Как сдавать квартиру посуточно без проблем: с чего начать, советы

Иногда сдача квартиры в аренду посуточно может быть более выгодной, чем заключение долгосрочного договора. В последние годы законодатель стал внимательнее следить за такими процессами. Поэтому работу с недвижимостью придется оформлять официально.

В статье мы рассмотрим, как официально сдать недвижимость в посуточную аренду, как подготовить квартиру, этапы действий при сдаче жилья без посредников и с помощью агентства, выгодный ли это бизнес, какие налоги придется платить.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

В соответствии с нормами ГК РФ, сдавать свою недвижимость можно на любой срок. Посуточная аренда законом не запрещена. Самое главное, чтобы такая предпринимательская деятельность была легально оформлена.

Характеристики легальной сдачи квартиры посуточно:

• уплата налогов;
• оформление договора найма с жильцами;
• соблюдение прав соседей.

Нарушением закона считается только та ситуация, когда квартира превращается в подобие хостела. С 2019 года в России запрещено организовывать хостелы в многоквартирных домах. Другими словами, квартиру нельзя сдавать посуточно большому количеству людей одновременно. Чтобы организовать полноценный хостел, придется сделать отдельный вход.

Какую квартиру можно сдавать посуточно

Посуточно можно сдавать не любую квартиру. Например, если жилье находится на окраине города, желающих скоротать в нем ночку-другую будет мало.

Ключевые факторы успеха:

1. Удачное расположение. Квартиры с посуточной арендой практически всегда располагаются вблизи вокзалов или в центре города. Если такая квартира находится вдали от центра, рядом есть либо крупное промышленное предприятие, либо медицинское учреждение. В этом случае квадратные метры можно будет сдавать командировочным или людям, которым на протяжении нескольких дней нужно проходить медицинские обследования.
2. Наличие всего необходимого для комфортного проживания на протяжении нескольких дней: микроволновка, холодильник, телевизор, Wi-Fi и др. Если квартира сдается на длительный срок, часто случается так, что арендаторы сами покупают себе мебель и туалетные принадлежности. Если квартира сдается посуточно, все эти вещи должны быть в ней по умолчанию.

Как подготовить жилье к посуточной аренде

Подготовка квартиры к посуточной аренде займет от нескольких дней до 1 месяца. Все будет зависеть от того, в каком состоянии находится жилье.

Что нужно сделать:

1. Выполнить простой косметический ремонт. Вкладывать огромные деньги в ремонтные работы не нужно, поскольку недобросовестные постояльцы (а они обязательно будут) рано или поздно все равно «убьют» квартиру.
2. Закупить мягкую мебель. Должно быть как минимум 4 спальных места. Ведь иногда квартиры посуточно снимают компании друзей или даже семьи. Желательно, чтобы на балконе на всякий случай было 2–3 раскладушки.
3. Поставить несколько столов и кресел. Если квартиру снимает командировочный, ему требуется комфортное место для работы на ноутбуке.
4. Провести качественный интернет. Пароль к Wi-Fi можно распечатать и повесить на видном месте. Это будет дополнительным бонусом. Затраты для владельца все равно быстро окупаются. В России дешевый интернет: за быстрое и качественное соединение придется платить всего 400–500 рублей в месяц.
5. Купить постельное белье, туалетные принадлежности, посуду, холодильник, микроволновую печь, стиральную машину.

Как сдать жилье посуточно через агентство

Если собственник не в состоянии сдавать квартиру самостоятельно, он может нанять агента по недвижимости. Для этого с агентством недвижимости необходимо заключить специальный договор. Сдача квартиры в аренду при таких условиях будет осуществляться на основе доверительного управления. Такой вариант подходит для владельцев недвижимости, которые живут за рубежом или просто в другом городе.

Что прописывают в договоре на доверительное управление:

• условия сдачи жилья в аренду;
• ответственность участников сделки;
• ставки краткосрочной аренды;
• процент, который забирает риелтор.

Работать через риелтора проще, поскольку у таких специалистов огромная клиентская база. Более того, у них есть возможность на постоянной основе запускать масштабные рекламные кампании. Если риелтор забирает себе не очень высокий процент, владелец недвижимости всегда будет в плюсе.

Эксперты по недвижимости, работающие в России, заявляют о том, что риелторы, сдающие квартиры посуточно по доверительному управлению, как правило, берут 20–30% прибыли.

Как сдавать квартиру на сутки без посредников

Сдавать квартиру на сутки без посредников выгоднее. Однако в этом случае уборкой и стиркой постельного белья придется заниматься самостоятельно. Если времени на это нет, нанимается помощник или же заключается договор с клининговой компанией.

Популярные сайты

Есть зарубежные и российские онлайн-платформы, которые позволяют быстро сдавать различное жилье в краткосрочную аренду.

Где можно сдавать квартиры посуточно:

• Booking;
• Airbnb;
• Яндекс.Недвижимость;
• «Авито»;
• «Циан».

Объявление должно быть максимально подробным. Важно указать, какие именно крупные объекты располагаются рядом (стадионы, торговые центры, медицинские учреждения, университеты и т. п.). Выбирайте фотографии высокого качества. Причем содержимое квартиры должно соответствовать тому, что запечатлено на фото. В противном случае владелец недвижимости будет на постоянной основе получать негативные отзывы от клиентов. В результате рейтинг квартиры быстро снизится, что приведет к ослаблению потока клиентов.

Что еще указать в объявлении:

• максимальное количество жильцов;
• можно ли взять с собой питомца;
• подробное описание имеющихся бытовых приборов;
• описание мебели.

У онлайн-ресурсов, через которые сдаются квартиры, есть специальные сервисы, позволяющие переводить деньги арендодателям. Таким образом, владельцы недвижимости ничем не рискуют.

Советы опытных арендодателей:

1. Важный совет бывалых: застрахуйте жилье, которое сдается в краткосрочную аренду. В настоящий момент подобная страховка стоит от 1600 до 2400 рублей в год. Если постоялец устроит пожар или затопление, владелец недвижимости получит соответствующие страховые выплаты.
2. Особую осторожность проявляйте к иностранцам. Важно, чтобы они были зарегистрированы в Федеральной миграционной службе.
3. Еще одна важная рекомендация касается отношений с соседями. Возьмите номера их телефонов. Если соседи услышат шум, они сразу же выйдут на связь. В этом случае можно будет принять срочные меры по устранению неприятностей.

Как сдавать посуточно чужие квартиры

Действующее законодательство РФ не запрещает сдавать посуточно чужие квартиры. Можно даже снять жилплощадь в аренду на длительный срок, а затем сдавать ее в аренду посуточно. Самое главное, чтобы на такую схему был согласен владелец жилплощади. При описываемых обстоятельствах подписывается договор субаренды.

Образец договора субаренды квартиры:

Главный плюс метода – у предпринимателя есть возможность сдавать сразу несколько квартир и получать стабильную прибыль. Главный минус – крайне сложно найти собственников недвижимости, которые согласились бы на субаренду. Как правило, в таких случаях плата за долгосрочную аренду становится выше на 20–30%. Повышая ставки, владелец объекта недвижимости желает перестраховаться.

Чужую квартиру также можно взять в управление. Это делается в ситуациях, когда собственник желает сдавать жилье посуточно, однако не имеет на это времени. При таких обстоятельствах должен быть заключен договор передачи недвижимости в доверительное управление. Лицо, которое сдает такую квартиру, можно назвать управляющим или даже агентом по недвижимости.

Договор посуточной аренды квартиры

Договор посуточной аренды квартиры переведет предпринимательскую деятельность в юридическую плоскость. Если постоялец поведет себя непорядочно, всегда можно будет подать в суд. Такое часто случается, когда квартиранты портят мебель или другое имущество.

Договор заключается в простой письменной форме. Документ составляют в двух экземплярах – каждой стороне по копии.

Что должно быть в договоре:

1. Паспортные данные участников сделки.
2. Описание предмета сделки. Подробно расписываются характеристики квартиры: адрес, этаж, количество комнат и т. п.
3. Суть договора. Арендодатель предоставляет квартиранту жилое помещение в краткосрочное пользование.
4. Стоимость аренды в сутки.
5. Порядок расчетов. Важно определиться, когда именно будут переводиться деньги. В большинстве случаев владельцы такой недвижимости берут предоплату. Также можно взять 70% от суммы сразу, а 30% – уже после выселения.
6. Порядок передачи квартиры. Например, можно условиться, что квартирант оставляет чистыми раковины на кухне, унитаз и ванну.
7. Перечень имеющегося в квартире имущества: диваны, кресла, столы, бытовая техника и др.
8. Права и обязанности сторон.
9. Ответственность сторон за нарушение пунктов договора. Например, можно прописать штрафы за порчу имущества или за претензии со стороны соседей.
10. Дата заключения.
11. Подписи сторон.

Образец договора посуточной аренды квартиры:

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно: какие риски

Ремонтные работы в квартире для последующей аренды обойдутся в сумму примерно от 150 до 200 тыс. руб. Если дело пойдет, эти инвестиции окупятся за 2–3 месяца.

Другие затраты:

• покупка минимального набора продуктов (соль, сахар, крупы, питьевая вода) – 500 руб. в неделю;
• услуги клининговой компании – от 500 до 700 руб. в неделю;
• покупка средств гигиены – 300 руб. в неделю;
• оплата коммунальных услуг – от 4 до 9 тыс. руб. в месяц (в зависимости от размера квартиры);
• оплата интернета – 400–500 руб. в месяц.

На мелкие расходы в месяц будет уходить где-то 7–10 тыс. рублей. Налог обойдется еще примерно в 5 тыс. рублей. Если на протяжении месяца квартира не пустовала ни дня, и стоимость пребывания за 1 день в ней составляла 2 тыс. руб., в месяц владелец получит 60 тыс. руб. В сухом остатке получаем примерно 45 тыс. руб. прибыли.

Помните о том, что мы рассчитали самый удачный расклад. На самом деле, заполняемость посуточных квартир составляет где-то 65–70%. При таких условиях чистая прибыль сокращается где-то до 30 тыс. руб. И для Москвы, и для провинциальных городов это неплохая прибавка к основной зарплате. Если все сделано грамотно, подобный бизнес действительно можно считать выгодным.

Большинство владельцев квартир, которые переключились с долгосрочной аренды на посуточную, признаются, что возвращаться к классической схеме не хотят, поскольку она приносит меньше дохода (где-то на 30–40%).

Риски краткосрочной аренды:

1. Колоссальные затраты времени, сил и нервов. Если при долгосрочной аренде о квартире можно вспоминать только при форс-мажорах, то при посуточной аренде заниматься жильем придется всегда. Далеко не каждый человек способен на такой труд. Да, часть работы можно доверить помощнику, однако ответственного и порядочного сотрудника еще нужно найти. Более того, он потребует немаленькую зарплату.
2. Сезонность. Есть множество квартир, которые быстро заполняются постояльцами только в летний период. Соответственно, зимой владелец такой недвижимости остается без дохода. Также следует не забывать о чрезвычайных происшествиях мирового масштаба. Например, не так давно практически весь мир был закрыт на локдаун из-за пандемии коронавируса. Арендодатели, занимающиеся посуточной арендой, потеряли огромные деньги, поскольку люди стали меньше путешествовать.
3. Порча имущества. В любой момент может попасться недобросовестный постоялец, который испортит мебель или же зальет соседей. Если был заключен официальный договор, деньги с нерадивого квартиранта выбить, скорее всего, удастся. Однако получение компенсации в любом случае будет связано с долгим и напряженным хождением по судебным инстанциям.

Налоги при однодневной сдаче квартиры

Чтобы не нарваться на внушительные штрафы, посуточную аренду квартиры лучше всего оформить официально. В этом случае предпринимателю будут начисляться налоги.

Варианты уплаты налогов:

• НДФЛ – 13%;
• индивидуальное предпринимательство по упрощенной схеме – 6%;
• статус самозанятого – 4%.

При посуточной сдаче квартиры в аренду уплата налогов осуществляется на общих основаниях.

Действующее законодательство РФ не запрещает сдавать жилые помещения в аренду посуточно. Подготовка квартиры будет подразумевать косметический ремонт, покупку мебели и бытовой техники. Сдавать жилье можно как самостоятельно, так и через риелтора. По закону посуточно также можно сдавать чужие квартиры, которые арендованы на длительный срок. Основной риск при краткосрочной аренде недвижимости – порча имущества постояльцами. Налог за посуточную сдачу недвижимости в аренду составит от 4 до 13% с суммы дохода.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.