О том, что на рынке недвижимости наступил кризис, мы впервые написали 15 апреля 2022 в статье Хроника кризиса 2022: #1 —Насколько сильно КРИЗИС УДАРИТ по рынку недвижимости? С даты её опубликования прошел квартал, по итогам которого можно сделать первые выводы о том, как развивается кризис и насколько были верны наши первоначальные прогнозы.
Начнём с общего информационного фона
Еще в начале апреля большинство экспертов ждали какого-то чуда, пытаясь игнорировать объективные показатели, из-за которых рынок ждал неизбежный спад.
Уже в мае слово «кризис» прочно вошло в информационную повестку. Показатели по продажам двух последних месяцев весны упали настолько, что называть сложившую ситуацию как-то иначе не получалось даже у самых отъявленных оптимистов.
На рынке новостроек падение продаж в некоторых городах составило до 90% и выше Без спроса: продажи девелоперов в России рухнули до 99% | Статьи | Известия (iz.ru). А на рынке вторичного жилья Москвы количество продаж сократилось почти вдвое, по сравнению с показателями предыдущего года Число сделок на московском вторичном рынке жилья резко снизилось (bfm.ru).
Наиболее простым объяснением происходящего была высокая стоимость ипотечного кредита
Согласно данным портала IRN.RU, за 2021 год с помощью ипотечного кредитования было проведено 56% сделок на рынке вторичного жилья и около 70% сделок на рынке новостроек.
Учитывая, что на начало апреля ключевая ставка ЦБ РФ добралась до отметки 20%, ставка по обычной ипотеке была от 19,5%, а ставка по льготной ипотеке 12% - не было надежд на то, что продажи будут осуществляться в нужном объеме.
Именно поэтому ответственные лица в Правительстве РФ сделали всё возможное для того, чтобы ситуация со стоимостью ипотеки изменилась. Уже к концу июня 2022 года ключевая ставка ЦБ РФ стала составлять 9,5%, ипотека на готовое жилье от 10,5%, а льготная ипотека 7%. По цифрам видно, что была проделана определенная работа.
Оценка ситуации от ДОМ.РФ
Поддерживая правильность курса по снижению стоимости ипотеки, сайт ДОМ.РФ опубликовал оптимистичную (на первый взгляд) статистику за июнь ДОМ.РФ: Количество ипотечных сделок в России выросло за месяц на 80% | Новости ДОМ.РФ (xn--d1aqf.xn--p1ai). Представители ДОМ.РФ выражают уверенность в том, что им удастся в 2022 году выполнить поручение Президента РФ по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года.
Необходимо разобрать оценку ситуации, представленную ДОМ.РФ. Всё-таки источник официальный, и хотелось бы понять, есть ли на самом деле основания для того, чтобы поручение Президента было выполнено.
Цифры
В июне 2022 было выдано 65 тысяч ипотечных кредитов на сумму в 255 мрд. рублей. В 2021 году в этот же месяц было выдано 179 тысяч ипотечных кредитов на сумму в 545 мрд. рублей Обзор рынка ипотечного кредитования в июне 2021 года (xn--d1aqf.xn--p1ai). Как мы видим, необходимо очень сильно постараться, чтобы догнать показатели 2021 года.
Интересно, что на сайте того же ДОМ.РФ опубликованы данные по выдаче ипотеки за 2019 год — то есть еще до бума на рынке недвижимости и роста цен 2020-2021 годов. Так вот, в июне 2019 было выдано всего 95 тысяч кредитов Итоги развития рынка ипотеки в июне 2019 года (xn--d1aqf.xn--p1ai), что почти в 2 раза меньше показателей 2021 года и на 50% больше показателей июня 2022 года.
При сравнении показателей по годам у дотошного читателя могут возникнуть сомнения в том, что возможно сохранить ипотечный портфель и продажи на уровне прошлого года. Но мы не сомневаемся, что под руководством такого мощного руководителя, как Виталий Мутко, может случиться всё что угодно. Даже чудо.
Кроме ДОМ.РФ почти никто не смотрит в ближайшее будущее с аналогичным железобетонным оптимизмом
Хотя осторожный оптимизм встречается часто. Некоторые даже высказывают мнение, что кризис скоро завершится, и вот-вот рынок жилья заработает в полную силу Эксперты оценили, когда рынок жилья начнет восстанавливаться после кризиса 06.07.2022 | Банки.ру (banki.ru).
Кто-то называет текущее положение «коррекцией», «стагнацией» и выражают надежду, что в «среднесрочной перспективе» тяжелая ситуация будет преодолена, а объемы продаж начнут восстанавливаться. Ставку делают на осенний подъем деловой активности, на оживление спроса за счёт дополнительного снижения ключевой ставки, которое все ожидают от ЦБ РФ и т.п.
Большинство экспертов уверены, что текущие цены сохранятся, поскольку цены на новостройки «снижать некуда из-за роста стоимости строительства», а изменение цен на несколько процентов вниз являются обычной коррекцией.
При изучении разных статей возникает ощущение, что многие находятся в состоянии какого-то хаоса и совершенно не понимают, что будет происходить с рынком и как себя на нём вести
Пустоту в головах хорошо иллюстрирует солянка мнений риэлторов, опубликованная на портале МК Покупки квартир в России упали, аренда взлетела - МК (mk.ru).
Цитата:
«Тем не менее агенты по недвижимости прогнозируют, что цены на квартиры будут падать. Просто это произойдет, скорее всего, постепенно и не ощутимо.
– Значит, тем, кто хочет продать жилье, есть смысл делать это сейчас?
– Нет, поскольку их, как я уже сказал, не покупают. Вообще же выгодно было это делать в начале прошлой зимы или в начале марта, когда доллар и евро взлетели.
Но точных прогнозов по поводу того, что будет с ценами на жилье, риелторы все-таки не дают.».
Анализ информационного фона показывает, что большинство оптимистических прогнозов базируется на устоявшихся утверждениях – догмах, без вникания в суть вещей и процессов.
Разберем распространенную догму — «застройщики не снизят цены, поскольку выросла стоимость строительства»
В защиту этого утверждения недавно вышла статья, в которой эксперт считает скидки в 10-15% опасными для некоторых проектов, которые реализуются с малой маржой для застройщика Интерфакс-Недвижимость / Эксперты предостерегли от больших акционных скидок на рынке новостроек (interfax.ru).
Проверим, насколько это соответствует действительности на примере г. Москва.
До февраля 2022 включительно на портале ДОМ.РФ регулярно публиковались отчеты о средней стоимости кв.м. общей площади в каждом регионе, рассчитанные на данных проектных деклараций застройщикам.
По данным за февраль 2022 стоимость строительства 1 кв.м. жилья в Москве составляла 98,7 тысяч рублей Стоимость строительства 1 кв. метра общей площади в каждом регионе в феврале 2022 года | Единая информационная система жилищного строительства (xn--d1aqf.xn--p1ai).
Важно понимать, что после февраля не публиковались отчеты о средней стоимости кв.м. общей площади в каждом регионе
В информационном пространстве можно встретить только фразы, что «всё выросло очень сильно». Зачастую указывают на рост стоимости на отдельные материалы, из которых невозможно сделать вывод о реальном росте стоимости строительства.
Нам не известны причины, по которым сложился официальный информационный вакуум по этому вопросу. Однако, доступны данные, которые на форуме «Движение» озвучил Дмитрий Трубников, исполнительный директор крупного застройщика ФСК Себестоимость строительства взлетит на 10-15% в ближайшие полгода, следом последуют и цены на жилье, 2 июня 2022 — Novostroy.su.
Цитата:
«В марте мы ждали, что себестоимость в комфорт-классе увеличится на 20-25%, в бизнесе — на 30%, в апреле прогноз был 15% и 20%, соответственно. Теперь мы считаем, что себестоимость в комфорт-классе подрастет на 10%, в бизнесе — на 15%. Ожидания становятся лучше с каждым месяцем».
Нет оснований сомневаться в экспертности Дмитрия Трубникова, ведь он привел данные перед профессиональным сообществом, на главном ежегодном форуме девелоперов. Зная данные на февраль от ДОМ.РФ и владея информацией от г-на Трубникова, легко посчитать, что даже если бы себестоимость строительства выросла на 25%, то она не превысила бы 125 000 рублей за кв.м.
Себестоимость строительства не равна стоимости реализации инвестиционного проекта, но составляет значительную его часть
Согласно статье С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е. М. Филатова. Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области (realtymarket.ru), апробированной на рынке жилья г. Москвы, для получения полной инвестиционной стоимости строительства (включая расходы на получение земельного участка, маркетинг, содержание офиса, проект и т.п.) необходимо использовать коэффициент 1,28 к стоимости строительства жилья.
Итого, средняя инвестиционная стоимость кв.м. новостроек в Москве составляет не более 160 000 рублей. А средняя цена продажи новостроек массового сегмента на рынке Москвы по итогам мая 2022 года составила 282 000 рублей за кв.м. Итоги мая на рынке новостроек массового сегмента Москвы от 09.06.2022 (metrium.ru).
Как мы видим, с такими показателями даже снижение цен на 30% оставит неплохую доходность на уровне 20%, за которую во многих других бизнесах готовы серьезно бороться.
Теперь разберемся со второй догмой — «среднесрочной перспективой», в рамках которой всё придёт на круги своя
Судя по всему, под этой перспективой понимают осень 2022 года. Большинство экспертов привыкли жить в определённой парадигме, в которой осенью активизируется деловая активность, а рынок недвижимости «оживает» после летнего затишья.
Однако, эти ожидания сродни надежде на чудо, поскольку попросту нет каких-либо оснований для того, чтобы осенью шестеренки экономики закрутились как-то иначе. Доходы подавляющего большинства населения уже сегодня не позволяют совершать крупные покупки даже с учётом кредитования.
Довольно интересная статься по соотношению доходов и расходов вышла на портале KAZANFIRST «Перспектив улучшения не просматривается»: татарстанцам не хватает зарплаты на основные нужды 12.07.2022 - KazanFirst.
«KazanFirst провел аналогичный опрос в соцсетях. 71% наших подписчиков в Telegram признались, что зарплаты им хватает только на продукты питания и коммунальные платежи, 20% - могут покупать новую одежду и обувь. 6% могут позволить себе купить технику и гаджеты без кредитов. И всего 2% и 1% подписчиков регулярно отдыхают за границей и ни в чем себе не отказывают».
Что интересно, по итогам 2021 года Татарстан входил в тройку регионов РФ с самыми большими бюджетами — опережали его только Москва и Санкт-Петербург. Мы привели эту статью в качестве примера, поскольку опираться на официальную статистику становится попросту невозможно — ввиду разницы между теми публикуемыми цифрами и цифрами, которые видны «невооруженным глазом».
Очень хорошо ситуацию пояснил депутат Госсовета Татарстана Эдуард Шарафиев:
«Мы видим это вживую. За последние полгода цены на многие товары выросли в разы, при том, что государственная статистика оперирует незначительными процентами. При этом, санкции начинают сказываться на рынке труда, так как из-за резкого падения автопрома и ряда других отраслей увеличивается безработица. Растут цены и на услуги ЖКХ, в том числе за счет инвестиционной составляющей».
Подобные статьи с комментарием официальных лиц — это большая редкость. Именно поэтому мы рассказываем о данных по республике Татарстан, а, например, не по Москве.
Очевидно, что ситуация с доходами населения и занятостью является проблемой не отдельной республики, а страны в целом. От региона к региону количество обеспеченного населения может колебаться, но в целом данные по доходам населения с 2021 года изменились мало Росстат: 50,8% россиян имеют доход менее 27 тысяч рублей в месяц (vesti.ru) .
А вот расходы значительно увеличились. Тем более, что отечественные работодатели неизбежно начнут снижать заработные платы из-за ухода зарубежных компаний. Конкуренция станет меньше — следовательно, не обязательно платить больше.
Кроме прямого падения доходов населения во втором квартале 2022 года был нанесен серьезный удар по владельцам акций
«Это «кидок» государства, сильнее всех пострадал средний класс»: почему «Газпром» разбил мечты инвесторов? (business-gazeta.ru). В России открыто около 15 млн. брокерских счетов, на которых более-менее обеспеченные граждане держали акции и от которых ожидали получить доход.
Для понимания серьезности ситуации с недополученными доходами необходимо привести цифры дивидендов за прошлый год. Они равнялись 2,1 триллиона рублей. ТОП-10 дивидендных акций России в 2021 году (gazprombank.investments).
Если эту цифру распределить между количеством брокерских счетов, то, в среднем, каждый счёт не досчитался 140 000 рублей дохода. Эти деньги могли пойти на потребление, в том числе, на покупку квартир, но вместо этого они будут освоены на другие нужды.
В заключение, о среднесрочной перспективе хотелось бы сказать что-нибудь ободряющее
И оно у нас есть. Вот оно — ЦБ заметил признаки стабилизации ситуации в российской экономике (interfax.ru). И каждый решит самостоятельно, как к этому относиться.
Как можно резюмировать итоги 2 квартала 2022 на рынке недвижимости?
Новостройки
У застройщиков есть возможности для снижения цен, но они всеми силами держатся за сохранение текущих прибылей. Вместо снижения цен, при поддержке государства реализуются программы поддержки застройщиков путем снижения ставок по ипотеке.
В условиях текущей экономической ситуации – это тупиковый путь. Тем более, что некоторые застройщики уже сейчас субсидируют ипотеку до 0,1% годовых, снижая ежемесячный платеж и переплату до минимума. Однако, нужного эффекта это не дает и не сможет дать — несмотря на то, что само по себе подобное субсидирование теоретически является скрытой скидкой.
Теоретически — потому что застройщики ориентируются на статистику, по которой большинство кредитов гасится в течение нескольких первых лет. Стоимость квартиры при получении субсидированной ипотеки всегда увеличивается, от изначально заявленной — и фактически за неё платит покупатель. Застройщик платит только в тех случаях, когда заемщик не гасит кредит досрочно, а платит весь срок кредита. Но поскольку такие случаи редки, то игра стоит свеч.
Вторичный рынок
На вторичном рынке собственники, не имея возможности субсидировать ипотеку, вынуждены давать реальные скидки. Даже по данным аналитиков цены снизились в Москве на 7% Москва возглавила рейтинг городов по падению цен на однушки :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Ну а скидку в 10-15% может получить любой покупатель, который владеет хорошим навыком переговоров.
Общая ситуация
В условиях текущей неопределенности и общей кризисной ситуации в экономике, вызванной санкциями, у большинства населения все сильнее снижается возможность приобрести себе жильё. Желание есть, а возможности им не соответствуют. И не видно каких-либо улучшений, которые способны изменить ситуацию.
Кризис только начинается. Несмотря на желание продавцов удержать цены, покупательская способность населения не позволит этого сделать. Именно поэтому текущие цены неизбежно снизятся дополнительно. Пока всё держится в ожидании осеннего чуда.
Тем не менее, при правильном подходе и при наличии реальной потребности и возможностей, на любом рынке можно и покупать, и продавать.
Что вы думаете по темам, затронутым в рамках нашего обзора? Напишите в комментах. До встречи.
