В марафоне по овладению жильем главное — выписка из ЕГРН и на саму конструкцию, и на квартиру. Да-да, отдельная выписка на дом — это тоже важный документ для обладателя.
А у вас он есть?
Чаще всего потребность зарегистрировать многоэтажку — это бремя застройщиков. Но иногда и самим жильцам приходится идти к инженерам, с целью узаконить здание.
На повестке дня у “LUC GROUP” дом на несколько квартир как самостоятельный объект. Раскроем вопрос, почему он должен обязательно быть зарегистрированным как индивидуальный объект.
Будем рады вашему лайку, и не забудьте подписаться на наш канал. Здесь много интересного о кадастре и недвижимом имуществе.
Что такое постановка на учет МКД?
Что такое дом на множество квартир? Это матрешка, внутри которой ряд самостоятельных единиц. Несмотря на то, что каждый из них имеет персональный номер в системе кадастра, вся многоэтажка в целом — тоже отдельная кадастровая единица. Она, как и квартира, подлежит оформлению.
Не стоит забывать, что такая конструкция — это не просто жилплощадь, но и нежилые помещения, придомовая территория, инженерные сети, площади общего пользования. Чтобы навести порядок в эксплуатации зон, принадлежащих в равной доле всем домовладельцам, обязательно нужно отобразить данные о них Росреестре.
Полноправный владелец имеет на руках и выписку из ЕГРН на многоквартирный дом, и на саму квартиру.
Нормативные акты в 2022 году
Чем регулируется фиксация многоэтажки в системе? Прежде всего, опираются на жилищный кодекс РФ. Не менее важный нормативный акт в отношении узаконивания — 218 Федеральный закон. Этот нормативно-правовой акт содержит базовые положения о регистрации недвижимости в России вообще.
Приказ МЭР № 953 помогает понять, как именно нужно составлять техплан. Домовладельцы и подрядчики должны ориентироваться на данные приказа, как на образец.
Кто ставит на кадастровый учет МКД?
Постараемся ответить, кто же именно должен заниматься этим делом? Жильцы, управляющая компания, местное самоуправление? Вопрос спорный, но чаще всего занимается тот, кто в этом заинтересован.
Обратиться в Росреестр с целью записи строения по закону могут:
- лица, имеющие право собственности (дольщики) или местная администрация;
- застройщики.
Начиная с 2017 года предусмотрено, что те органы местного самоуправления, которые разрешали введение в эксплуатацию, и должны передавать в Росреестр заявление о постановке на госучет. При этом установлен срок для передачи заявления - 5 рабочих дней.
Как получается, что домовладельцы должны беспокоиться о записи в систему общей недвижимости?
Чтобы прояснить ситуацию, нужно вернуться к моменту передачи недвижимости от компании к хозяину. Непосредственно по вводу здания в эксплуатацию застройщик может поставить многоэтажку и даже каждую отдельную единицу в ней на госучет. Это идеальный сценарий для будущих жильцов. Но бывает и иначе.
Одно из решений - передача права узаконить от компании к домовладельцам. Здесь нужно обращать внимание на условия сделки купли-продажи. Одни компании-застройщики работают по принципу передавать жилье “под ключ”, другие считают, что лучше сэкономить на вопросах легализации и вверить процесс покупателям.
Кроме того, обстоятельства могут складываться так, что подрядчик не реализовал строительную программу до конца и поиски путей к завершению строительства - проблема дольщиков.
Общедомовая площадь
С 2013 года всякий вновь построенный МКД должен быть отражен в системе. Иначе жильцы не вправе распоряжаться общедомовым имуществом, нежилой площадью.
На деле иметь возможность распоряжаться нежилой площадью, которая в равной степени принадлежит всем домовладельцам бывает очень выгодно. Например, есть у жильцов во владении подвальное помещение. В перспективе можно сдать его в аренду спортивному клубу или магазину и получать таким образом дивиденды.
Как поставить многоквартирный дом на кадастровый учет?
Сооружение, допущенное к эксплуатации, не становится учтенным автоматически. Заинтересованная сторона должна предоставить для этого заявление. Фиксации подлежит как недвижимость, которая уже была введена в эксплуатацию, так и недострой. Подрядчик предоставляет в органы фиксации все необходимые бумаги, включая акт допуска к эксплуатации.
- Путь к законному оформлению лежит через инженера по кадастру. Специалисту необходимо обеспечить доступ к объекту, предоставить ему проектную документацию, акты ввода в эксплуатацию, экспертное заключение о безопасности возведенной конструкции. Инженер подготавливает технический паспорт сооружения.
- На основании вышеуказанных бумаг и составленного кадастровым инженером паспорта подается заявление о регистрации.
- Далее дело за Росреестром. Если все бумаги подготовлены верно, то в срок до 9 дней инстанция вынесет решение.
Обратите внимание, что отказ Росреестра может быть получен, если документы были подготовлены с ошибками, есть недочеты в техническом паспорте.
Как поставить на учет квартиру в многоквартирном доме?
Реально ли получить на руки выписку на квартиру, если нет таковой на само здание? Да, это абсолютно легитимно. Дом без номера не избавляет от права получить кадастровый номер для жилища.
Получить недвижимость в МКД можно несколькими способами — покупкой, путем вступления в наследство, в случае дарения. Также жилье может быть выделено местной администрацией или государством в рамках каких-либо программ. Если единица уже была учтена, то перерегистрация не нужна. В отношении этого объекта в Росреестре просто будут изменены данные о владельце.
Для жилищ, которые никогда не были введены в систему, действует такая схема:
- Хозяин заказывает у инженера технический план.
- Формируется пакет документов.
- Осуществляется обращение в Росреестр по постановке на госучет.
- Выносится решение, Росреестр выдает выписку.
Положительным результатом обращения становится выписка из ЕГРН. В ней будут указаны все данные о жилище, его хозяине. Выписка определяет уникальный номер в базе.
Какие документы нужны для кадастрового учета дома и квартиры?
Регистрация в базе начинается со сбора бумаг.
В их числе:
- документ, свидетельствующий о праве обладать имуществом;
- паспорт заявителя;
- техплан;
- заявление о необходимости регистрации.
Бумаги может подать владелец собственноручно или его доверенное лицо.
Обратиться в Москве можно:
- в кадастровую палату, входящую в ведомство Росреестра;
- в МФЦ;
- на сайте Росреестра.
Сроки постановки на кадастровый учет в 2022 году
От намерения ввести в базу до получения выписки у каждого из заявителей проходит разное количество времени. Кто-то потратил на оформление 1-2 месяца, а кто-то не вкладывается и в полгода.
Сам термин принятия решения Росреестром с момента подачи заявления фиксированный. Это 9-12 дней в зависимости от способа обращения. Гораздо больше времени уходит на подготовку документации. Здесь все напрямую зависит от квалификации инженера. Специалист с опытом способен подготовить техплан в сжатые сроки.
Лучше всего обращаться к команде, так больше шансов, что технический план будет подготовлен вовремя.
В “LUC GROUP” создание технического паспорта здания занимает от 10 дней.
Что делать после кадастрового учета?
Фиксация в системе означает, что домовладельцы вправе распоряжаться далее ею по своему усмотрению.
Возможно, что после получения выписки и технического плана конструкции будут проводиться какие-либо работы по ремонту или реконструкции. Допустима коллективная сдача в аренду нежилой площади.
Фиксация в системе и получение ответа из Росреестра — заключительные операции с недвижимостью.
Возможные риски
Опасных ситуаций при учтении жилища достаточно много. Наиболее сложная, когда оно было возведено на территории, где возведение крупных сооружений не предусмотрена видом разрешенного использования земель.
В такую историю могут попасть как сами застройщики, так и дольщики. Когда конструкция построена на землях, для этого не предназначенных, узаконить ее очень сложно. Среди возможных путей решения проблемы — смена вида разрешенного использования земли. Однако это всегда длительный процесс и далеко не факт, что он завершится успешно.
Чтобы случайно не стать дольщиком в многоэтажке, которая в будущем не получит одобрение, рекомендовано получать консультацию юриста по вопросам недвижимости, кадастрового инженера до покупки или вступления в состав дольщиков.
Похожая ситуация может складываться, когда ВРИ не позволяет строить МКД, а жильцы желают одну конструкцию разделить на отдельные единицы. Деление в таком случае тоже становится проблемой.
Еще один риск — неверно подготовленные бумаги. Ошибки в техническом паспорте, допущенные специалистом, могут стать причиной отказа Росреестром в оформлении. Ситуация, конечно, поправимая, но для хозяина это дополнительные финансовые и временные траты.
Чем грозит незаконное строительство МКД?
Что такое незаконное строительство? Согласно ЖК, это строение, которое было возведено с нарушением. Это может быть несоответствие ВРИ, строительным нормам.
В любом случае, если покупатели не хотят потерять недвижимость, они должны начать с узаконивания строительства. Иначе после ряда предписаний незаконно построенную конструкцию просто снесут, не спрашивая у дольщиков, какую сумму они уже вложили в строительство. Особенно быстро принимаются подобные решения в местах плотной застройки, где конкуренция за площадь высока.
Как узаконить самовольно построенный МКД?
Сооружение, построенное без получения в установленном порядке разрешений, признается самовольным строением. К самостроям относят и здания, возведенные с нарушением ВРИ, в обход строительных норм и правил.
Выявить такое нарушение для государственной инспекции не составит труда. Равно, как выдать предписание к сносу строения.
Чтобы конструкция продолжила существование, ее нужно легализовать.
Для этого потребуется:
- проект, заключение эксперта о пригодности конструкции, ГПЗУ;
- допуск к строительству (по потребности);
- техпаспорт, поэтажные планы;
- межевой план, план прилегающей территории.
Важно понять, по какой причине новостройка считается нелегальной, и в соответствии с этим устранять нарушения.
Признание возникновения права собственности
Основанием для возникновения права собственности на жилище могут являться купля-продажа, мена, дарение, вступление в наследство.
При возведении недвижимости за счет заказчика (дольщика) с привлечением подрядчиков (строительной организации) право владения принадлежит заказчику.
В отношении строительства новых объектов возможность владения возникает только при условии, что строительные нормы не были нарушены. Поэтому говорить о том, что сносить постройку, так как она была возведена за деньги лица, нельзя.
Право владения самовольными строениями в 2022 году возникает только после их легализации и фиксации в Росреестре.
Полноценная возможность распоряжаться имуществом возможна только после фиксации права собственности на него в Росреестре. Есть выписка из ЕГРН — есть возможность делать с недвижимостью все, что захочешь.
Узаконивание дома в долевой собственности
Долевая недвижимость тоже регистрируется Росреестром. Если все протекает гладко, то постановка многоэтажки на госучет — задача застройщика или органа местной администрации, который давал разрешение на ввод.
Отличие при оформлении сооружений долевого строительства в том, что к подаче заявления прилагаются паспорта и правоустанавливающие документы всех владельцев.
Пишите в комментариях, с какими трудностями вы сталкивались при легализации? Были ли проблемы при оформлении жилья в долевом строительстве?
Эксперты “ЛУК-ГРУПП” будут рады дать ответ!
