Заместитель генерального директора Flat (Санкт-Петербург), профессиональный брокер по недвижимости Александр Малый специально для канала «Строительный мир».
Мы, в компании Flat, считаем, что наблюдаемый в последние месяцы спад спроса на рынке недвижимости является, скорее, формированием отложенного спроса на покупку, а не говорит о полном отказе от нее. Давайте подробнее разберем, что случилось, и как повел себя рынок. Постараемся рассказать простыми словами о сложном.
Покупка недвижимости — это не спонтанная мысль, возникшая под наплывом чувств и эмоций. Обзавестись своей квартирой — одна из основных целей для тех, кто хочет улучшить условия проживания или заработать денежные средства путем инвестирования. Соответственно, и путь формирования внутреннего запроса складывается из большого количества факторов.
При этом важно понимать, что только около 20-25 % населения может, в принципе, позволить себе такую покупку, а еще меньшее количество купит две и более квартир. Как только мысль о приобретении жилья созрела, покупатель оценивает две первостепенные вещи: стоимость недвижимости на рынке, сопоставляя ее со своими ожиданиями и общую текущую ситуацию в стране, а точнее, свое восприятие происходящего.
Поскольку перед покупателем не стоит задача досконально разобраться в происходящем на рынке, его анализ ситуации носит исключительно обывательский характер. Направленная на него реклама пестрит информацией о доступных ценах с большим количеством пунктов под звездочкой и мелким шрифтом. И чтобы не ошибиться с выбором, покупатель, должен суметь найти агентство, в котором ему смогут помочь объединить разрозненную информацию и понять, какое из предложений подходит к его ситуации.
Со вторым упомянутым моментом гораздо сложней. В относительно неспокойные времена клиент воспринимает покупку недвижимости как инструмент сохранения своих денег, как гарантию собственного спокойствия. Мы могли наблюдать подобные процессы в моменты обострения общемировых проблем и кризисов: люди побежали, по-другому не сказать, покупать недвижимость. Такое вложение денег помогает в длинном периоде нивелировать провалы рынка, выступая своеобразной заначкой на «черный день» (у меня есть что продать, сдать; ну, и на крайний случай, могу сам воспользоваться). Это понятная мысль, и она работает, но не в ситуации, с которой мы столкнулись.
В марте закрывались сделки февраля, и в уезжающий поезд запрыгивали последние клиенты. Все это происходило на фоне резкого скачка ставок по ипотеке и разогнанных за 1-й квартал цен на недвижимость. Выбранный за 2020 год товарный остаток по вторичной недвижимости и стройке не позволили большому количеству клиентов успеть совершить покупку. Что происходило дальше?
В первый месяц значительное число физических лиц сняло со счетов огромную сумму денежных средств, тем самым вынув их из банковского оборота. Правительство и банки оперативно отреагировали, предложив короткие депозиты под высокий процент, вернув большую часть этих средств в оборот. Это было своевременное и правильное решение — у людей не было уверенности в том, что строительство не встанет, а ценник удержится.
Разместив деньги в банках и обезопасив себя от обвала в строительстве, потенциальные клиенты стали наблюдать за развитием ситуацией. Минимальный срок размещения депозита — два месяца, что приводит к появлению временного лага (или интервала между двумя связанными между собой событиями) на формирование отложенного спроса, а это несколько десятков тысяч сделок, замороженных в виде размещенных на депозитах сумм. За этим следует снижение ключевой ставки, появление госпрограмм по ипотеке и снижение уровня вовлеченности населения в общую информационную повестку.
Для большинства из нас невозможно долгое время оставаться полноценно включенным в происходящее. Мы не имеем подтверждения в получении верной информации и начинаем видеть везде обман, все меньше уделяя внимания еще вчера актуальной проблеме и потихоньку возвращаемся к волнующим нас вопросам, понижая уровень интенсивности обсуждения явлений или процесса, на который ты, как индивид, никак не влияешь.
К концу мая стали заканчиваться сроки по депозитам, и клиенты, устав от подвешенного состояния, начали не спеша примиряться с происходящим. Застройщики, в свою очередь, тоже повели себя грамотно. Они не стали разгонять ценник и не останавливали продажи — это не совсем верно и требует отдельного обсуждения — но со стороны клиента ситуация выглядела именно так.
В продажу вывели достаточное количество новых проектов, пополнили товарные запасы и запустили рекламу, продолжая прогревать аудиторию для преодоления отложенного спроса на покупку квартир. Деньги на руках у клиента — это возможная головная боль и проблема, поскольку средства не работают, а ответственность за их приумножение или уменьшение несет сам клиент. Не секрет, что наличие свободных денег под рукой может в некоторых случаях приводить к их бездумной трате. И для потенциального клиента вопрос сохранения/приумножения денег совсем не праздный.
В действительности, у людей в преобладающей массе не так много инструментов для работы со свободными средствами: депозиты не интересны (ставка по долговременным вложениям снижена), акции и облигации не всегда понятны и рискованны, покупка валюты в конкретной ситуации бесполезна и непредсказуема. Остается вполне понятный выбор: вот он — дом, вот она — квартира, вот они — мои метры.
Вся ситуация, разумеется, гораздо сложнее и требует более открытой дискуссии, нежели очерка по вопросу о спросе и его падении. И все же выход есть. И он достаточно просто укладывается в ситуацию. Уже сейчас увеличилось количество запросов на покупку квартир, увеличился трафик на классифайды, и мы видим, что потенциальные клиенты уже спокойнее смотрят на ситуацию в целом, а собственные потребности и цели преобладают над страхами.
Что же произойдет в ближайшей перспективе? Люди снова начнут покупать квартиры, застройщики снова начнут повышать стоимость, реагируя на спрос и компенсируя издержки, в том числе связанные с инфляционным давлением.
Сначала подрастет объем строительства, потом появятся предложения по льготной ипотеке на вторичном рынке, который начнет расти в спросе и, как следствие, в цене. За счет возвращения ранее снятых с продажи объектов пополнится товарный остаток. Вторичная недвижимость впитает стоимость и спрос, сместив ракурс внимания на новостройки.
Новостройки, в свою очередь, предложат интересные условия на новые проекты и дисконт на уже практически готовые (дисконт — откат к февральским ценам за счет скидок), тем самым вернув инвесторов, которые продолжат разгонять спрос и повышать цену. По большому счету, принципиально ничего не изменилось, и недвижимость продолжит строиться, расти и продаваться.
