При получении дохода от продажи имущества налоговым резидентом Российской Федерации – физическим лицом, в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% (15% при превышении 5 миллионов в год) от суммы доходов. Отчетность в форме декларации сдается, и налог уплачивается на следующий год после года получения дохода.
Основное условие освобождения от обложения #НДФЛ при продаже недвижимости – это так называемый «минимальный срок владения».
По общему правилу не облагаются НДФЛ доходы от продажи недвижимости, находящейся в собственности продавца более 5 лет, плюс:
* в определённых случаях, таких как получение в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника,
* в результате приватизации,
* в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
* если жилое помещение является у продавца единственным жилым помещением более 3 лет.
Есть еще некоторые другие специальные правила #освобождения от НДФЛ:
* для продажи жилой недвижимости, полученной в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве;
* при продаже жилья родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших 18 лет (обучающихся в очной форме – 24 лет) при соблюдении условий приобретения в установленный срок другого жилого помещения, его общей площади (кадастровой стоимости) и т.п.
Обратите внимание:
Правило минимального срока применяется также в отношении налоговых резидентов Российской Федерации, и в отношении налоговых нерезидентов (если вы живете за пределами территории России более 183 дней в течение года).
Правило применяется, в том числе, в отношении нежилой недвижимости.
Декларацию по НДФЛ при продаже сдавать не нужно.
Данное правило, согласно п. 12.1 ст. 217 НК РФ, не распространяется на имущество, используемое в предпринимательской деятельности, за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них. Таким образом, если вы продаете нежилое недвижимое имущество (апартаменты, гаражи, машиноместа), ранее используемое в предпринимательской деятельности (например, сдаваемое в аренду или наем), минимальный срок владения не применяется.
Что, если недвижимость продается до истечения минимального срока владения?
При #продаже #недвижимого имущества, находящегося в собственности менее минимального срока, налоговым резидентом Российской Федерации – физическим лицом, должен быть отплачен НДФЛ. При этом по общему правилу может быть применен фиксированный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей при продаже жилой недвижимости, земельных участков, или в размере 250 тысяч рублей при продаже иных объектов недвижимости (апартаменты, гаражи, машиноместа), либо может быть применен вычет в размере фактически произведенных на приобретение недвижимости расходов, включая проценты по ипотеке.
Обратите внимание:
Нерезидент данный вычет применить не вправе и должен уплатить НДФЛ по ставке 30%.
Если сумма дохода от продажи недвижимости в соответствии с договором купли-продажи составляет меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости недвижимости, доход от продажи составит по общему правилу 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. При оформлении договора купли-продажи недвижимости рекомендуем проверять кадастровую стоимость.
Данный имущественный #вычет также не может быть применен в отношении нежилой недвижимости (апартаменты, гаражи, машиноместа) при их использовании в предпринимательской деятельности (например, если вы сдавали недвижимость в аренду или наем).
При использовании жилой недвижимости в предпринимательской деятельности, имущественный налоговый вычет впоследствии должен предоставляться, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов. То же должно относиться и к случаям, когда жилая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности самозанятым, либо индивидуальным предпринимателем без заявления расходов, исходя из принципа равенства налогоплательщиков. Однако судебной практики по таким случаям пока нет.
Надеемся, что максимально полно разобрали тему налогообложения недвижимого имущества при сдаче в аренду и последующей продаже физическим лицом, и эта информация будет вам полезна. Если остаются вопросы, обращайтесь за консультацией. Поможем разобраться в нюансах.
Автор статьи: адвокат Дина Забородько
#налоги #юристы аксис #axislaw #налоговый вычет #продажа недвижимости
