Кадастровые ошибки нередко оборачиваются для собственников недвижимости повышенной налоговой нагрузкой, проблемами с межеванием земли и оформлением дома. Иногда это становится для них полной неожиданностью: случается, что спустя несколько лет после покупки и регистрации недвижимости владелец узнает, что его собственность или ее часть расположены на участке соседа. Последний может расценивать это как самовольный захват земли. Кто является правым, а кто виноватым – решать приходится в суде.
Под кадастровой ошибкой подразумеваются внесенные в базу Росреестра сведения, не соответствующие фактическим данным. Цена ошибки может составлять десятки миллионов рублей, становясь тяжелым налоговым бременем для собственников и арендаторов.
В этой статье мы разберем самые распространенные ошибки, которые допускают кадастровые инженеры в ходе ГКО и представим алгоритм оспаривания решений государственных бюджетных учреждений (ГБУ).
Согласно ч. 10 ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закона № 135-ФЗ), в случае возникновения спорной ситуации физические и юридические лица имеют право оспорить кадастровую стоимость, если результаты ГКО затрагивают их права.
Отчет об оценке рыночной стоимости является одним из важнейших доказательств в спорах по установлению кадастровой стоимости. Дело в том, что по своей природе кадастровая стоимость не может быть оторвана от текущей ситуации на рынке недвижимости. Иными словами, ее величина не должна сильно отличаться от рыночной стоимости. Однако на практике все далеко от идеала, и собственникам приходится судиться с государственными структурами.
Чтобы усилить свою позицию, истец должен представить максимум возможных доказательств о допущенных ГБУ ошибках, продумать линию защиты. Специалисты КГ Атлант Оценка берут эту задачу на себя: вместе с отчетом об оценке готовится обширная доказательная база для представления интересов клиентов.
Государственная кадастровая оценка проводится с применением «массового» метода: к/c считают на основании общедоступной статистической и рыночной информации, путем группирования объектов недвижимости со схожими характеристиками. В результате получается усредненное значение, не учитывающее индивидуальных характеристик объектов.
Метод массовой оценки не позволяет учесть все ценообразующие факторы для каждого объекта недвижимости. Это и приводит к возникновению ошибок при ГКО. При расчете рыночной стоимости, наоборот, берутся во внимание все мельчайшие детали.
Ошибка 1. Несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке
К этой группе относят ошибки, допущенные в результате использования сотрудниками ГБУ устаревших стандартов или пренебрежения правилами расчета к/c.
Cтандарты проведения государственной кадастровой оценки прописаны в законе ФЗ №237 "О государственной кадастровой оценке". Сотрудники ГБУ руководствуются им при проведении экспертизы недвижимости. Проблема данного документа в том, что многие его положения имеют расплывчатый или неопределенный характер. Кроме того, в законе прописаны далеко не все ценообразующие факторы. Иногда это приводит к тому, что некоторые важные характеристики просто не учитываются.
Стоит отметить, что ошибки методологического характера выявить и доказать крайне сложно, учитывая массовый характер расчетов кадастровой стоимости. Однако на нашей практике бывали случаи, когда рабочая группа КГ Атлант Оценка находила доказательства того, что ГКО проводилось без учета последних стандартов расчета к/c.
В 2019 году мы занимались оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости для компании-производителя подъемного оборудования.
После осмотра здания наши специалисты обнаружили следующие ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости: не была принята во внимание текущая редакция стандартов оценки для расчета физического износа здания, площадь объекта так же была указана неверно.
Зафиксировав все несоответствия, наши специалисты использовали их в качестве доказательств правоты клиента. По результату слушаний кадастровая стоимость объекта была снижена вдвое.
Ошибка 2. Технические неточности
При расчете кадастровой стоимости используются сложные формулы, что повышает риск допущения арифметических ошибок. Ошибку может допустить и сотрудник Росреестра при внесении данных (кадастровая стоимость, адрес объекта и др.) в единую базу. Подобные промахи сказываются на величине налога, выставленного собственнику.
В подобной ситуации оказался владелец объекта капитального строительства в Москве, который обратился в КГ Атлант Оценка за услугой оспаривания кадастровой стоимости. Во время осмотра здания наши специалисты выяснили, что здание имеет два этажа, тогда как в отчете о проведенной ГКО было указано три. Соответственно из-за этой опечатки кадастровая стоимость была рассчитана неверно.
Ошибка 3. Искажение данных об объекте недвижимости
При расчете кадастровой стоимости используются данные Росреестра, технические карты, архивная информация организаций и др. данные из открытых источников. Сотрудники ГБУ в большинстве случаев даже не выезжают на осмотр объектов. Исключение составляют лишь те объекты, которые ввиду своих уникальных характеристик не получается добавить в ту или иную группу.
Так как никто не проверяет актуальность и достоверность данных, кадастровая стоимость может быть рассчитана неверно. Ошибки допускают при указании расположения объекта, его ВРИ, состояния и т.д.
Приведем пример из практики. Один из наших клиентов больше пяти лет платил повышенный налог из-за неверно определенного вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка. В реестре был указан ВРИ «жилая застройка», тогда как в действительности собственник использовал участок для сельскохозяйственного производства.
Нашими специалистами было подготовлено заявление об исправлении данной ошибки. В результате длительных судебных слушаний кадастровая стоимость объекта уменьшилась более, чем вдвое.
Если собственник считает, что некоторые ценообразующие факторы были учтены неверно, он может подать исковое заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
В заявлении должны быть указаны:
• Ф.И.О. физлица (наименование юр. лица), его контактные данные;
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;
• комментарии, почему заявитель считает, что те или иные сведения ошибочны.
Чем больше обоснований будет приложено, тем больше у заявителя шансов на успех. Доказательствами наличия ошибок в отчете могут служить свежие фотографии, замеры, декларация об объекте недвижимости и др. документы.
Отчет об оценке является главным юридическим аргументом в вопросе оспаривания кадастровой стоимости, так как содержит подробное описание оцениваемого объекта, в том числе сведения о материалах, из которых он сделан, сроке их службы, местоположении объекта и окружающей его инфраструктуре, а также все детали, из которых складывается рыночная стоимость.
Собрав пакет документов, сперва нужно обратиться в ГБУ. Если решение бюджетного учреждения не удовлетворяет заявителя, он имеет право продолжить спор в суде, либо в досудебном органе – региональной комиссии по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре. Обращение будет рассматриваться в течение 30 дней после подачи заявления.
Кассационный суд – это последняя инстанция, куда может обратиться собственник недвижимости с целью оспаривания ее кадастровой стоимости. Подать заявку и сопутствующие документы можно лично или дистанционно. Как правило, судебные разбирательства длятся на протяжении двух-трех месяцев.
Важно! Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать в период с момента внесения кадастровой стоимости в ЕГРН и до следующего ГКО (в РФ она проходит раз в 2-4 года, в зависимости от региона).
Подводя итоги
Ошибки при проведении ГКО – весьма распространенная практика, приводящая к повышению налоговой нагрузки собственников недвижимости. По закону завышенную кадастровую стоимость можно оспорить в досудебном или же судебном порядке. По большей части успех этого дела зависит от того, сможет ли собственник доказать, что во время ГКО была допущена ошибка.
Без помощи квалифицированных экспертов в этом вопросе достигнуть удовлетворительного результата непросто, так как успех данного предприятия зависит от качества доказательной базы. Выявление ошибок при ГКО предполагает высокий уровень правовой грамотности и понимание тонкостей ее проведения.
Оспаривание кадастровой стоимости – одна из самых востребованных услуг КГ Атлант Оценка. За восемь лет мы сэкономили нашим клиентам порядка 417 млрд рублей в результате выигранных дел по оспариванию. Ознакомьтесь с самыми успешными кейсами на нашем сайте https://atlant-mos.com/proektyi/praktika-oks/2023/ и, при необходимости, обращайтесь за бесплатной консультацией.
#кадастровая стоимость #ошибки ГКО #снижение кадастровой стоимости #недвижимость #налог на недвижимость
