Потихоньку поступают новости с нашего дорогого во всех смыслах рынка жилой недвижимости. Новостей много, но практически все они об одном - рынок сей в глубокой ... прострации. Как минимум.
Что-то давно я не затрагивал на канале эту тему. Думал, что буря в стакане, поднятая известными событиями, и теми, как управлял рынком в течении предыдущих трёх, а скорее - пяти, лет, хоть немного уляжется.
Суровые годы настали
Но нет. Ожидания не оправдались. С жилой недвижимостью всё очень плохо, просто пока даже и она сама не совсем догадывается, насколько.
Российская жилая недвижимость показывает россиянам свой виртуальный "язык".
По ценам теперь она практически недоступна чуть более, чем половине россиян в абсолюте, т.е. даже при нулевых ставках ипотеки и даже при всех прочих попытках помочь с её приобретением. Таких, как всяческие "субсидии" и "капиталы". Например, материнский. Об этом сообщают даже сами фактически официальные и полуофициальные источники.
Рожать в наше непростое время - это совсем не думать о своём будущем и будущем своих детей. Если только внутри страны (и только внутри в наше непростое время, за рубежами нашей Родины жуть и жесть всё поломалось) у тебя не всё в полном ажуре и шоколаде. Но таких ажурно-шоколадных у нас на почти 100 млн квадратных метров в год точно не наберётся (напомню, рекордная цифра 2021 года - 92,3 млн).
В руки не даётся. Лает и кусается. Скажите, как называется. Спойлер - не Буратино.
Президент на совещании с Минстроем поставил задачу, вот именно как задачу - обеспечить сдачу квадратных метров за год не менее, чем в прошлом году. И выдачу ипотечных кредитов не менее чем на 2,5 триллионов рублей.
При этом только в 2021 году население взяло только ипотеки на 5,7 триллионов рублей. А всего на руках по разным оценкам ипотеки на 19-21 триллион. Из которых 12 трлн. рублей уже просрочено. И просрочка увеличивалась последнее время. Недавно было 11. Значит, скоро будет и 13.
При этом темпы возведения жилья, которые были заложены ещё в "сладких" 2019-2021 годах, очень высоки. Казалось бы, это хорошо. Но нет. Ровно наоборот. Это - плохо. И печально и для рынка, и для всех категорий "игроков" на нём. Но в первую очередь - для потенциальных покупателей.
Всего разрешений выдано на 140 млн. квадратных метров. Темпы строительства и сдачи домов в 2022 превышают темпы сдачи рекордного до того 2021-го. Но. Как всегда, есть один небольшой нюансик.
При этом пик сдачи - 2023 год, потом идёт падение. Резкое. Знаете почему? Потому что сегодня новые дома, даже если есть разрешения - не запускаются в работу.
Квартиры продались, а осадочек-то остался...
В 2020-2021 годах большинство квартир - продавалось. Остаток по различным данным ранее не превышал 37%. Потом поднялся до 52 %. В которых, естественно, сидели и порядка 20-25 % всякого скажем так "не лучшего" жилья. Как бы естественный "осадок" в общем виртуальном стакане. Присутствующий так или иначе, в том или ином количестве на любом рынке.
Теперь непроданные, зависшие лоты составляют по оценкам порядка 67 % рынка новостроек. Следствием того ступора в продажах, что наступил сейчас, может стать дальнейшее ухудшение этого показателя. Ну а если к этому ещё и понастроить также много, как и ранее, или больше, то вуаля. Два эффекта:
- жилья у нас будет полно - недоставка в нём явно не случится.
- подавляющая его часть не будет продана и "зависнет".
Это приведёт к интересным последствиям, особенно на фоне отказа открывать эскроу-счета, который был всё-таки принят на совещании с Президентом с подачи главы ЦБ РФ.
И фактически прекращения потока "дешёвых" денег в сторону девелоперов, который уже случился. Больше не будет, как минимум временно, пока, того "золотого дождя" из фиатных фантиков, который лился на застройщиков и от государства, и от банкиров.
Теперь всё сложно и сурово. И не только у застройщиков.
На фоне резко выросшей инфляции, сокращения рабочих мест и падения доходов у значительной прослойки работающего населения, существующие цены на жильё фактически постепенно становятся заградительными.
Причём, если ранее эта ситуация была скорее характерна в первую очередь для двух столиц, пяти городов-миллионников и нашего родного тёплого побережья. То теперь она распространилась практически на все регионы, на все города-региональные центры.
Политика и аналитика
Продолжение политики только "стимулирования" ипотеки и дотаций отдельным категориям населения - это путь в никуда для рынка жилой недвижимости. Почему это не хочет видеть ни государство в целом, ни Правительство в частности, остаётся на текущий момент для меня загадкой.
При этом практически все застройщики "упёрлись" и цены снижать не хотят. Хотя и цены на стройматериалы упали и ещё идут вниз. И прибыль у них по данным самого Министра финансов Силуанова, возросла за последние два года как миниму на 60%. И это только официальные данные от налоговой. А есть ещё и как бы законные схемы "оптимизации".
Как итог развития событий, если так ничего и не изменится:
Сначала у нас будет прямо сейчас переизбыток квартир. Плюс недостаток покупателей. И, если цены на жильё не упадут, оно встанет "колом". Но, как ни странно, далее у нас назревает некий провал по возводимому жилью, и очень серьёзный, поэтому зреет недостаток квартир. Но это же в будущем, в 2024-2025 годах, верно? А что там будет у нас через 2-3 года, даже Ванга вам бы сегодня не рассказала.
Но, возможно, наши "большие друзья" девелоперы-застройщики вангуют лучше самой Ванги? И ждут того самого провала, который сами и планируют устроить? Возможно. Ведь тогда всё вернётся на "круги своя". И можно будет снова с доверчивых граждан на так называемом "рынке продавца" снимать дополнительную "стружку и навар", и повышать и повышать ценник.
А как вы считаете, что на самом деле происходит на рынке жилой недвижимости?
Подписывайтесь на канал, помогите набрать первую честную 1000 подписчиков! Интересные публикации не заставят себя ждать).
