С 1 марта 2022 года вступили изменения в действующее жилищное законодательство Российской Федерации. Теперь часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ определяет понятие «многоквартирный дом».
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
(ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ)
Следует отметить, что до этого момента определение того, что понимается под многоквартирным домом регулировалось только подзаконными актами (например, пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Сравним с тем, как это выглядело в данном Положении:
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
(ВНИМАНИЕ! В настоящее время недействующая редакция Положения, внесены изменения для приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ).
Есть ученые-юристы, которые критикуют легальное определение многоквартирного дома, содержащееся в Жилищном кодексе РФ. Как по мне, так определение понятия «многоквартирный дом», которое было установлено в Положении, было более удачным. Длительное отсутствие в Жилищном кодексе РФ понятия «многоквартирный дом» делало правовое регулирование соответствующих правоотношений недостаточно эффективным, что приводит к возникновению трудностей в правоприменительной практике. При этом спор об том, как нужно раскрыть содержание понятия «многоквартирный дом» оставим на откуп ученым.
В целом законодательство выделяет следующие виды жилых домов:
- Объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ);
- Дома блокированной застройки - жилые дома, блокированные с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ);
- Многоквартирные дома.
Таким образом, многоквартирный дом, в отличие от других видов жилых домов, можно рассматривать в качестве особого специфического единого недвижимого комплекса, который включает в себя условно два элемента:
- первый элемент – это помещения (как жилые, так и нежилые помещения), которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальный образований;
- второй элемент – это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, находящееся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Без наличия двух этих элементов во взаимосвязи отнести дом к многоквартирному с точки зрения действующего законодательства нельзя.
Что такое общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме?
Исходя из положений ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Если кратко, то это лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учеты, придомовая территория и т.п., т.е. это имущество, имеющее вспомогательное, обеспечивающее значение.
Ведь действительно, нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить без крыши довольно проблематично, а если убрать все инженерные коммуникации в дома, то жизнь становится не очень комфортной. Следовательно, без этого общего имущества проживание в многоквартирном доме станет невозможной.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
(ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ)
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
(ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ)
В этом проявляется специфика права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лица направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное помещение, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от его желания, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая помещение, одновременно вступает в отношения собственности.
Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются традиционно по соглашению всех собственников помещений многоквартирного дома, а при отсутствии в порядке, устанавливаемом судом.
(ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 247 Гражданского кодекса РФ).
Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме с учетом специфики объекта ограничено.
Во-первых, собственник помещения в многоквартирном доме не может осуществить выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Во-вторых, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно о права собственности на указанное помещение (п. 2 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
В-третьих, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Т.е. как-либо продать, подарить и т.д. даже с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме общее имущество не получится, а данная сделка будет считаться незаконной.
Как определить размер доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме?
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
(ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Формула по нахождению доли в праве общей собственности на общее имущество выглядит следующим образом.
ВАЖНО! При расчете площадь общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не учитывается.
