в ноль или минусу при неправильном подходе.

Так же на падающем рынке очень важно уметь квалифицировать покупателя на серьезность намерений, чтобы не упустить выгодное предложение по цене. Тут затык в том, что собственники просто не знают, что надо делать (они же не каждый день показы проводят и объекты продают) и просто показывают объект, рассказывая какой он замечательный. Это конечно срабатывает, но только в 2-5% случаев, которые можно ждать очень долго. Чаще покупатель говорит: « я подумаю» и уходит навсегда. Задача задавать вопросы, правильные вопросы. На падающем рынке, время работает против продавца, важно не упустить выгодный момент.

5. Что происходит с рынком новостроек ?

🥅 Застройщики оказались в ловушке из-за высоких цен.

🥅 Строительное лобби продвигает очередной законопроект, который устанавливает ограниченный перечень причин отказа в льготной ипотеке:

Сегодня заемщики даже при наличии подтверждающих платежеспособность документов получают отказы и не могут оформить льготную ипотеку.

Если законопроект примут, то отказ будет возможен лишь в случаях👇🏻

▪️ если ежемесячный доход заемщика составляет менее половины размера ежемесячного платежа по кредиту (займу)

▪️ задолженность по исполнительным производствам превышает половину дохода за последние полгода

▪️ в отношении заемщика не завершена процедура банкротства

▪️ заемщик предоставил недостоверные сведения и документы.

О кредитной истории не слова! Походу она скоро будет не нужна. Большая часть населения за кредитована, текущие доходы не позволяют накапливать на квартиры, остается ипотека, которую двигают всеми возможными способами.

🧫 Субсидируемая ипотека под 0,01% , 2,99% и пр. шагает по рынку. Кто-то говорит о супер выгодности таких программ, кто-то кричит об опасности. Эти программы явно простимулируют спрос. А вот использовать Вам их или нет, опять же зависит от ваших целей.

Если Вы планируете использовать данную ипотеку и лет через 5-7 продать квартиру, чтобы переехать в большую площадь, то данная тема Вам не подойдет, так как цена увеличивается в среднем от 10 до 25%.

То есть, Вы покупаете квартиру дороже рынка, а когда будете продавать, не факт, что рынок даст рост на эти цифры – это даже в ноль не позволит выйти при продаже. И уж тем более не факт, что за период даже в 10 лет, рынок даст больше чем эти цифры. Данная программа не подходит и с точки зрения спекуляции.

На мой взгляд, это программа подходит тем, кто покупает квартиру и не планирует продавать лет 30 или никогда. Он берет ее для себя, потом в ней будут жить дети, потом их дети или как «вечный» источник получения арендной ренты.

Понятно, что весь этот банкет делается за счет покупателя и его денег. А что дальше? Какие ещё механизмы стимулирования спроса остались у застройщиков?

Прозрачнее, конечно было бы просто снизить цены и оставить рыночную ипотечную ставку. Но тут условия диктуют банки. Утвержденная банком финансовая модель строительства не предполагает снижения цен на квартиры, поэтому вместо скидок покупателям сегодня предлагают субсидированную застройщиком ставку по ипотеке. Застройщик просто не может давать скидки, так как за нарушение финмодели банк немедленно перекроет финансирование. Схема предполагает только рост цен, а если спрос на квартиры в условиях роста затрат на работы и стройматериалы все же будет падать, то части участников рынка придется свои проекты заморозить.

🥅 Ряд застройщиков в нашем регионе банкротятся или просто ушли с рынка.

В регионах поддерживать финансовую модель диктуемую банками сложно. Нет нужной емкости рынка, нет нужной привлекательности в рынке, нет достаточных денежных потоков у населения, которое и направляет их в недвижку из-за той самой привлекательности, поэтому отсутствует спрос по космическим ценам, диктуемым за квадратный метр. Финансовая модель застройщиков перестает работать. У застройщиков просто нет большой маржи, и возникает вопрос, а зачем тогда строить?

Можно рассчитывать на дефицит нового предложения и удерживать цены, но не факт, что сработает. Старые проекты будут постепенно реализованы, а вот новые с расчетом на дефицит запускать рискованно.
Можно стимулировать рынок субсидируемой ипотекой, но если нет нужного спроса по текущим ценам, а тут наценка в 10-25%, то вообще брать не будут. Да и представляете стоимость эконом однушки под 5 млн. во Владимире? Я вот не знаю, кому это творение в черновой отделке будет нужно.

6. Как банки вытеснили мелких спекулянтов с рынка и почему ФЗ 214 мертв?!

Еще пару лет назад, можно было зайти в котлованчик и получить хорошую премию за риск, дождавшись сдачи дома или продав по переуступке на высоком этапе готовности. После введения эскроу-счетов и проектного финансирования, банки взяли за горло застройщиков. Если раньше прибыль снимал застройщик и спекулянты, финансировавшие его на старте дома, то теперь всю прибыль забрали банки. Это тройная выгода банков: процент по кредитам застройщикам, процент по ипотечным кредитам заемщикам и крайне низкой ставки по эскроу-счетам. Триллионы «строительных» денег только за счет оборотов приносят банкам многомиллиардные прибыли.

Сегодня заходить во Владимире в котлованчик по ценам 100 + за квадратный метр глупость. Поэтому желающим попробовать купить за 90 + и поставить за 100+ на перепродажу, рекомендую воздержаться, что бы навечно не стать «счастливым» обладателем однушки.

Ранее, заезжая в салон под названием котлован, Вы выезжали с прибылью. Сегодня выезжая из салона под названием котлован, Вы выезжаете с минусом, так как начинаете конкурировать с вторичным рынком, который просит дешевле за квадратный метр. Аналогия с автомобильным бизнесом.

Возникает большой вопрос, а зачем тогда входить в стройку? Зачем эскроу? Зачем переплачивать за субсидии? Зачем ждать все это время сдачи и нести риски. Вот и я не понимаю зачем :-). Сама по себе модель долевого строительства мертва, а вместе с ней и закон ФЗ 214.

По факту нужно запретить продажу строящегося жилья, ведь застройщик не видит денег до этапа сдачи, а дольщик квартиры до этапа сдачи, но оба несут риски. И эксроу не защищает от инфляционных рисков. Зато прибыль видит банк, все это время умело пользуясь деньгами. Можно просто продавать уже готовое новое жилье и никаких рисков для покупателя нет :-).

7. Почему спекулянты не выйдут из проектов во Владимире по ценам застройщиков ?

В принципе все написано уже выше. Но конкретно по нашему региону, есть «небольшой» нюансик J. В этом году во Владимирской области будет сдаваться самое большое кол-во квадратных метров за все годы. Посмотрите и проанализируйте рынок, и Вы поймете, о чем я говорю. Это значит, что переуступка, которой затаривались в 2019, 2020, 2021 выйдет на рынок и начнет конкурировать между собой, с «вторичкой», с объектами застройщиков, увеличив затоваренность рынка. Думаю, логика понятна……..

8. В чем скрытая катастрофа высоких цен

Рост цен на недвижимость приведет к снижению рождаемости. Если конечно не будет сильного отката цен назад. А на новостройки его не будет в ближайшие несколько лет точно. Средняя площадь покупаемой недвижимости снижается, это позволяет удерживать и наращивать цену квадратного метра. В квартирах маленькой площади достаточно тяжело вести быт и воспитывать двух и более детей.

Следовательно, если два человека, рождают только одного потомка, мы получаем убыль населения. Чтобы убыли не было, нужно минимум двое детей, а что бы был рост, более 2-х. Государство безуспешно предпринимало разные попытки стимулировать спрос рождаемости в виде субсидий молодая семья и материнский капитал. Почему безуспешно? Потому что рождаемость не увеличилась.

В реале, что бы население росло, нужно системно, из года в год увеличивать доходы населения. Что бы в том же Владимире купить двухкомнатную квартиру хотя бы хрущевского или брежневского типа площадью 42 - 45 кв.м. , доход заемщика (ов) должен быть порядка 50 тысяч рублей. В принципе реальная цифра для двоих членов семьи. Но, кода супруга уходит в декрет, доход семьи падает, а расходы на семью увеличиваются, так как появляются дети.

При таком уровне дохода, молодая семья, большие площади может позволить себе, только имея капитал в виде наследства (квартиры от родителей, бабушек и дедушек), которое будет продано, а деньги направлены на покупку новой, большей площади.

Сейчас застройщики пытаются удерживать рост цен, а с другой стороны мы получаем огромное кол-во выстроенного жилья, которое может оказаться никому не нужно на этапе в ближайшие 10-15 лет, в связи с отрицательным ростом населения. Что они делают? В место трешек по 90 кв.м. , мы видим проекты по 65-70 кв.м. , вместо двушек по 60 кв.м. , проекты по 40-50, называющие себя красивым словом евро-…… В результате за комфортной семейной жизнью, люди начнут уезжать из таких квартир…..

9. Ипотечная машина и перспективы загородной недвижимости

Стимулирование населения ипотечными программами для покупки жилья не прекратиться, никогда. Просто название «льготная» ипотека, смениться каким-то другим названием. Например «загородная», «дачная» или «полевая», аналогично сельской :-). Последствия, которые вытекают из предыдущего пункта (катастрофа высоких цен), государство прекрасно понимает. Так же как и понимает, что вокруг любого города, масса полей и не застроенных земель, которые оно будет стимулировать застраивать как застройщиков, так и само население.

Именно поэтому, уже сейчас, разрабатывается масса программ для строительства и приобретения загородного жилья в ипотеку. Однозначно, это тренд на ближайшие 10-15 лет. В крошечные площади квартир в мегаполисах и регионах, люди будут приезжать на заработки или ради туризма. А свой комфортный быт, при появлении доступных ипотечных программ на загородный сектор, однозначно предпочту вести в своем частном доме, недалеко от города.

А как Вы думаете, где будет браться ПВ взнос на покупку загородной?
Он будет вытаскиваться из той же «вторички» и переуступки, что увеличит затоваренность рынка, конкуренцию и будет приводить к демпингу. В скором времени программы по ипотеке на загородку, составят серьезную конкуренцию городской недвижимости.

👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне @Vladimir_Lyadov📝