В 2021 году в России открылись 35 торговых центров. Их общая площадь — 901 тысяча кв м. Эти цифры прироста торговых площадей почти наполовину больше, чем в 2020 году, и являются рекордным показателем за последние пять лет. За этим рекордом стоят отложенные планы девелоперов, которые приостановили реализацию ряда проектов из-за пандемии и ввели их в строй после того, как наступила хоть какая-то определенность. Какие цифры покажет рынок торговой недвижимости по итогам текущего года? Можно ли сегодня строить планы и делать прогнозы, что будет с ТРЦ на горизонте хотя бы ближайших пары лет?
Ответы на вопросы в интервью Бизнес-журналу дал президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко. Как только первые международные компании заявили о своем уходе из России, в профобъединении ТРЦ забили тревогу, всячески пытаясь обратить внимание властей на проблемы, возникшие в секторе торговой недвижимости. Но ни в начале марта, когда уже были введены первые санкции и стало понятно, чем они обернутся для российского ретейла, ни спустя несколько месяцев торгово-развлекательные центры, как и кинотеатры, которые для многих из них являются крупнейшими арендаторами, не были признаны пострадавшими. Помощи от государства ни те, ни другие пока не дождались. Напротив, чиновники российского правительства рекомендовали компаниям, управляющим ТРЦ, снизить арендную плату для российских компаний. Хорошо, что все ограничилось лишь заявлениями и пока не приняло форму настоятельной рекомендации или указания к действию. Торгово-развлекательные центры ждут долгие месяцы тотальной неопределенности, уверен наш собеседник Дмитрий Москаленко. Найти замену ушедшим компаниям быстро не получится, надежда на китайцев, которые продолжают битву с пандемией, невелика. Совершенно точно одно: ТРЦ ждет массовая трансформация концепций, но какой она будет? Многое зависит от потребителя, настроения которого пока совсем не очевидны, да и покупательскую способность практически невозможно спрогнозировать.
— За последние несколько месяцев посещаемость объектов снизилась в среднем на 15%. Сказался уход крупных брендов, старт теплого сезона, когда хочется уехать из города, или мы уже наблюдаем падение покупательского спроса?
— Если брать май, то этот период совсем не показательный, он всегда находится под влиянием сезонного фактора: погода хорошая — есть отток, нелетная — народ идет на шопинг и развлекаться. По маю нельзя судить о тенденциях.
— Спустя несколько месяцев после объявления первых санкций зарубежные ретейлеры вплотную подошли к решению о разрыве контрактов с торговыми центрами в России. Кто в их числе?
— Спустя несколько месяцев мы увидели жёсткую позицию одних — компаний, которые решили окончательно уйти из России, например, «Starbucks». И мы наблюдаем трансформацию других, таких больших и узнаваемых марок, как LPP, которые со всеми своими брендами остались, продав свой бизнес в России китайским партнёрам. Остаётся Reebok, продавшийся турецкому холдингу, Макдональдс открылся под новым брендом. Уверен, что мы увидим еще не одну трансформацию. Все еще есть те (и их число довольно значительно), кто замер и ждет дальнейшего развития событий. Условный статус-кво в нише ТРЦ во многом сохраняется только потому, что компании платят за аренду, даже если они закрылись.
— Есть мнение, что в худшем положении оказались крупные моллы. А что говорит статистика: каким типам ТРЦ не повезло больше всего?
— Ситуация разная, у каждого своя. Нельзя однозначно сказать, что для крупных моллов все складывается существенно хуже, чем для средних или мелких ТРЦ, хотя именно в крупных торгово-развлекательных центрах арендовали большие площади те самые бренды, которые объявили об уходе. Конечно, это существенно повлияет на их выручку. Есть торговые центры, в основном районные, где практически не было марок, объявивших об уходе. На них напрямую не сказался массовый исход зарубежных компаний, но в текущей кризисной ситуации российские компании просят о скидках за аренду. Говорить о том, кто пострадал больше или меньше, и сравнивать районные ТРЦ и моллы в корне неверно, ведь у них разные обороты. Кто из них потеряет больше, еще неизвестно. Вот, например, в Волгограде есть торговый центр, где, по нашей информации, до 70% торговых площадей занято брендами, объявившими о приостановке коммерческой деятельности в России. Этот ТЦ точно можно назвать пострадавшим. Есть в этой ситуации еще один важный фактор: зачастую договор аренды предусматривает автоматическое снижение арендной платы, если более 70% площадей в торговом центре закрыты. Если такое произошло, такой ТРЦ точно можно признать существенно пострадавшим.
— На фоне всего происходящего в Санкт-Петербурге операторы связи, арендующие площади в ТРЦ, предприняли демарш: попросили предоставить им более чем 50%-ную скидку на аренду торговых площадей. В противном случае они могут также покинуть моллы. Прецедент будет создан, как думаете?
— В этой ситуации я вижу две составляющие: некоторые операторы связи спешат воспользоваться конъюнктурой, чтобы получить более выгодные условия аренды. При этом нельзя не брать во внимание, что и они испытывают трудности с логистикой, из-за которых недополучают товар, и поэтому теряют в выручке. Я не склонен думать, что это согласованная акция. В противном случае ею может заинтересоваться антимонопольная служба. Здесь хочу обратиться к владельцам торговых центров: если вы сталкиваетесь с подобными трудностями, мы готовы помочь. Поддаваться на шантаж, ультиматумы — неверный путь. Представьте, если у компании под управлением несколько объектов, в каждом — по одному или несколько салонов связи, и все они требуют понижения арендной платы, а с другой стороны владельцу единичного ТРЦ нелегко противостоять группе операторов, ведь он рискует потерять существенную часть дохода. Не исключаю, что подобные прецеденты будут возникать и впредь, пока ситуация не стабилизируется, поэтому призываю девелоперов, управляющих ТРЦ, обращаться за консультацией в Совет — им точно пригодится совет профессионального юриста.
— С какими ожиданиями вы вошли в летний сезон, когда традиционно люди разъезжаются в отпуска и за город? Есть сегодня прогнозы, которым лично вы доверяете? Что вам как опытному девелоперу подсказывает интуиция?
— Для нас летний сезон традиционно низкий. В этом смысле этим летом я не жду сюрпризов, к обычному сезонному фактору добавляется пессимизм, вызванный уходом брендов с российского рынка ретейла. Когда их планы станут окончательно понятны, можно будет прогнозировать. Пока же в такой неординарной ситуации, действительно, только интуиция и подскажет, как действовать дальше. Совершенно точно, что без кардинальной перестройки в российской легкой промышленности, без поддержки малого бизнеса, который может в перспективе заместить уходящие бренды, нам будет непросто. А еще интуиция подсказывает, что мы только в начале пути и не знаем, какими будут новые санкции, и как они скажутся на российской экономике.
— Какие еще факторы будут определять ход событий?
— Международная система расчетов, доступ к логистическим коридорам и их бесперебойная работа, регулярное авиасообщение, острота угрозы вторичных санкций, под которые могут попасть иностранные компании. Важнейшую роль будут играть те меры поддержки, которые предложат бизнесу. Реальность, в которой мы живем, существующую модель управления экономикой нельзя признать режимом, благоприятным для бизнеса. Государство заботится о том, как повысить собираемость налогов, усилить контроль и социальную нагрузку на бизнес. Подобные инструменты допустимо использовать, когда экономика на подъеме, а сейчас речь идет о выживании бизнеса, нужны неординарные решения. Пока мы их не видим.
— Уже есть реальные замены ушедшим игрокам?
— Пока есть небольшой список желающих, в основном турецкие бренды. Кто-то ведет переговоры с китайцами, но, с кем конкретно, пока не афишируется. Наш последний опыт общения с китайскими компаниями не утешителен: они максимально сконцентрированы на борьбе с очередной волной COVID-19, поэтому их деловая активность на международных рынках минимальна. От заявления о намерениях до открытия магазина обычно проходит немало времени. Очевидно, что ни один торговый центр не сможет моментально поменять одного ретейлера на ему подобного из дружественной страны. Сегодня лучше делать ставку на российские бренды. Если в процессе будут появляться иностранные ретейлеры, они станут дополнительным фактором привлекательности площадки, пока же стоит рассчитывать на внутренний рынок и все, что он может предложить.
— Среди российских компаний есть те, кто может взять большие площади и спасти ситуацию?
— Пока таких примеров у нас нет. Мы видим, как некоторые предприниматели делают монобрендовые универмаги, например, СТОКМАНН, Trend Island, Slava, Цветной. Возможно, они могли бы стать новыми «якорями», но прежде им нужно мультиплицировать формат, а сделать это возможно только при наличии достаточного финансового ресурса.
— Что с кинотеатрами? Они следующие на «выход»?
— Да, дела у них и после пандемии еще не наладились, в господдержке им отказали. Максимум, что они получили, — скидку на арендную плату. Чтобы выжить в условиях отсутствия контента, кинотеатры вынуждены проводить в своих залах мероприятия, вечеринки, семейные просмотры. Насколько это будет коммерчески успешно, посмотрим. Если до конца года они не научатся показывать кино «параллельным» прокатом, то перспективы у них весьма туманны.
— Как вы думаете, когда девелоперы начнут возвращаться к вопросам развития и расширения торговых площадей?
— Думаю, что не раньше, чем мы преодолеем возникшие трудности. Сейчас все думают об экономии, пытаются помогать арендаторам, заботятся о том, как обеспечивать обязательные платежи: зарплаты, рабочие места, кредиты и налоги. Управляющие компании приостанавливают инвестиции в CAPEX, снижают OPEX, отказываются от того, что трудно спрогнозировать, и от стройки. Кроме того, что строительство существенно подорожало, непонятно, что будет по итогам его завершения.
— Есть на вашей памяти успешные антикризисные стратегии работы ТРЦ?
— Пока все делают одно и то же — пытаются заглянуть за горизонт, сохранить текущих арендаторов, найти тех, кого можно поставить на место уходящих. Успешной антикризисной стратегии пока ни у кого нет, потому что мы еще не в полной мере вошли в этот кризис. Вот когда мы начнем его преодолевать, появится опыт, тогда можно будет говорить об антикризисной стратегии.
— Снижение стоимости аренды, арендные каникулы, отсрочка платежа — какие меры идут в ход, а какие на стопе у управляющих ТЦ?
— Абсолютно все идет в ход. Арендные каникулы предлагают только тем, кто только заходит в торговый центр и делает ремонт. Просто так их никому не дают. Отсрочка платежа была всегда, дебиторку тоже никто не отменял. У кинотеатров скидка может достигать до 80%. Как правило, они занимают самую большую площадь в здании. В целом же, все индивидуально, скидки по аренде могут быть от 10 до 80%.
— Кризис спровоцирует тотальную распродажу на рынке торговой недвижимости?
— В жизненном цикле объекта рано или поздно наступает период, когда он должен быть продан или обновлен и перезапущен — в противном случае объект будет стагнировать. Таковы правила рынка коммерческой недвижимости. Другой вопрос, что в сегодняшних условиях очень трудно сформировать объективную стоимость объекта. Ситуация настолько быстро меняется, что трудно прогнозировать потребительскую активность, непонятно, какой поток может получить тот или иной ТРЦ. В последнее время на рынке не проходили заметные, крупные, действительно рыночные сделки. Те, которые сейчас на слуху, чаще всего не что иное как передача банкам залоговых активов. Вряд ли можно говорить о рыночной распродаже торговой недвижимости в ближайшее время. И покупатели, и продавцы рискуют проиграть: одни — в вырученной прибыли, другие — в оценке перспективности объекта. Возможно, ситуация изменится, кто-то будет вынужден избавиться от непосильной нагрузки. Пока рынок замер в ожидании.
— Трансформация ТРЦ неминуема. Какие кардинальные изменения форматов нас ждут?
— До пандемии речь шла о том, что необходимо развивать социально-сетевую активность и наращивать детские развлечения. Пандемия поставила крест на этих трендах. Тренд на диджитализацию, трендсеттерами которого были в основном крупные западные бренды, тоже уходит: 3D-примерочные, Tik-Tok-зоны уже неактуальны. В какие форматы трансформируются кинотеатры, тоже непонятно. Из тех, кто может задавать тренды, остаются фудкорты и некоторые форматы детских и семейных развлечений. Торговый центр пойдет туда, где потребитель. Когда большую популярность набрал тот же Tik-Tok, появились Tik-Tok-зоны. Во время пандемии стали открываться пункты тестирования и прививочные кабинеты. Основной вектор трансформации — поиск нового функционала для опустевших площадей. Помню, был период, когда в ТЦ организовывали коворкинги. Не исключаю, что спрос на них может вернуться, но все зависит от локации.
— Какие форматы самые перспективные?
— По моему мнению, самый перспективный — многофункциональный комплекс. Концепция прошла проверку временем и пандемией. Но вернуть людей в моллы может не только его концепт, точнее, только этим не обойтись. Комплекс мер по поддержке потребительского спроса — вот что нам нужно: снижение ключевой ставки, низкая процентная ставка по ипотеке, необходимо добиться роста реальных доходов населения и вернуть популярные бренды.
— В Минпромторге отмечали, что падение выручки торговых центров сейчас не носит критический характер. Согласны с такой постановкой вопроса?
— Если будем сравнивать с пандемией, то да, это правда. Локдаун — это быстрая смерть. Пока проблемы ТРЦ не носят критического характера, хотя есть исключения. Кроме того, мы уже имеем дело с накопительным эффектом — проблемы пока только множатся. Ни о какой поддержке мы пока не слышали, хотя и отправили огромное количество писем властям с предложениями. Одно из них — необходимость снизить налоги. У нас запросили расчеты, сколько такая помощь будет стоить государству. К сожалению, такие расчеты силами нашей организации сделать сложно: для этого нужны данные Минпромторга и торговых центров. Задача посчитать, во сколько обойдется снижение налогооблагаемой базы или мораторий налога на имущества, очень сложная. Такую аналитику проще получить, имея в распоряжении информационную базу по сбору налогов. Известно, что в Москве налоги с коммерческой недвижимости приносят бюджету 5%, по другим регионам необходим анализ.
Официально в помощи нам не отказали, но и мер никто не предпринял. У меня складывается впечатление, что машина, которая заточена на контроль и закручивание гаек, не умеет работать в обратную сторону. Это как фарш: его обратно не провернуть.
— Правительство, президент утверждают, что государственные институты ослабляют давление на бизнес. В секторе коммерческой недвижимости заметна подобная тенденция?
— Да, своим указом президент ограничил проверки бизнеса, но в ряде регионов есть факты, которые свидетельствуют об обратном. Госорганы прибегают к нестандартным формулировкам, проводят некие «профилактические визиты», а они никак не регламентированы законом. Если торговый центр не согласен с такой позицией контролирующего органа, появляется жалоба, по которой легко инициировать проверку. Такая практика идет вразрез с поручениями президента, с ней необходимо бороться.
— За плечами у вас опыт взаимодействия с властями всех уровней во время пандемии. Вы тогда много усилий положили на то, чтобы на проблемы ТЦ обратили внимание. В частности, обращались к московским властям: в своем письме к Ефимову В. В. вы говорили о необходимости в разработке и реализации плана мероприятий по компенсации выпадающей выручки. Что показал тот опыт?
— Нас не услышали. Никому неинтересно, что у ТЦ образовались выпадающие доходы. Если бы локдаун продлился, ситуация стала бы критической и для многих представителей отрасли носила бы фатальный характер. Во время локдауна платежи по кредитам перенесли на конец действия кредитных договоров. То есть предполагалось, что в какие-то периоды ТЦ заработают в два раза больше и смогут компенсировать недополученную прибыль. Вот скажите, можно было делать прогнозы о ходе пандемии, а сейчас кто возьмется что-либо прогнозировать в текущей экономической ситуации? Отсрочка платежа — это как отсроченный смертный приговор, который рано или поздно приведут в исполнение.
— Некоторые эксперты заявляют, что игрокам рынка коммерческой недвижимости нужно отучать себя от долгосрочного планирования и ожидания помощи от правительства. Согласны с таким подходом?
— Действительно, есть виды бизнеса, где можно строить планы на короткую перспективу, но девелопмент к ним не относится, поэтому не согласен с таким подходом. Да, горизонт планирования на рынке коммерческой недвижимости увеличился, но он никогда не был коротким. Недвижимость — это большие инвестиции, которые легко и быстро не возвращаются. В хорошие времена можно было рассчитывать на окупаемость за пять – семь лет, в послекризисный период речь шла о десяти – двенадцати годах. Сейчас прогнозировать срок окупаемости практически невозможно, поэтому отучать себя от ожидания помощи правительства специально мы не будем. Будем и дальше ее просить.
— Реально власти уже что-то сделали для облегчения жизни ТРЦ в кризисный период?
— Мне об этой помощи ничего неизвестно.
