Налоги платить мало кто любит, но всегда ли официальная аренда приносит убытки? Я знаю собственников квартир, которые сдают квартиры официально, но при этом платят всего несколько тысяч рублей налога в год, которые с лихой перекрывается льготой по налогу на имущество, т.е. фактически государство им еще доплачивает за то что они сдают квартиру. Как такое может быть?
При официальной сдаче квартиры обычно выбирают между упрощенной системой налогообложения (УСН) и налогом на профессиональный доход. У каждой системы есть свои плюсы и минусы, но если вы планируете сдавать следующие десять лет, то я бы рекомендовал выбирать только УСН, а если аренда для вас является временным доходом, то лучшим решением будет налог на профессиональный доход.
Почему так? УСН всем хорош, но в ряде случаев необходимо налоговое планирование при продаже квартиры.
Чем же УСН лучше?
1. Многие собственники налог не платят вообще. Дело в том, что УСН уменьшается на размер страховых взносов (фиксированного платежа). В 2022 году фиксированный платеж равен 43'211 рублям + 1% с суммы превышения дохода над 300'000 тысячами рублей.
Например, вы сдаете квартиру за 70 тысяч рублей в месяц. В течение 12 месяцев квартира сдавалась и вы получили 840 тысяч рублей.
Рассчитываем страховые взносы:
43'211 + (840'000 - 300'000)/100 = 48'611 рублей страховых взносов.
Рассчитываем налог:
840'000/100*6% - 48'611 (страховые взносы) = 1'789 рублей налога за год!
Некоторые читатели скажут, что страховые взносы это тот же налог. Не соглашусь, так как налог не возвращается, а в нашем случае возможен возврат. Например, часты случаи, когда женщины, посвятившие себя семье, или лица без официального дохода, выходят на социальную пенсию, но зачем в этом случае было сдавать неофициально? Разница между социальной и страховой пенсией такова, что каждый рубль страховых взносов вернется с существенной капитализацией. А вообще, в каждом конкретном случае необходим расчет и анализ пенсионных прав.
2. При УСН собственники освобождаются от налога на имущество. Для освобождения от налога на имущество собственник раз в год подает заявление через личный кабинет налогоплательщика, а инспекция предоставляет вот такой ответ:
Квартиры бывают разные и иногда суммы налога на имущество бывают весьма большими. Если брать наш пример, то сумма налога на имущество составляет около 15 тысяч рублей в год.
Из сохраненной суммы налога на имущество вычитаем налог по УСН и получаем отрицательный налог от сдачи квартиры в аренду:
15'000 - 1'789 = 13'211 примерная сумма отрицательного (сэкономленного) налога в год.
Да, были уплачены страховые взносы, но помним, что в ряде случаев они возвращаются с хорошей капитализацией.
Чтобы я хотел посоветовать собственникам? Перед тем как сдавать квартиру, не ленитесь, просчитайте все варианты. Иногда официальная аренда может быть даже очень интересной.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 28.07.2022г. - 32,1 тысячи.