Правовая ситуация: 01.05.1992 г. доверитель по устному договору купил дачный участок. Письменный договор не заключался. Продавец через несколько лет умер.
Сложность: средняя.
Полученный результат: положительный.
Доверители: физическое лицо.
Преамбула:
- В 1992 году доверитель по устному договору купли-продажи купил дачу.
- Сделку письменно не оформили, продавец передал членскую книжку и свидетельство о праве собственности.
- Решением общего собрания членов СНТ продавца исключили и приняли доверителя.
- Через несколько лет продавец умер и возможность оформить сделку как положено исчезла.
- В 2017 году доверитель решил строить на участке дом для постоянного проживания и вспомнил, что участок надо оформить на себя.
Как признали право:
Первый вариант, который напрашивался для решения проблемы — приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Однако, дело было в 2017 году и приобретательная давность (по непонятным для меня причинам) считалась мертвой. Судьи неохотно ее применяли и в большинстве случаев старались игнорировать. Во всяком случае в Оренбургской области.
До 2018 года, по большей части, приходилось всеми правдами и неправдами натягивать обстоятельства на признание факта заключения договора купли-продажи и перехода права собственности.
Этот случай исключением не стал.
Из доказательств только факт наличия на руках правоустанавливающих документов, членской книжки на имя продавца и факт принятия доверителя в члены СНТ.
В членской книжке продавец собственной рукой написал, что завещает земельный участок доверителю, которого почему-то назвал братом, хотя они не были не только родственниками, но даже отдаленными знакомыми.
Надпись, кстати, оказалась пророческой. Как рассказал доверитель, через несколько лет после сделки продавец дачи был убит собственным супругом из охотничьего ружья. После чего супруг продавца застрелился сам. Так вот бывает в жизни.
Позицию по иску выбрал незамысловатую:
- купил дачу по устному договору без письменного оформления;
- договор считаю заключенным, так как передал деньги и мне был передан земельный участок с документами;
- прошло больше 18 лет и есть основания для применения приобретательной давности;
- прошу признать право собственности.
В первом же судебном заседании судья меня «порадовал» благословением на поиски наследников умершего продавца и напутственным словом о том, что решения по делу не будет пока судья не увидит самих наследников или их позицию по иску.
Интересы доверителя важнее собственных амбиций, поэтому спорить я не стал. Хотя не могу сказать, что такая партийная задача вызвала во мне энтузиазм. Пришлось дождаться ответов на судебные запросы по наследникам и отправляться на поиски. Один наследник обитал где-то в Москве. А второй жил рядом с городом.
За свои 30 лет я даже не знал, что в тех краях люди живут. Да и вообще, что там есть посёлок. Он оказался совсем не большим, эдакий хуторок в пригородном лесу. Кое-как нашел дом наследника, оставил повестку в калитке забора.
В принципе, дело закончилось благополучно. Наследник пришел на заседание, сначала вроде бы начал брыкаться, но в конце-концов махнул рукой и признал иск.
Суд иск удовлетворил и признал право собственности на земельный участок за доверителем.
В мотивировочной части решения суда про приобретательную давность ни слова не написано. Право признано на основании установления факта заключения договора купли-продажи и признания этого обстоятельства наследниками.
Мотивировку решения суда можно прочитать в самом акте, ссылка будет внизу публикации.
Не могу признать, что согласен с таким подходом. Конечно, сделка была на самом деле. Но её дата — 01.05.1992 г. Этот момент самый что ни на есть переходный, когда действовали еще старые Земельный кодекс РСФСР от 1970 года и Гражданский Кодекс РСФСР от 1964 г. При этом новый Земельный кодекс от 25.04.1992 г. вступил в силу только 30.05.1992 г.
Старый ЗК РСФСР не предусматривал возможность передачи земли в собственность и соответственно ее куплю-продажу.
По сути, на момент 01.05.1992 г. земельные отношения были урегулированы Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», в котором конкретики не было.
Пункт 12 этого Указа содержал следующие положения:
Разрешить с 1 января 1992 г. гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, их продажу другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях:
при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет);
при получении земли в порядке наследования;при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения;
при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.
Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и настоящим Указом, недействительны.
В данном случае ни одно из условий, легализующих куплю-продажу земли, соблюдено не было.
Также необходимо упомянуть положения ст. 239 ГК РСФСР, согласно которой договоры купли-продажи дач не заверенные нотариально и не зарегистрированные в администрации являются недействительными.
Действовала и ст. 9 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе", согласно которой в течение первых пяти лет после передачи земли в собственность граждан ее продажа разрешается только соответствующим Советам народных депутатов.
Поэтому, позиция суда первой инстанции мне представляется опасной и достаточно спорной. При обжаловании такого решения в вышестоящих инстанциях высокие шансы словить отмену. На мой взгляд, признание права собственности на основании приобретательной давности по таким делам является более правильным и надёжным способом защиты права.
Конечно, я понимаю почему суд выбрал такой подход. Но как практикующему юристу мне хочется видеть правильные, законные и обоснованные решения, а не натягивание воздушного шарика на пропеллер.
Впрочем, главное результат, а не амбиции.
Данный обзор судебной практики не является индивидуальной юридической консультацией и не может быть использован в качестве претензий к автору в случае отрицательного решения суда в схожих юридических обстоятельствах.
Каждый спорный случай уникален и требует отдельного рассмотрения.
Понравился обзор? Не жадничаем на 👍 и подписку.
Был похожий случай или проблема? Расскажите о нём в комментариях.
- За помощью узкопрофильного земельного юриста сюда.
